所有している土地でコインパーキングを始めようか考えているものの、どれくらい儲かるのか、リスクはないのか、気がかりな方は多いのではないでしょうか。

1.コインパーキング経営のメリットとデメリット

1-1コインパーキング経営のメリット

• ・初期費用が安い
• ・すぐに始められて止めやすい
• ・狭小地・変形地でも活用しやすい
• ・知識がなくても始めやすい

すぐに始められて止めやすい（転用性が高い）

コインパーキング経営は土地に建物を建てる必要がないため、土地を整備して精算機や照明の設置工事が終わればすぐに事業を開始できます。

月極駐車場のように契約者の募集も要りません。

また、将来的に別の方法の土地活用に切り替えたくなった場合でも、更地にするのが容易で、時間もかかりません。機器を撤去すれば、すぐにコインパーキングを廃業できます。

そのため、土地活用のプランが定まるまでの期間や、自己資金が貯まるまで「土地を一旦コインパーキングにしておく」という方法も有効です。

狭小地・変形地でも活用しやすい

車2台ほど停められるスペースがあればコインパーキングとして運用できるため、狭い土地でも活用できるというメリットもあります。

一般的な乗用車1台停めるのに最低限必要なスペースは約12.5㎡（2.5m×5m）です。精算機の設置スペースを含めると、最低10坪程度あればコインパーキング経営ができます。

また、賃貸住宅や店舗を建てづらい三角地や細長すぎる土地であっても、駐車スペースさえ確保できればコインパーキングとして活用できます。

知識がなくても始めやすい

1-2.コインパーキング経営のデメリット

• ①税金の軽減措置は受けられない
• ②収益が立地に左右されやすい

①税金の軽減措置は受けられない

土地の活用先にコインパーキング経営を選ぶデメリットとして、相続税や固定資産税等の減税につながる措置は受けられないことが挙げられます。

相続税や固定資産税は、土地に住宅が建築されていると、その評価額を減じることができる特例措置を受けられます。税金額は評価額に税率をかけ合わせて算定するため、評価額が軽減されると節税に繋がります。

しかしながら、コインパーキング経営では土地の評価額を減じることができません。評価額通りの課税が行われるため、土地の固定資産税や相続税を節税したいという場合には適さない活用方法です。

②収益が立地に左右されやすい

コインパーキングの収益性は、土地の立地に大きく左右されます。

せっかくコインパーキングを始めても、稼働率が低ければ収益は見込めません。初期費用が安いとはいえ赤字になってしまう恐れもあります。

コインパーキング経営を始める前には地域のニーズをよく調査して、収益シミュレーションをした上で判断しましょう。

駐車場の経営方式には、「誰が経営・管理するか」によって3つの方式に分けられます。

• ①自己管理方式
• ②管理委託方式
• ③一括借り上げ方式

2-1.自己管理方式

自己管理方式は、土地の舗装や設備の購入（あるいはリース）、設置といった開業準備から日々の管理業務まで全て土地の所有者が自分で行う経営方式です。

管理費用や手数料などを業者に支払う必要がないため、コインパーキングの利用料は全て土地所有者の収入となります。パーキング利用料の設定も、土地所有者が自由に行えます。

ただし、メンテナンスや清掃、駐車場内で起きたトラブルや機器の故障への対応なども、全て自分で対処しなければなりません。

また、稼働率の低下は収益の低下に直結するため、広告宣伝等の工夫も自分で行う必要があります。

2-2.管理委託方式

管理委託方式は、コインパーキング経営のうち、開業に必要な準備は土地のオーナーが行い、機器のメンテナンスや清掃、トラブルへの対応といった日常の管理業務を管理会社に委託する経営方式です。

日常的な管理業務を業者に委託するため、副業として行いやすい一方で、管理業者に毎月委託管理料を支払う必要があります。

委託管理料は依頼する会社によって異なりますが、コインパーキング利用料による収入の5～10％程度が一般的です。

初期費用や設備の補修費用はかかりますが、手間や時間をかけずに経営できるため、お住まいの遠方にある土地でも始めやすいオススメの経営方式です。

2-3.一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、パーキング運営専門の会社が駐車場の整備から管理業務まで全て行う経営方式です。土地の所有者がコインパーキング経営を始めるために行うことは、専門業者に土地を貸し出すだけです。

機器の設置も全て業者にお任せするため、初期費用もかかりません。また、設備のメンテナンス等にかかる維持費も業者が負担します。

ただし、コインパーキング経営から得られる収益は、他の経営方式より少なくなります。コインパーキング利用料収入から手数料が15～20％程度が差し引かれて、毎月土地所有者に支払われます。

誰でも簡単にコインパーキング経営を始められる一方で、稼働状況がよくても収入を増額させづらく、稼働状況が悪ければ賃料の減額交渉をされる場合があります。

また、契約期間中に自由にコインパーキングを終了して更地に戻すということはできないため、他の用途での土地活用を見据えていて一時的にコインパーキングの経営をしたい場合には注意が必要です。

3.コインパーキング経営を始めるのにかかる費用

初期費用は、 土地の整備費と機器設備にかかる費用が大半を占めます。また、土地に電気が通っていない場合は、電気の引き込み工事も行う必要があります。

たとえば、60㎡の土地（収容台数4台）でコインパーキング経営を始めるのであれば、初期費用は165万～180万円ほどです。

、一括借り上げ方式でコインパーキング経営する場合は、初期費用は一切発生しません。

またコインパーキングの設備は、主に「ロック式」と「ゲート式」の2種類があります。

ロック式とは、それぞれの駐車場にロック板が設置され、ロック板が上下することで駐車を認識するシステムのことです。

狭い土地や台数の少ない駐車場に適しているという点です。ゲートのスペースを設ける必要がなく、レイアウトの自由度が上がり、狭い土地に最大限駐車スペースを確保することができます。

コストが割高になるという点です。各駐車スペースにそれぞれロック板を設置する必要があるため、大きな駐車場には適さない方式となります。

一方、ゲート式とは入口にゲートを設け、駐車場全体で駐車台数を認識するシステムです。

広い駐車場の場合、コストが割安になるという点です。一つのゲートシステムだけで全台数を管理できるため、大型駐車場に向いています。

敷地内にゲートからの車路が発生するため、広い土地でないと適さないという点です。

そのため、台数の少ない駐車場ではロック式、台数の多い駐車場ではゲート式を採用することが一般的となっています。2台で駐車場経営を行う場合には、敷地が狭いことが多いため、ロック式の設備を採用することが通常です。

4.コインパーキング経営の収益シミュレーション

年収はおおよそ262万8,000円になります。

ここから、初期費用、管理委託する場合の管理費用、固定資産税や都市計画税などの経費が差し引かれた金額が最終的に手元に残る額です。

たとえば、上記の条件と同じく敷地面積が50㎡で課税標準額が1㎡あたり8万円にかかる固定資産税＋都市計画税は6万8,000円です。

仮に、一括管理式でコインパーキング経営を始めた場合（初期費用はゼロ、手数料が賃料の15％～20％）年間の収益は以下のようになります。

• 262.8万円－（262.8万円×15％（手数料））－6.8万円（固定資産税＋都市計画税）＝216万5,800円

5.コインパーキング経営が向いている土地

コインパーキングは1～2台から駐車場にできるため、狭小地や変形地でもできる土地活用方法である一方で、十分な収益を上げるためには土地の立地や形状がコインパーキング経営に向いている必要があります。

以下の条件を満たしている土地は、コインパーキングとして活用しやすい土地です。

• ・駅や繁華街の近辺
• ・接している道の幅が5ｍ以上
• ・角地
• ・土地に高低差が少ない

5-1.駅や繁華街の近辺

他にも、ビル街や観光地、病院などの公共施設の近辺も、需要が高い地域です。短い時間、ちょっと車を停めておきたいという用事がありそうなエリアが適しています。ただし、周辺エリアで既にコインパーキングが飽和状態にないかどうかには注意が必要です。

まずは、周辺のコインパーキングの稼働状況を調査してみましょう。満車の駐車場が多ければ、新規に開設する駐車場の利用も期待できますが、空車が目立つ場合には新たにコインパーキングを始めても稼働率が見込めない可能性が高いです。

5-2.土地前面の道路の幅が4m以上

5-3.角地

ただし、角地は他の活用方法でも利用価値の高い立地です。収益をできる限り多く見込める方法で土地を運用したい方は、他の土地活用方法もご検討いただくのも良いと思います。

5-4.土地に高低差が少ない

土地と道路の間や、土地の中に高低差がないことも、コインパーキングに適した土地の条件です。

土地に傾斜や段差があると駐車がしづらいため、駐車場に適しません。

道路から土地に入るところに段差がある場合には、スロープを設置して駐車場に進入しやすくすることで、立地の不利を解消することができます。

まとめ