”プロが教える” 建築条件付き土地購入 正しい見方
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建築条件付き土地購入 正しい見方
- このブログ記事の趣旨
- チラシやインターネット等の広告で見つけた土地が、よく見ると建築条件付きだった、ということはありませんか？ 建築条件とはどんな条件をいうのでしょうか。どんなメリット・デメリットがある？ 建築条件付き土地を賢く購入するための方法をご説明させていただきます。
「土地探しの基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
◆土地探し中の方に実践してほしい事 7選◆
建築条件付き土地（売建住宅）とは？
建築条件付き土地とは、文字どおり「条件」のある土地のことを指します。その条件とは、簡単にいうと「ここに家を建てる場合、決められた施工会社に依頼して家を建てる契約を結ぶこと」。これが土地の購入条件になります。
注意したいのは、「条件」には「決められた施工会社に依頼すること」と「その会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」の２つあることです。決められた施工会社とは、土地の売主か、売主が指定した施工会社です。また一定期間内とは、たいてい3カ月ですが、その建築条件付き土地ごとに異なります。
このように土地の売買契約をしてから3カ月という期間内に、家の間取りや仕様をほぼ決めて、指定された施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を、建築条件付き土地と呼び、「売建住宅」とも言われています。
建築条件付き土地の購入から建物の完成までの順番
まずは建築条件付き土地を買って、家が完成するまでの順番を見ておきましょう。完成までの順番は下記の通りです。
- ＜建築条件付き土地の購入から建物の完成まで＞
1.土地の売買契約を締結する
2.指定された施工会社と間取りや仕様の打ち合わせを行う
3.施工会社と建築工事請負契約を締結する
4.着工→完成
5.入居
条件のひとつである「一定期間」とは、上の手順でいうと1から3までの間のこと。もし定められた期間内に建築工事請負契約が結べなかった場合は、土地の売買契約も白紙契約となり、手付金や預かり金など売主が受け取ったお金は全額買主に返還されます。
建売住宅や分譲一戸建てと何が違う？
建売住宅や分譲一戸建ても、土地と建物がセットで販売されます。施工会社を選べないという点では建築条件付き土地と同じですが、大きく異なる点があります。それは建売住宅や分譲一戸建てがある程度間取りや仕様が決まっていて、あとは細かい部分だけ詰めていくのに対し、たいていの建築条件付き土地の場合、建てる家は注文住宅と同じく、敷地条件に合わせて自由に間取りや仕様を決められるということです。ただしある程度間取りや仕様の限度がある場合もあるので、購入時にはどこまで自由に設計できるのか、確認するようにしましょう。
また建物が自由な分、建売住宅や分譲一戸建てと違い、土地の価格は決まっていても建築費用（ひいては土地+建物の総額）は注文次第で上下します。そのため予算を組む際に注意が必要です。
建築条件付き土地のメリット・デメリット
建築条件付き土地のメリット
建築条件付き土地を購入するメリットには、どんなことが挙げられるでしょうか。下記にまとめてみます。
- ・間取りが自由な事が多い（ある程度決められている場合もある）
- ・土地があらかじめ用意されている
建築条件付き土地のデメリット
一方で、建築条件付き土地を購入するデメリットにはどんなものがあるでしょうか。下記にまとめてみます。
- ・施工会社を自由に選べない
- ・一定期間内で間取りや仕様を決めなければならない
- ・相見積もりが取れないので、費用の比較検討がしにくい
- ・期限内に建築を着工しなくてはならない
- ・住宅用用地以外の利用ができない（駐車場利用のみなど）
建築条件付き土地は値引きできる？
「建築条件がつくから」という理由で、土地の価格が安くなる、あるいは値引きしてくれると思っている人がいるかもしれませんが「そんなことはありません。ただし、最近は郊外の一戸建てよりも都市部のマンションのほうが人気ですから、売主がマンションよりも魅力的な価格に設定することは十分考えられます」。
ここで注意したいのは、売主としては土地の価格を抑えた分、建物の価格で取り戻そうと思えばできるという点です。ですから、土地と建物の総額でいくらになるのかを必ず確認するようにしましょう。
建築条件付き土地の「条件」は外せる？
条件がつくからこそ「建築条件付き土地」なのですから、基本的に「条件」は外せません。ただし先述の通り、郊外の一戸建てよりも都市部のマンションが人気の昨今、場合によっては条件を外して土地のみを販売するケースも、無いとは言い切れません。「建築条件付き土地を扱う不動産会社からすれば、最終手段でしょう」。また条件を外すといっても、その分土地代が高くなることは十分考えられます。ともかく、条件がつくからこそ建築条件付き土地。これが大原則です。
建築条件付き土地を購入する際の注意点
住宅ローンは土地と建物一緒に借りられる？
結論から言えば、土地と建物代金を一緒に住宅ローンで借りることはできません。
そもそも住宅ローンは建築費が確定しないと借りることができません。建築条件付き土地は、土地と建物がセットになっているイメージがありますが、先述の通り、建物は一定期間の間に施工会社と打ち合わせをし、間取りや仕様を詰めてようやく建築費が見えてきます。そのため、それより先に契約しなければならない土地の代金をまず支払い、その後に建物が完成したら建物の費用を支払うという具合に、土地と建物代金は別々に支払う必要があります。これは注文住宅と同じ手順です。
ローンを組んで土地代金を支払いたい場合は、注文住宅と同様「つなぎ融資」を利用して土地代金を支払うのが一般的です。一方の建物は、間取りや仕様が決まったら住宅ローンを申請して、建物の完成後に建物代金を支払います。
建物の仲介手数料は不要
建築条件付き土地の場合、土地の売買については仲介業者が介在するならば仲介手数料を支払う必要がありますが、建物の請負先はすでに決まっているので建物に関する仲介手数料は不要です。
3カ月間で間取りから仕様まですべて決めるのは大変
ある程度の間取りや仕様が決まっているなら別ですが、注文住宅同様、自由に間取りや仕様を決められる場合、3カ月間という一定期間はかなり短いと考えたほうがいいでしょう。間取りを決めるだけでもある程度時間をかけて打ち合わせをする必要がありますし、さらにトイレならどこのメーカーの何で、色は……と、設備機器や建具、壁紙等の品番や機能を、それぞれカタログ等で一つひとつ確認して決めなくてはなりません。
また建築条件付き土地の場合、相見積もりがとれませんから、提示された見積もりが適正かどうかを判断する必要もありますし、予算をオーバーした場合、何を省くのかも改めて検討しなければなりません。このように定められている一定期間（たいていは3カ月間）は相当忙しくなるという覚悟が必要です。
建築条件付き土地が向いているのはこんな人
とにかく3カ月間で建物の請負契約を納得して結べる、時間的な余裕がある人でしょう。また予算にゆとりがないと、予算内に収めるための工夫を検討する時間や、設備等のグレードや機能の確認作業が増えますから、その意味でも予算にも余裕があるほうがいいでしょう。
一定期間内に施工会社との打ち合わせを何度も繰り返したり、カタログで確認するなど細かい作業をいとわない、粘り強さが必要です。もしも思い通りにならないなら、解約することもいとわない。そんな覚悟をもって臨みましょう。
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まとめ
建築条件付き土地（売建住宅）の購入を検討される方は、
「決められた施工会社で一定期間内に建てること」という条件がついている土地を「建築条件付き土地」と言い、建築費用は間取りや仕様次第で変わるので、予算を組む際に注意が必要です。
また3カ月間など一定期間内に間取りや仕様を決められるよう、時間や予算に余裕がある人に向いています。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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