”後悔しない” 理想的な相続不動産の攻略法
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理想的な相続不動産の攻略法
不動産売却について調べていると、見慣れない言葉を多く目にすることかと思います。よくわからないまま契約を進めてしまうと、思いがけず不利益を被ってしまう恐れがあるため、疑問点は早めに解消しておくことをおススメいたします。
- このブログ記事の趣旨
- 誰かが亡くなると、その人が所有していた財産は法律で決められた相続人が承継します。金銭財産であれば比較的分けやすいのですが、土地や建物は分けにくく名義変更も容易ではありません。今回のブログでは、亡くなった親の土地や建物の名義変更の費用や、必要書類、流れについて、わかりやすくご説明いたします。
1. 亡くなった親の土地の名義変更は必須
１-１. 土地や建物の名義変更とは
１-２. 亡くなった親の土地の名義変更は2024年4月に義務化
２.亡くなった親の土地の名義変更にかかる費用
- ・必要書類の取得にかかる費用
- ・登録免許税
- ・司法書士報酬
２-１. 必要書類の取得にかかる費用：数千円～1万円以内
２-２. 登録免許税：評価額の1000分の4
ただし、土地についてのみですが評価額100万円以下であれば非課税となり、その土地には登録免許税（印紙代）がかかりません。
２-３. 司法書士報酬：相場は10万円前後
３.亡くなった親の土地を相続すれば相続税もかかる
４.亡くなった親の土地の名義変更の流れ
- １.必要書類をそろえる
- ２.登記申請書を作成する
- ３.法務局に提出
- ４.登記識別情報通知を受け取る
４-１. 必要書類をそろえる
生まれた時には、親の戸籍などに入っていますが、その後結婚・転籍（本籍地を変更すること）・離婚・法律による戸籍改製などの理由により戸籍謄本は作り変えられます。それを途切れることなく死亡時のものまですべて揃えます。
相続人は、現在生存していることを証明する必要がありますから、現在の戸籍謄本を相続人全員分揃えます。
具体的には、住民票の除票または戸籍の附票を取得します。住民票の除票には、最後の住所とその１つ前の住所が記載されていますが、登記簿の住所が２つ前の住所であれば、繋がりを証明できません。そのような場合には、本籍地の管轄役所で戸籍の附票を取得します（戸籍の附票は、本籍地を管轄する市区町村役場でのみ取得できます）。本籍地を変えていなければ、基本的にその本籍地に籍をおいていた間に移転した住所地がすべて記載されてきます。
亡くなった親の土地と建物を相続する人の住民票を取得します。
不動産を管轄する市区町村役場で不動産の評価証明書を取得します。ただし、毎年管轄の役所より送られてきている固定資産税の納税通知書に不動産の評価額が記載されていますので、紛失していなければそのコピーがあれば足ります。
話し合いで相続人のうちの誰かが新しく名義人になることにするには、相続人全員が話し合いをして決定した書類「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名（記名）して実印を押します。法律で定められた相続人（法定相続人）の全員を新たな名義人とするケースはあまりなく、ほとんどが話し合い（遺産分割協議）で新たに名義人になる人を決めます。
４-２. 登記申請書を作成する
４-３. 法務局に提出
４-４. 登記識別情報通知を受け取る
完了すると、「登記識別情報通知」が土地・建物ごとに発行されます。これが権利証となりますので、以後大切に保管しましょう。
５.亡くなった親の土地の名義変更を司法書士に相談するメリット
５-１. 複雑な状況にも対応できる
５-２. 他の相続手続きもサポートしてもらえる
６.亡くなった親の土地の名義変更について、よくある質問
Q. 亡くなった親の土地の名義変更、自分でできる？
複雑なケースを除いては、基本的にできるといえます。ただし、それに費やす時間と労力が必要になり、またその割合は個人差があります。例えば、お父さんがお亡くなりになり、お母さんと自分、そして妹の３人が相続人でみんないつでも話し合える間柄だというようなケースにおいては、複雑さがないため比較的手続きの難易度は低くチャレンジしやすいといえます。
Q. 亡くなった親の土地の名義変更、いつまでに？
2024年4月１日より義務化がスタートし、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った時から３年以内（遺産分割があった場合には、遺産分割成立の日から3年以内）」との期限が設けられました。
また、2024年4月1日以前に亡くなられている場合には、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った時から３年以内」または「改正法の施行日」のいずれか遅い日から３年以内と規定されています。
Q. 亡くなった親の土地の名義変更、しないとどうなる？
亡くなった親の土地の名義変更をしなかった場合には、上述した義務化の法改正以降は10万円以下の過料の対象になります。また、過料の問題以外にも、亡くなった親の名義のまま放置しておけば、いずれまた下の世代で相続が発生してどんどん相続人の数が増えていくため、やがて話し合いすらできなくなり収拾がつかなくなります。実はこのような収拾のつかなくなった土地が膨大な数に上ったため、相続登記の義務化につながったという法改正の背景があります。
Q. 名義変更していない土地の相続税はいくらですか？
相続した土地や建物の名義変更と、相続税の申告には直接的な関係性はないので、名義変更をしていなくても、土地を相続した場合、相続税の申告・支払いはしなければなりません。10か月の期限内に相続税の納付をしなかった場合には、延滞税や加算税が課される可能性があるので、必ず申告しましょう。なお、相続税は、遺産総額全体が、基礎控除額「3000万円＋（600万円＋法定相続人の数）」を超えたらかかるものなので、土地を含めた遺産総額がそれを下回る場合は申告は不要です。
まとめ
亡くなった親の土地や建物の名義変更について、基礎から具体的なところまで解説しました。名義変更の手続きは、自分でやるとしても時間と労力の割には、それ以降、その知識が役に立つ機会は少ないです。細やかな部分のサポート、スピーディーな処理を期待できる点において、司法書士にすべてを任せるのが最もスムーズですので、ぜひ相談を検討下さい。
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