”ホントに必要？” 土地を売るときの確定測量図とは？
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土地を売るときの確定測量図とは？
土地の購入、売却、または建築計画を進める際に必要になる「確定測量図」をご存じでしょうか？「確定測量図」は、土地の正確な形状や面積、境界を示す公的な文書であり、不動産取引の信頼性を高めるために不可欠です。
- このブログ記事の趣旨
確定測量図の基本概念と、よく似た言葉として表される「地積測量図」や「現況測量図」との意味の違いなどを説明していきます。実用的な情報を基に、土地売買を円滑に進めるようにしましょう。
1.確定測量図とは？
一般的に「測量図」といわれるものは以下3種類あり、複数あるからこそ混乱するかもしれませんが、測量図面の名称の中に「確定」の文字が入っているものは、「確定測量図」となります。
・確定測量図
・地積測量図
・現況測量図
また、確定測量図、地積測量図、現況測量図の順番で信用度が高く、不動産売買の取引時は確定測量図が必須です。
1-1.確定測量図の基礎情報
1-2.測量は費用がかかる
上述したように、不動産取引は確定測量図が基本は必須です。確定測量図がないのであれば作成するしかありません。
相場としては以下の金額と思っておきましょう。
◆測量費がブレるケース
ただし、測量費は以下のような要素で大きくブレてきます。
・相続人が複数いて協力に時間がかかる
・構造物があり境界確認が困難
・隣接地の所有者を探すのが困難
・過去に立ち合いが合意に至らなかった
・資料が全くない不動産
後は、広さによっても金額はブレてきますし、土地の形状も関係してきます。
整形な土地であれば測量しやすいですが、複雑な形をして測量しにくい土地であれば、自ずと測量費用は上がってきます。
◆気を付けるべきケース
前項で解説したケースで、特に気を付けるべきは以下のような状況です。
・相続人が多い
・境界杭の確認ができない
これは、単純に時間と手間がかかるので、相続案件の測量時は金額が上がりやすいです。
できるだけ、相続人が一堂に会する場を、相続人自身で調整してつくるようにしましょう。
また、「境界杭が確認できない」ケースとは、たとえば道路工事などの影響で、境界杭が破損してしまったケースが挙げられます。
特に古い土地だと境界杭が破損しているケースはよく見られます。
この状態だと、「境界杭を新たに作成する費用」などもかかり、境界確認も困難になるため費用が上がるというわけです。
境界杭は自分で確認できるので、売却する前に境界杭の状況はチェックしておきましょう。
1-3.確定測量図を扱う上でのポイント
そんな確定測量図ですが、取り扱う上でのポイントは以下のとおりです。
・承認に時間がかかるケースもある
・確定測量図が不要なケースもある
◆承認に時間がかかるケースもある
1点目は、境界の承認に時間がかかるケースもあるという点です。
上述したように、確定測量図は境界確認を隣地や官と行います。
そのときに、お互い現地で境界の位置を合意しますが、相手方が承認しなければ確定測量図は完成しません。
仮に、境界杭が破損して場所がわからないときは、相手方もこちらが示した位置に納得しない可能性もあります。やはり、自分の土地が狭くなってしまうと不動産価値を下げることになるからです。
ですが、確定測量図をつくらないと売却は困難になることも多いため、売却を急いでいるときなどは相手の示した位置で合意せざるを得ないときもあります。いずれにしろ、土地を含む不動産の売却時は、早めに測量図の有無と境界杭の破損状況を確認しましょう。
◆確定測量図が不要なケースもある
繰り返しますが、土地を含む不動産の売却時は、基本的には確定測量図が必要です。
ただし、都市部以外の広大な土地を売却する場合には、確定測量図がなくても売買取引が成立することもあります。
というのも、都市部以外で地価が低い地方の土地などは、その土地の売買に関するトラブルが発生しにくいからです。
そもそも、前項のように隣人が境界を承認しないのは、土地という自分の資産を目減りさせたくないというケースが多いです。そのため、土地自体の価値が低い場合は、そのような心情になりにくいのでしょう。
また、地方の土地は都市部の何倍、何十倍と広大な土地を取引する場合があります。そのときに、新たに確定測量図を作成すると、大きな手間がかかり多額の費用になってしまうのです。
このような場合は、「公募面積」といわれる登記簿謄本に記載されている面積をベースに取引することが多くなります。
自身の土地は測量が必要なさそう、測量が必要かどうか分からない…という方は土地の査定を不動産会社に依頼しましょう。
必要ない場合はそのまま売却活動に進めますし、分からない場合は不動産会社が相談に乗ってくれます。
土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
2.確定測量図と地積測量図の違いは？
次に、もう1つの測量図である「地積測量図」について、以下の点を解説していきます。
2-1.地積測量図とは？
地積測量図とは、登記所に申請書類として保管されている測量図のことです。これは、たとえば土地を分筆（区画を複数に分ける）するときなどに、添付書類として「地積測量図」が一緒に提出されます。
登記申請の際に地積測量図が必要になったのは昭和35年（1960年）4月1日からです。
そのため、その日以降に土地を分筆する場合などは、原則として地積測量図が存在します。
このような事情で作成されるのが地籍測量図なので、古い土地などは地積測量図がありません。そのような土地は世の中に多数あります。
2-2.地積測量図の歴史
前項のように、登記申請の際に地積測量図が必要になった時期があり、地積測量図はさまざまなルール変更を経ています。
そのルールを知っておくことで、地積測量図の精度が測れるので、以下の「地積測量図の歴史」を頭に入れておきましょう。
- 1.昭和35年以前：地積測量図の義務なし。測量の精度は非常に低い
- 2.昭和35年以降：地積測量図の義務はあるが測量の精度はまだ低い
- 3.昭和52年以降：地積測量図の「図面」に境界杭の種類が記載される
- 4.平成3年以降：官民の境界確定がされていれば、その資料の添付される
- 5.平成18年以降：座標値の記載が義務化
- 6.平成20年以降：世界測地系データで図面が作成される
2-3.確定測量図との違い
◆信用性の違い
仮に、確定測量図を基に作成されているのであれば信頼性は高いです。
ただ、その場合でも地積測量図だけで不動産の取引が成立することは基本的にありません。
というのも、そもそも確定測量図を基に作成されているのであれば、確定測量図が存在するということだからです。
◆合意があるかないか
それは、前項で解説した「信用性の違い」という要素も大きいですが、もっと大きいのはそもそも隣人との合意が取れているかがわからないという点です。
特に、古い土地などは地積測量図も数十年前に作成されている場合もあり、そこまで昔の資料だと測量技術も低かったので信用性はさらに下がります。
3.確定測量図と現況測量図の違いは？
その際、「現況測量図＝正式な測量図」と思わずに、確定測量図との違いを理解しておき、その精度の違いを知っておくとよいと思います。
3-1.現況測量図とは？
つまり、土地家屋調査士や測量士が現況の土地を見て、境界杭の位置などから「ここが境界かな？」と思うポイントを判断して測量した図面になります。
3-2.現況測量図と確定測量図の違い
仮に、ある土地を購入しようとした場合には、まず謄本でその土地の面積を確認します。ただ、その面積は過去に測量したものであり、本当の面積かどうかはわかりません。
その際、確定測量図があれば隣人と合意した測量図になるので、土地の面積はその確定測量図に記載されている面積で決定しているということです。
一方、現況測量図の場合には、仮に面積が合っていても隣人の承認は得ていません。そのため、現況測量図だけで土地取引をすると、その土地を購入した後に隣人と揉めて、最悪の場合には自分の土地の面積が小さくなってしまうこともあります。
そうなると、売主の立場からも購入者とトラブルになるリスクがあります。このような信用度の違いから、基本的には現況測量図だけで土地取引はしないのです。
3-3.現況測量図の目的
その目的は主に以下のとおりです。
つまり、現況測量図を作成し、その内容に隣人や官が合意すれば、その現況測量図が確定測量図になるのです。
◆建物のボリュームを調べるため
その「建物のボリューム」は土地の広さに比例するので、一旦測量士に現況測量図を作成してもらい、ボリュームのチェックを行うのです。
◆官との合意は時間がかかるため
しかし、官の場合は「道路」や「水路」など、その市区町村が所有しているものとの境界です。
場合によっては数か月ほど時間がかかることもあるので、その期間は確定測量図を作成できません。このような事情のときには、一旦現況測量図を作成して、官が合意するという前提で土地の取引をすることがあります。
4.確定測量の流れ
4-1.法務局での調査
法務局で、対象の土地や隣接地の「公図」「地積測量図」「全部事項証明書」など資料を集め、隣地の所有者なども調べます。
要は、法務局で土地に関する情報を集め、測量の準備をするというわけです。
あまり知られていませんが、土地の登記簿謄本も含め、土地に関する資料は本人以外でも取得することができるのです。
4-2.現況測量
土地に境界杭が存在すればそこを基準にして、境界杭がないのであればブロック塀などを基準点とします。現在はGPSなどを用いて測量技術が進歩しています。
そして、大まかな寸法や面積のわかる現況測量図を作成するという流れです。
4-3.道路境界の確認
もし確定ができていなければ、道路との境界確定を公道であれば官と行い、その道路が私道であれば道路所有者と行います。
隣人（民）との境界確認より先に官との境界確認を行う理由は、上述したように官との境界確認は時間がかかるからです。
4-4.隣地所有者の立ち合い
そして、隣人立ち合いの元で、法務局の資料や現況測量図を利用して境界について合意します。
4-5.筆界確認書作成
筆界確認書とは「境界確認書」や「境界承認書」とも呼ばれ、この書類があることによって確定測量図として成立します。この書類の作成には測量士は関与できず、土地家屋調査士が作成することになります。
4-6.境界杭の設置
上記が、確定測量図を作成するまでの一連の流れです。
5.確定測量でトラブルになりやすいポイント
そのため、確定測量図をつくるときは、以下のようなトラブルになる可能性があります。
5-1.越境は一般的に起こり得る
その際は、必ず越境に関する覚書を締結しておかなければいけません。
覚書を締結することで「越境をお互い確認している」「ブロック塀が破損すれば所有者が遅滞なく補修する」など、将来的なトラブルリスクを抑えることができます。
このような作業は、基本的に仲介を担当する不動産会社が行います。
しかし、土地取引の経験が少ない不動産会社だと、覚書の内容に不備があったり、そもそも覚書を取得しなかったりする場合もあるのです。
そのため、土地取引の際は特に不動産会社の選定には注意すべきです。
土地取引事例が多く、ノウハウが豊富な不動産会社を選定しましょう。
5-2.確定測量図作成前の契約
しかし、官との境界確認に時間がかかっていたり、事情があり隣人に境界合意の意志があるものの、署名捺印が得られていない場合があったりします。
そのときは、地積測量図や公募面積を基に土地取引をしますが、実際に引き渡し後に境界確定ができなかったり、面積が違ったりすればトラブルに発展する可能性があるのです。
そのため、土地の売買契約書に特約を設け、確定測量図の作成ができなかったり、著しく面積が異なったりする場合に契約は白紙解約できるようにします。
もちろん、売主・買主のトラブル防止には必要ですが、売主の立場からすると白紙解約になるというリスクを負っていると言えます。
そういった面からも、土地を含む不動産売買時は境界確定を早めに終わらせて、売買契約を結ぶときは特約を付けずに結ぶのがベストです。
まとめ
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