”コレで完璧” 不動産売却の媒介契約を徹底解説
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不動産売却の媒介契約を徹底解説
不動産売却について調べていると、見慣れない言葉を多く目にすることかと思います。よくわからないまま契約を進めてしまうと、思いがけず不利益を被ってしまう恐れがあるため、疑問点は早めに解消しておくことをおススメいたします。
- このブログ記事の趣旨
- 所有するマンションや土地の売却を依頼する不動産会社が決まったら、売却活動をしてもらうための媒介契約を結ぶ。この媒介契約には3つのタイプがあるので、それぞれのポイントを理解されるとおススメいたします。
売主と不動産会社との約束事を書面化
多くの不動産会社が標準媒介契約約款を雛形としている
- 媒介契約で確認しておきたいのは、主に次の6点
- (1)媒介契約の種類
(2)指定流通機構への登録に関すること
(3)売主への業務報告に関すること
(4)契約の有効期間
(5)報酬に関すること
(6)違約金や費用償還の請求に関すること
媒介契約を結ぶ理由
第三者に業務を依頼するには、契約の締結が必要になります
なお、不動産売買のプロである不動産会社（宅建業者）と素人の売主では不動産売買に関する知識に大きな差があるため、契約内容には宅地建物取引業法によって様々な規定が設けられています。
媒介契約の書面を作成しない不動産会社は気をつけましょう。
不動産購入時に締結する媒介契約
媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類
契約できる不動産会社の数と、自分で買主を見つけられるかの違い
媒介契約の種類には「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約」（以下、専任）、「専属専任媒介契約」（以下、専属専任）の3つがあります。大きな違いは、一般が複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのに対し、専任と専属専任は1社としか契約できない点です。
また、売主が自分で見つけた買主と売買契約を締結できるかどうかの違いもある。一般と専任はこの「自己発見取引」が可能だが、専属専任ではできないこととなっています。
指定流通機構に物件情報を登録する
専任は7日以内、専属専任は5日以内の登録を義務付け
不動産会社は媒介契約を結ぶと、まず手持ちの顧客リストへの連絡やチラシの作成など、自力で買主を探す場合が多いです。自分で買主を見つけられれば、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう「両手取引」が可能になるからです。
ですが、自分で買主を見つけるのには限界があるので、ほかの不動産会社にも広く物件情報を知らせるために「指定流通機構（レインズ）」というネットワークが用意されています。指定流通機構に物件情報を登録すればすべての不動産会社が情報をチェックできるので、それだけ早く買主を見つけられることが期待できます。
媒介契約では、一般の場合は指定流通機構への登録が任意となっていますが、専任と専属専任は一定期間内の登録が義務付けられています。一定期間とは、媒介契約の締結日の翌日から専任が7営業日以内、専属専任が5営業日以内だ。不動産会社が指定流通機構に物件情報を登録したときは、登録済証を売主に交付することになっています。
専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上報告
媒介契約では売主への業務報告についても定めています。一般の場合は特に定めはいませんが、専任と専属専任の場合は一定の頻度で文書または電子メールによる報告（業法では口頭でも可能）が義務付けられています。一定の頻度とは、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。
契約の有効期間は3カ月以内
売主からの申し出で契約の更新も可能
媒介契約の有効期間については、一般の場合は法律（宅地建物取引業法）による規定はありませんが、約款では3カ月以内と定めています。また専任と専属専任については法律でも約款でも3カ月以内と定めがあります。
有効期間の更新については売主から申し出があれば可能としています。つまり、自動更新はできない（業法では一般のみ自動更新が可能）ということです。更新後の有効期間は3カ月以内と定められています。
これらの媒介契約の種類による違いをまとめたのが以下の図表です。
ここからは、3種類の契約の特徴について、それぞれ詳しくご説明いたします。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、買主の仲介を1社の不動産会社のみに任せる契約です。
さらに、売主が自分で買主を見つけて売買すること（自己発見取引）も制限されます。
つまり、専属専任媒介契約の契約期間中は、契約した不動産会社の紹介した買主としか売買契約を結ぶことができません。
- 自己発見取引とは
- 自分で見つけた買主と、不動産会社を介さずに、不動産を直接売買すること。直接依頼した買取業者に買取で売却することも含む。
専属専任媒介契約は売主側に強い制限がかけられている一方で、不動産会社側に課せられる義務が最も厳しい契約です。
レインズとは、不動産取引のためのネットワークシステムです。レインズに登録された物件情報はネットワーク上に公開され、全国の不動産会社が検索したり、不動産を探している購入希望者に紹介できます。
- レインズへの物件登録は、レインズに加盟している不動産会社にしか行えません。そのため、レインズに情報掲載したい場合には、不動産会社に依頼する必要があります。
専属専任媒介契約の場合は、契約の翌日から5営業日以内にレインズに物件情報を登録することが義務付けられているため、迅速に情報を公開してもらえます。
また、営業活動の状況も、1週間に1回以上売主に報告するよう義務付けられています。
契約の有効期間は、3ヶ月以内という規定があります。最長期間である3ヶ月に設定している不動産会社が多いです。
売主側の制限が強く、長期間契約できない様に最長期間が決まっています。
『売り主への業務報告頻度が高い』
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、売却活動を1社に任せる契約です。専任媒介契約とのおもな違いは、不動産会社からの活動報告の頻度が1週間に1回以上と多く設定されていることです。そのため、より積極的な売却活動が期待できます。
専任媒介契約
『積極的に売却活動が行なわれやすい』
専任媒介契約は、売却活動を1社に任せる契約です。
専任媒介契約は、活動状況の報告を2週間に1回以上行なう義務があるため、積極的に売却活動をすることが多いです。
積極的に売却活動を行なう理由はもう一つあります。専任媒介契約の場合、ほかの不動産会社が買い主を見つけたときでも、売り主から仲介手数料がもらえます。さらに自社で買い主を見つけた場合には、売り主・買い主の両方から仲介手数料がもらえるため、一般媒介契約よりも優先度があがる傾向があります。
一般媒介契約
同時に沢山の不動産会社と契約も可能です
また、自己発見取引も可能であり、売主にとって最も自由度の高い契約形態です。
- あくまでも義務が課されていないだけであって、レインズへの登録や、活動報告の送付を依頼することは可能です。
『複数の不動産会社と契約できる』
媒介契約の種類で手数料の金額は変わらない
結論から申し上げますと、媒介契約の種類によって不動産会社に支払う費用が変わることはありません。
不動産会社に契約者が支払う費用を「仲介手数料」といいます。仲介手数料は、売買取引を成約させた不動産会社だけに支払う成功報酬です。
つまり、専任媒介契約で1社だけ契約しようが、一般媒介契約で複数社と契約しようが、仲介手数料を支払う相手は、不動産の買主を見つけてくれた会社1社のみです。
なお、人件費や宣伝費など、不動産を売却するためにかかった実費は、仲介手数料の中から賄われます。そのため、契約の種類によって売却にかかる費用が増減することはありません。
仲介手数料の金額
仲介手数料の支払い時期は協議して決める
ローン特約で白紙解約なら手数料は戻る
売買契約時に手付金を、決済日には残代金を受け取れ、仲介手数料の支払いは売却代金から賄えます。
不動産会社による違約金や費用請求のルール
売主が契約に違反した場合に違約金が請求される
- ・専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合
- ・専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合
契約解除で費用が請求されるケースも
- ・現地調査費用（交通費や写真代など）
- ・権利関係調査費用（交通費や謄本代など）
- ・販売活動費用（広告費、通信費、現地案内の交通費など）
- ・契約交渉費用（交通費など）
媒介契約を結ぶ上での注意点
この章では、不動産会社と媒介契約を結ぶにあたって注意するべきポイントをご紹介します。
媒介契約書の内容をよく確認する【共通】
- 媒介契約書のチェックポイント
- ・媒介契約の種類はどれになっているか
- ・レインズには何日以内に登録することになっているか
- ・業務報告の頻度
- ・業務報告はメールまたは文書のどちらで行われるか
- ・契約の有効期間
- ・報酬額の金額
- ・報酬の支払いタイミング
- ・売主側に違約金がかかる条件
- ・契約が解除できる条件
報酬額の法定上限額を超えていたり、契約の有効期間が3ヶ月を超えている、などは違法です。
6.まとめ
3種類ある媒介契約のうちどのタイプで契約するかは、売主が不動産会社と話し合って決めることができます。それぞれに一長一短がありますが、専任や専属専任は1社にしか依頼できず、不動産会社に課せられた義務が重いこともあり、全力を挙げて買主を探してくれるケースが多いです。
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