”土地売買で起りえるトラブル” 防ぐための対策とは
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土地売買のトラブル 防ぐための対策とは
土地売買は、大きな価格取引になるため、ちょっとした問題でも重大なトラブルになりやすく、両当事者に大きな影響を及ぼすことがあります。トラブルが発生すると、取引がさらに長期化したり、より複雑になってしまう可能性があります。
しかし、どれも適切に事前準備を行い、対策をしておけば未然に防げるものである可能性が高いです。
- このブログ記事の趣旨
- 土地売買におけるよくあるトラブル事例と、問題が発生した際の効果的な対処法、最後に未然に防ぐ方法をご紹介します。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
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◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ
1.土地売買の際の仲介手数料に関するトラブルと対策法
仲介手数料に関するトラブルは土地売買で頻繁に発生します。
これは、主に売主や買主が仲介手数料の金額や計算方法を誤解しているケースが多いです。
また、不動産会社が適切な説明を省略してしまうことで起こります。
これを防ぐためには、契約前に手数料の詳細を明確にし、契約書にしっかりと記載することが重要です。1-1.仲介手数料の上限に関するトラブルと対策法
通常、不動産会社を通して土地の売買を行う場合「仲介手数料」をという形で不動産会社は利益を得ます。
これは売買が契約が完了した際に支払うものなり、基本的に仲介手数料は成功報酬型で、成功報酬以外の費用を請求してはいけない決まりとなっています。
不動産会社によっては、「仲介手数料は法律で決まってる」と言って高額を請求してくるときもありますが、日本の法律では、仲介手数料の上限が決まっています。
このように、土地の売買価格によって3つの仲介手数料のパターンがあります。
この費用の他に相談料や、コンサルティング料といって高額を請求する会社が出てくる可能性があります。
トラブルを事前に防ぐために、不動産会社と契約時に仲介料の取り決めも確認しておくと良いでしょう。確認事項としては以下のような内容になります。
- ・仲介手数料は成功報酬型であること
- ・支払いをするタイミング
- ・支払い方法
1-2.仲介手数料以外の費用に関するトラブルと対策法
先述した通り、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求してはいけません。
そのため、一般的に売却活動中の広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は仲介手数料に含まれることになるため、仲介会社側がさらに請求することはできないということになります。
一方で、決められた条件を満たすと仲介業務中にかかった費用を請求しても良い決まりになっています。
- (1) 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
(2）通常の仲介業務では発生しない費用であること
(3）実費であること
その条件は以上の3つで、3つの条件が全てあてはまった場合にのみ、例外的な措置をとります。
1-3.安価な空き家の売買に関する特例に関する注意点
平成30年1月1日より、低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額（仲介手数料）の特例」が施行されました。
内容は、安価な家を売却する場合、400万円以下の不動産売買の際は、仲介手数料の上限を18万円にするというものです。
この場合買い主からの仲介手数料は、通常通りの上限になるため注意が必要です。
2.土地売買で土地の境界に関するトラブルと対策法
つぎに、土地の境界に関するトラブルについて紹介します。
売主と買主の間で境界の位置についての認識が異なってしまったり、隣地との境界線が曖昧になることがトラブルの原因です。
具体的にどのようなトラブル事例があるか見ていきましょう。
2-1.筆界特定制度によるトラブルと対策法
日本では「筆界特定制度」という手続きがあり、この制度を利用して土地の正確な境界を確定させることができます。
- ・筆界特定制度とは，土地の所有者として登記されている人などの申請に基づいて，筆界特定登記官が，外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて，現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。
- ・筆界特定とは，新たに筆界を決めることではなく，実地調査や測量を 含む様々な調査を行った上，もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることです。
- ・筆界特定制度を活用することによって，公的な判断として筆界を明らかにできるため，隣人同士で裁判をしなくても，筆界をめぐる問題の解決を図ることができます。
法務局の管轄で、以上のように定められています。筆界特定制度によってスムーズな解決が期待される一方で、トラブルになる危険性も高まります。
例えば、筆界特定制度は新しく、境界をきめるのではなく、筆界調査委員がもともとあった境界を決めるというものであるため、土地の所有者間で境界線に関する意見の相違がある場合、両者の対立を激化させることがあります。
特に、一方の当事者が制度の利用に強く反対する場合、感情的な対立が生じやすいです。
トラブルにならないために、売却前に隣接する土地所有者との間で境界線に関する合意を形成しておくことが重要です。可能であれば、共同で測量を行い、境界線を事前に確定しておくとよいでしょう。2-2.登記関連のトラブルと対策法
そもそも登記とは、土地や建物の所有権が変わった場合に、所有権を明確に登録することを指します。
登記関連でトラブルが発生する主な理由は、登記の過程における情報の不正確さ、手続きの遅れ、または不完全さに起因します。
例えば、登記簿に記載されている情報が実際の土地の状態や所有権と一致しない場合。より具体的に説明すると、面積や境界が誤って登記されている場合、それに基づく取引が無効になるリスクがあります。
これらの要因が組み合わさることで、土地や建物の売買、相続、その他の法的取引において重大な問題が生じることがあります。
登記手続きは多くの場合、複雑で時間がかかります。
これにより、必要な書類の提出が遅れたり、登記が完了するまでに時間がかかったりすることがあり、小さなみすがもトラブルの原因になることもあります。
対策法としては、土地家屋調査士や司法書士など、登記に詳しい専門家に依頼することで、手続きの正確性と迅速性を保証できます。また、所有権の変更や住所変更など、登記簿に反映すべき変更があった場合は、すみやかに登記を更新するようにしましょう。
3.土地売買で土地調査に関するトラブルと対策法
土地売却を控えているユーザーが土地調査をする場合、どのようなトラブルが起こっているでしょうか。
この章では、土地調査に関するトラブルと対策法を解説していきます。
3-1.土壌汚染によるトラブルと対策法
土壌汚染とは、その問いを利用する人や周辺住民に健康被害が及ぶような有害物心で汚染された土地を指します。
人体被害が起こる可能性があるため、土壌汚染の有無は、土地売買を行う際に重要なチェックポイントとなります。
土壌汚染の調査をせずに売買契約を交わし、引き渡し後に土壌汚染が発覚すると、契約不適合責任が認められる可能性があります。
買い主を騙して危険な状態にしたということになるため、契約不適合責任に問われると、損害賠償を求められることもあります。
そのようなトラブルにならないために、事前の徹底した土壌調査と、売買契約における明確な条項の設定が必要です。3-2.土地の地下埋設物のトラブルと対策法
土地に埋設されている地下物の存在は、土地売買をする上でトラブルの原因となることがあります。
具体的には、古い井戸やセプティックタンクなどの設備が埋設されていることが後から発覚し、買主が追加の費用を要求するケースがあります。
売り主がその存在を知らなかったり、あるいは意図的に伝えなかったケースが考えられますが、どちらにせよ売買契約後に発覚すると土壌汚染の時と同様に「契約不適合責任」がとわれる可能性があります。
このような問題を回避するためには、売り主は事前に土地の確認を行い、埋設物の有無を確認することが必要です。買い主もまた、購入前の調査や専門家への相談を行い、土地の状況をしっかりと把握することが重要です。
また、一点抑えていていただきたいのが、土壌汚染と地下埋設物の調査は、非常に強くおすすめしますが、実施義務は発生しません。
しかし、売却後に売却契約に含まれていない事項が見つかった際に、契約破棄や賠償金請求などが生じる可能性があるため、リスクを取りたくない方は調査をするようにしましょう。
まさかの!?売却あるある
4.土地売買における契約に関するトラブルと対策法
土地売却における契約は、多くの場合、複雑であり、売買活動をすすめる中で多様なトラブルが発生する可能性があります。
ここでは、特に一般的な契約トラブルとそれらの対策法について説明します。
4-1.媒介契約で囲い込みで起こるトラブルと対策法
媒介契約においては、特定の不動産会社が土地を売却する権利を独占的に持つことがあります。
この際、不動産会社が意図的に売却情報を市場に広げずに独自のクライアントや条件の良い取引を待つことで「囲い込み」を行う場合があります。
これにより、売主は市場でより良い条件のオファーを見逃すリスクがあります。
対策法は、2点あります。まず媒介契約を結ぶ際は、契約の条項を明確にし、不動産会社がどのように土地を市場に出すかの方法について確認することが重要です。
また、複数の不動産会社の意見を聞くことも重要でしょう。 一つの不動産会社に依存せず、複数の意見を聞くことで、囲い込みのリスクを減らすことができます。
4-2.契約解除に関わるトラブルと対策法
売買契約後、特定の条件が満たされない場合には契約解除が発生することがありますが、おおきなトラブルに成る可能性が高いです。
これは、買主の資金調達失敗、重大な瑕疵発見、行政の許可が下りないなどの理由により起こることが多いです。
土地売買において契約解除は、違法ではありませんが、買主側の理由で、契約解除になった場合は手付金は支払うことになります。
仮に、売り主側の理由で売却解除になった場合は、手付金の2倍を支払う可能性もあります。
このようなトラブルにならないために、契約を結ぶ前に買主の資金状況を確認し、土地の事前調査を徹底的に行い、契約書には解除条件を明確に記載し、両方の当事者が理解していることを確認しましょう。
5.土地売買で土地の権利に関するトラブルと対策法
土地売却をする際は、まず、その権利があるかどうか再度確認することも大事です。
権利関係の問題が合った場合、売却そのものができない可能性があるため、各権利が誰になっているか書類上で確認するようにしましょう。
権利関連で多いトラブルを紹介していきます。
5-1.借地権が設定されている土地に関するトラブルと対策法
まず、借地権とは、建物を建てるために第三者から土地を借りる権利」のことを指します。
土地を使用している方と土地の所有者が異なっているという状態なので、借地権が設定されている土地を購入しても、所有権は手に入らないため、買い主と売り主の間で度々認識違いのトラブルが発生します。
もし、借地権を所有している方が、借地権を他社に譲渡するときは、土地の所有者の事前承諾が必要です。
その場合、建物の建替えしたのと同様に費用が発生し、その費用が高額になりすぎる場合にもトラブルが起こることがあります。
5-2.抵当権がついている土地に関するトラブルと対策法
金融機関と住宅ローンを組んである場合、必ずその不動産に抵当権がついています。
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、土地や建物を借入の担保として確保する権利のことを指します。
基本的には、住宅ローンを組む際に決められ、住宅ローンが完済されるまで抵当権を外すことができない形となっています。
そのため、抵当権がついた土地を売買しようと考えている方は、抵当権の抹消をする必要があります。
一点注意していただきたいのが、住宅ローンを完済し終わってあとでも、抵当権は自動的に外れることがありません。
抵当権を抹消したい場合は、管轄の法務局で抵当権抹消の手続きが必要となります。6.戸建ても同時に売買したい場合に多いトラブル
土地と戸建てを同時に売買する際には、以下のようなトラブルが発生することが多いです。
これらのトラブルを事前に把握し、適切な対策を講じることで、スムーズな取引を進めることができるでしょう。
6-1.建物の瑕疵に関するトラブルと対策法
引き渡し後に、建物に隠れた欠陥がある場合、買い主が後で発見するとトラブルになります。
例えば、土地の埋設物や土壌汚染など、具体的に調べてみないと分からない専門的な情報だけでなく、家自体の建物の雨漏りやシロアリ発生の有無についても売主は瑕疵について正確に告知する義務があります。
そのため、売り主が故意または過失により建物の欠陥を告知しなかった場合、買主が訴訟を起こす可能性があります。
対策法として、まず告知書では、理科埋設物や土壌汚染のときと同様に、基本的には、包み隠さずい記載しましょう。
また、売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設けるようにしたり、売主が瑕疵保険に加入することで、万が一のトラブルに備える方法もあります。
6-2.残置物のトラブルと対策法
残置物とは、売り主が引越し後に家具や家電、ゴミなどを残していくことで、買い主がその処分に困るケースがあります。
これにより、処分費用や手間がかかり、買い主との間でトラブルが生じることがあります。
対策法として、売主と買主の間で残置物について事前に確認し、何を残すか明確に合意すると良いでしょう。
また、合意する際は、口頭での合意ではなく、契約書に残置物の取り扱いについて詳細に記載し、売主が責任を持って撤去する旨を明記することもポイントです。
また、引渡し前に再度現地確認を行い、残置物の撤去が完了しているか確認することで、トラブルを防ぐことができます。
6-3.設備故障のトラブルと対策法
エアコン、給湯器、キッチン設備などの設備が引渡し後に故障し、買い主が修理費用を負担することになる場合があります。
これにより、売主に対して修理費用の補償を求めるトラブルが発生します。
トラブルの対処法として、売り主は引渡し前に全ての設備が正常に動作するか確認し、必要な修理やメンテナンスを行うようにしましょう。
もし、引き渡し前に対応ができない場合は、売り主側から設備の状態について正直に告知し、問題がある場合は事前に買い主に伝えるようにします。
また、先述した通り、契約書に設備の状態を詳細に記載し、引渡し後の責任範囲を明確にして合意を取ることでトラブルを防ぐことができます。
最後に忘れてしまいがちですが、設備に関する保証書や取扱説明書を買主に渡し、設備の適切な使用方法を伝えるようにしましょう。
7.マンションも同時に売買したい場合に多いトラブル
次に土地と一緒にマンションも売買したい場合に多いトラブルと対策法を紹介します。
マンションの売買の際にも瑕疵に関しては、注意が必要ですがこの章では、マンションだからこそ起きてしまうトラブルについて紹介します。
7-1.管理規約の説明不足で起こるトラブルと対策法
前所有者が管理費や修繕積立金を未納している場合、買い主にその負担がかかることがあります。
また、買い主が購入後に管理費や修繕積立金の値上げが発生し、予想外の出費が生じるといったトラブルが発生することがあります。
対策法として、売買前に管理組合から未納金の有無を確認し、必要に応じて売主に未納金を清算させる方法や、管理組合の予算計画や修繕計画を確認し、今後の管理費や修繕積立金の見通しを把握する方法があります。
7-2.隣人や管理人とのトラブルと対策法
マンションで多いトラブルとして、隣人との間に騒音問題や共有部分の利用に関するトラブルがあります。
また、最初の倹約時に分かりづらく、またトラブルになりやすい項目として、管理組合の規約やルールに不満がある場合、買主が管理組合と対立することがあります。
トラブルの対策法としては、できるだけ、不動産会社や売り主から隣人や管理組合の状況を確認し、可能ならば現住者の評判や問題点を調査する方法があります。
また、管理組合の規約やルールを購入前に確認し、買主が理解し遵守できるかを確認するようにしましょう。
8.土地売買でよく起こるトラブルを未然に防ぐ方法
土地売買で予期せぬトラブルに見舞われることがありますが、実はほとんどのトラブルが適切な事前準備と対策が不足していることが原因で起きています。
この章では、土地売買におけるトラブルを未然に防ぐための効果的な方法を紹介します。
つぎの項目をしっかり抑え、スムーズな土地売買を目指しましょう。
8-1.情報収集の徹底し疑問点は事前に解消しておく
情報を十分に収集することで、不明確な点や疑問点を事前に解消し、誤解やトラブルを防ぐことができます。
土地の立地、面積、形状、用途地域、開発制限等、さまざまな情報が土地売買に影響します。
これらの情報を正確に把握することで、予期せぬ問題を避けられます。
事前の情報収集は、国土交通省のウェブサイトなどを参考に情報を得る方法や、土地の所在地の市区町村役場や地方自治体の都市計画課などでお問い合わせをするなどして、情報を得るようにしましょう。
自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！
査定依頼に必要な情報入力はわずか20秒で完了します。
8-2.弁護士や司法書士などの専門家の意見を取り入れる
土地売買の際には、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などの専門家の意見を取り入れることが重要です。
専門家は、土地売買の法的手続きや専門的な知識を持っており、様々なトラブルを事前に回避するためのアドバイスが期待できます。
具体例でいうと、境界確定の際に、土地家屋調査士の意見を取り入れることで、隣地との境界トラブルを未然に防ぐ対策を打つことができます。
トラブルを事前に回避するためには、自分で調べた情報だけでなく、専門家の意見や助言を活かすことも重要です。
8-3.不動産会社には正確な情報を伝えておく
不動産会社とのコミュニケーションは、土地売買の手順において非常に重要です。
明確に伝えるべき項目として、まずは、「希望する販売価格、支払い条件、引き渡しの時期、取引条件」などの情報です。
上記の詳細を事前に決めて、不動産会社にお伝えください。
もちろん不動産会社の担当者と相談しながら、決めていくことも可能ですが、自身でどうしても譲れないポイントがあるのであれば、事前に伝えておくようにしましょう。
また、契約書の内容を含め、取引に関わる全ての文書を確認し、理解していることを確認します。
疑問点は早めに解消し、すべての情報を透明に保つことが必要です。
8-4.信頼できる仲介業者の選定する
信頼できる不動産業者や仲介業者を選ぶことで、トラブルのリスクを低減できます。
過去に業者の不正や適切でない対応によりトラブルが生じたケースは数多く報告されています。
顧客の利益を最優先し、不正や不適切な行為を行わないという姿勢を持っている不動産会社を探しましょう。
信頼と実績のある業者を選定するためには、まず担当者と会い、そのサポート体制や査定結果を確認する方法があります。
9.トラブルを極力減らす最終手段は「買取」を利用する
買取は、建築会社や不動産会社がが土地を買い取る方法です。
一般的な仲介売却とは違い、利害関係者が不動産会社だけになるので、トラブルになるきっかけが最も少なく済むということになります。
市場の状況や買い手の資金調達の不確実性が関係なく、買取なら取引が確実に行われます。
どうしても一般のお客様に購入してもらえず最終手段として、買取を利用すると、買い手を見つけるための販売活動が不要になります。また、物件の状態を良くするための修繕などの準備も必要がありません。
ただし、「買取」でもっとも発生する可能性が高いトラブルが、「買取を利用する場合、価格は市場価格よりも低くなる可能性がある点」を知らずに「不動産買取」を選んでしまったというものです。
しかし、トータルで見れば、手間や時間、不確実性を減らすことができるため、一定の条件下では非常に魅力的な選択肢となります。
これらの点を踏まえ、土地売買におけるトラブルを未然に防げるようにしましょう。
まとめ
土地売買におけるトラブルは、事前の情報収集や適切な対応で大部分が回避可能です。
不動産の売買には非常に複雑な知識や経験が必要になります。今回ご紹介した査定額に関してても、不動産に馴染みのない方だとどのように対処していいのか難しいところでしょう。不動産を売却する際は、このような分からないことを一から教えてくれる頼れるパートナーになる不動産会社の存在が不可欠です。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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