”コレ知ってる?” 買ってはいけないマンションの特徴
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買ってはいけないマンション7つの特徴
マンションを選ぶときに、将来後悔しない物件を購入したいと考えるのは当然のことです。マンション購入を成功させるためには、自分の希望する条件を押さえるのはもちろんですが、買ってはいけないマンションの見分け方についても知っておくことが大切です。
このブログでは、購入のリスクが大きい要注意なマンションの特徴を解説します。これからマンションを購入する人は、必ずこの記事で紹介するポイントを押さえておきましょう。
- このブログ記事の趣旨
- 買ってはいけないマンションとは、「住み心地の悪い物件」と「資産価値が低い物件」の2つに分類されます。この章では、この2つに当てはまる物件の特徴について7つ紹介します。
1-1.住人のマナーが悪い
- ・居住者間の行為、マナーをめぐるもの
- ・建物の不具合に係るもの
- ・費用負担に係るもの
マンションのマナーを入居前に把握することは難しいですが、たとえば以下のような方法である程度確かめることはできます。
・すれ違った住人が挨拶してくれるかどうか
・郵便受けやゴミ置き場など共用施設が清潔かどうか
・エントランスにマナー違反に対する張り紙が貼ってあるかどうか
・規約に違反してペットを飼っている人がいないかどうか
・内覧時に上下左右の部屋から騒音が聞こえないかどうか
・敷地内や周辺にゴミのポイ捨てがないかどうか
また、抵抗がなければ住人や管理人に直接住人の雰囲気を聞いてみてもいいでしょう。住人のマナーは住みやすさに直結する問題なので、しっかりと確認しておくことを推奨します。
1-2.建物に欠陥がある
中古マンションの場合、多少の欠陥は仕方ないものですが、購入時から明らかに日常生活を送るうえで支障が出るような欠陥がある物件は避けるべきです。とくに欠陥を告知された状態で物件を購入してしまうと、物件の欠陥に対する損害賠償である「瑕疵担保責任」の対象外となってしまうため注意しましょう。
また、1981年5月以前に建築確認がおこなわれたマンションにも注意が必要です。この時期までの建物は「旧耐震基準」と呼ばれており、現在の耐震基準を満たしていないためです。
旧耐震の物件は耐震性が低いだけではなく、住宅ローンの審査で不利になったり税の優遇を受けられなかったりする恐れがあります。値下がりリスクも高いため、よほどのこだわりがない限りは避けてください。
1-3.管理費修繕積立金が不十分
物件によって異なりますが、マンションに住む際は管理費と修繕積立金で毎月3万円前後の支払いが必要です。管理費や修繕積立金が足りなければ、当然マンション管理や修繕に問題が出てきてしまい、住みやすさだけではなく物件の資産価値にも悪い影響を与えます。
とくに修繕積立金は、マンションに不具合が出たときの改修などに使う重要な費用です。しかし、約35%ものマンションで修繕積立金が不足している状態であることが、平成30年の厚生労働省の調査でわかっています。こういった費用が足りない場合、高額な一時金を徴収されたり修繕積立金の大幅な値上げが起きたりする恐れがあります。
管理費や修繕積立金は「重要事項に関わる調査報告書」という書類で確認できるため、不動産会社に頼んで見せてもらいましょう。管理費や修繕積立金の滞納の有無や管理組合の会計、大規模修繕工事の予定などを確認してから物件を検討しておくと安心です。
1-4.アクセスや周辺環境が悪すぎる
「駅から徒歩30分以上」「公共交通機関がない」「周辺にお店や教育機関がまったくない」などという立地の物件は住んでいて不便うえに、売りたいと思っても買い主が見つかりにくい傾向にあります。
もちろん、マンション選びの軸は人それぞれなので「絶対に買ってはいけない」と言い切れません。しかし、長く住める物件や流動性の高い物件を購入したい場合は、避けておいたほうが無難でしょう。
1-5.定期借地権付きマンション
この定期借地権が定められている土地に建てられたマンションは、借地権の契約満了とともに物件が解体されて土地を地主へ返す必要があります。そのため、定期借地権付きマンションは購入しても長期的に住むことができず、資産価値も低くなりやすいのです。
定期借地権付きマンションはほかにも、住宅ローンが組みにくかったり地代の値上げ、解体費用準備金の支払いが必要だったりというデメリットがあります。相場よりも価格が安くて土地に対する税金がかからないというメリットはありますが、長く安心して住める物件を探すのであれば避けておきましょう。
1-6.戸数に対してエレベーターの基数が少ない
とくに朝の通勤時間はエレベーターが混みやすく、毎朝渋滞が発生してしまうおそれがあります。よく言われるのは「50戸あたり1基」ですが、たとえば149戸にエレベーター2基は少ないため、総戸数を50で割って小数点以下を三捨四入した基数を目安にするといいでしょう。
1-7.メゾネットタイプの部屋
メゾネットタイプ物件は開放感があり、最高にも優れているためマンションと一戸建てのよさを兼ね揃えたようなメリットがあります。しかし、室内に階段があるぶん有効面積が減ったり、マンションの最大のメリットであるバリアフリー性が確保できなかったりするというデメリットもあります。
メゾネットタイプの物件はオシャレで若年層には支持されますが、家事動線やバリアフリー性という観点で物件を選ぶ人には避けられることが多いです。そのため、通常のマンションと比べて資産価値が下がりやすい傾向にあるのです。
「高齢になっても安心して住みたい」「将来売却を検討している」という場合は、避けておきましょう。
2.新築マンションは買ってはいけないと言われる理由
このブログでは、新築マンションを買ってはいけないと言われている理由について見ていきましょう。
2-1.買った瞬間に物件価値が下がってしまうため
なぜなら、新築マンションの価格には売り主の利益や物件代だけではなく、大々的に宣伝するための広告費やモデルルーム代などが含まれているためです。そのため、一般的には購入して「中古」になった瞬間、新築だったマンションは2~3割ほど価値が下がると言われているのです。
住宅ローンを組むときは、この物件価格に隠された2~3割の広告代などの費用も借り入れて返済していくことになります。したがって、物件価値以上の住宅ローンを組むことになるケースも多いのです。その結果、マンションの売却費を住宅ローンの残債が上回る「オーバーローン」に陥りやすく、売りたくても売れなくなってしまう恐れがあります。
中古物件も経年劣化とともに値下がりしますが、新築マンションは値下がり幅が大きいため損だと考えられ、「買ってはいけない」と言われてしまうのです。
2-2.ほかの住人や管理の質がわからないため
はじめはきれいな新築マンションでも、住人のマナーや管理体制が悪ければゴミのポイ捨てなどですぐに汚れてしまいますし、騒音やご近所問題などのトラブルが生じる恐れもあるでしょう。
中古物件であれば、見学や周囲への聞き周りをすることで、ある程度は住人や管理体制の傾向を把握しておくことができます。このように住人トラブルのリスクや管理体制の手厚さがわからない点も、新築マンションを買ってはいけないと言われている理由なのです。
2-3.カスタマイズ性が低いため
ただでさえ価格が高い新築マンションで、高いオプション料金を追加して物件を購入するのは家庭への負担が大きいものです。もしもカスタマイズ性を重視するのであれば、中古物件を安く買ってリノベーションをするほうが理想を実現しやすいかもしれません。
3.マンションを買った後に後悔したときの対処法
もしもマンション購入を後悔してしまった場合、どのように対処すればいいのでしょうか。ここでは、3つの対処法を紹介します。
3-1.リフォームする
「間取りを不便に感じる」「設備や内装が気に入らない」など、後悔の原因が些細なものであれば、リフォームすることで後悔が解消されるかもしれません。あくまで管理規約で認められている範囲内の工事にはなってしまいますが、建物の構造によっては間取り変更が可能なケースがありますし、設備や内装も多少であれば変更できます。
「後悔=手放すべき」ということはないため、まずはリフォームで問題を解決できないか、信頼できる業者に相談してみるといいでしょう。
3-2.売却する
ですが、売却価格が住宅ローンの残債を下回ったり、住み替える物件を購入するために多額の費用がかかったりするという点に注意が必要です。売却や住み替えに失敗すれば、後悔を重ねてしまうことになります。売却を希望の際はしっかりと検討し、慎重に進めることを意識しましょう。
3-3.賃貸経営を考える
転勤などといったやむを得ない理由で購入したマンションに住めなくなってしまった場合は、賃貸に出すことも検討してみましょう。
基本的に、住宅ローンが残っている物件は賃貸に出すことはできません。なぜなら、住宅ローンは借り主が居住することを前提に審査され、融資が実行されているためです。もしも金融機関に内緒で賃貸に出していることが判明した場合、契約違反として一括返済を求められるケースもあるため注意しましょう。
ただし最初に説明したとおり、転勤や親の介護などといったやむを得ない理由で居住が難しくなった場合、金融機関に相談することで賃貸住宅へ転用できることもあります。金融機関によって転用が可能かどうかは異なるため、住宅ローンの契約書(金銭消費賃借契約書)を確認したうえで、相談してみることをおすすめします。
4.買ってはいけないマンションを避けて住宅購入を
まとめ
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