”知って納得” 賃貸物件の更新ルール
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賃貸物件更新ルールとは
賃貸物件の多くは契約期間が2年で、通常それ以上長く住み続けるには“更新”を行う必要があります。契約更新のタイミングでは、さまざまな手続きが必要であるとともに、一定の出費も発生します。
- このブログ記事の趣旨
- 今回は賃貸の契約更新の基本的なルールや更新費用の相場、更新をする場合としない場合の手続きについて詳しくご説明させていただきます。
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賃貸物件の更新とは？ 基本ルールを確認しておこう
賃貸物件を借りるときには、大家さんとの間で「賃貸借契約」を交わします。どのタイプの賃貸借契約を結ぶかによって、更新に関するルールは異なる点に注意が必要です。
更新はどうして払うの？
賃貸契約における更新料とは、契約満了を迎えた賃貸借の契約を更新するために、借主から大家さんに支払う料金のことです。いわゆる「今後もよろしくおねがいします」というご挨拶のために用意するものなのです。
更新料の支払いは法律上で定められているものではありません。
では一体どうして支払うのでしょう。
国土交通省の調査「」によると、更新料を徴収する主な理由には、「損耗を補修するための財源」「一時金を払えない人は不安」などもありますが、「長年の慣習」「一時金収入として見込んでいる」と多くの大家さんが回答されています。
大家さんに支払った更新料は、借用物の維持管理費や家賃収入の補給となっており、実態として大家さんの生活の支えの一つになっているようです。
更新ができる「普通借家契約」
特別な事情がない限り、賃貸物件を借りるときには「普通借家契約」を結ぶこととなります。これは、一定の期間を設けて物件の貸し借りを行う契約であり、期間満了後も更新をすればそのまま住み続けることができる点が特徴です。
入居者（借主）が更新を望む場合、特別な事由がない限りは大家さん（貸主）から拒むことはできません。特別な事由とは、繰り返しの家賃滞納や著しいマナー違反などを指すため、よほどのことがなければ更新が拒否される心配はないのです。
更新ができない「定期借家契約」
普通借家契約は入居者を守る意味合いが強い契約形態である一方、大家さんからすると不利に感じられる面もあります。たとえば、「海外転勤の間だけ持ち家を貸し出したい」といった場合に普通借家契約を結んでしまうと、帰ってきたときに確実に空室になるとは限りません。こうした場合に用いられるのが「定期借家契約」です。定期借家契約には更新の概念がなく、期間満了とともに契約が終了します。大家さんとの合意があれば再契約をすることはできますが、この場合も改めて契約をし直すことになるため、厳密にいえば更新とは異なります。
契約更新は2年に一度が一般的
普通借家契約では、契約期間を2年間とし、2年が経過するごとに更新を行うのが一般的です。その理由は、普通借家契約の法律的なルールに関係しています。普通借家契約では、契約期間を1年未満とすると、期間の定めがない契約とみなされてしまいます。そのため、最低1年以上の契約期間を設けるのが一般的です。しかし、1年半などの中途半端な周期で契約を区切ってしまうと、入居者にとって不便であるばかりか、大家さんにとっても新たな借り手を見つけるのが難しくなります。なぜなら、賃貸物件の需要は、ある程度決まったシーズンに増えるためです。そこで、キリよく2年間と設定するのが、入居者と大家さん双方にとって都合がいいと考えられています。
更新料の相場はいくらくらい？
賃貸物件の契約を更新するには、一定額の更新料を支払う必要があります。ここでは、更新料の相場について詳しく見ていきましょう。
家賃1ヶ月分が目安
「住宅市場動向調査」によれば、更新料をとっている物件のうち、80％が家賃1ヶ月分と回答しています。
合計で9割以上の物件が金額設定を家賃1ヶ月以内としていることが分かります。
更新料は賃貸借契約書に記載されるので、金額設定について疑問がある人は、契約時に確認しておくといいでしょう。
※ 国土交通省 住宅局「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」
契約を更新する場合・しない場合の手続きの流れ
物件を借りるときに比べると、賃貸借契約の更新手続きはそれほど複雑ではありません。ここでは、「更新する場合」と「更新しない場合」の2パターンに分けて見ていきましょう。
更新する場合
更新する場合の手続きは、以下のように進んでいきます。
- 更新する場合の手続き
- ・更新のお知らせが届く（契約満了日の1～3ヶ月前）
- ・期日までに更新契約書や必要書類に署名・捺印をして返送する
- ・更新料などの手数料を振り込む
契約期間の満了日が近づくと、大家さんや管理会社から書面などで更新のお知らせが届きます。更新の1～3ヶ月くらい前には届くのが一般的です。
その後は、同封された更新契約書や必要書類に署名・捺印をして返送し、更新料を振り込めば手続きが完了します。1ヶ月前になっても更新の案内が届かない場合は、大家さんや管理会社に確認してみましょう。
更新しない場合
普通借家契約は、特に双方が手続きをしなかった場合でも自動的に更新されます。これを「法定更新」といい、基本的には物件を借りられなくて困ってしまう入居者を守るために設けられている仕組みです。そのため、契約を更新したくない場合は、入居者の方から解約を通知する必要があります。なお、解約の通知は、賃貸借契約書に記載された期日までに行わなければなりません。多くの場合は「退去日の1ヶ月～２か月前まで」とされていますが、物件によってもタイミングが異なるので、必ず契約書を確認しましょう。通知が遅れてしまうと、解約するつもりでも更新料が発生するリスクがあるので注意が必要です。
更新時に必要なその他の費用
契約更新のタイミングでは、物件の更新料以外にも費用がかかるケースがあります。予想外の出費に慌てないように、あらかじめ確認しておきましょう。
火災保険の契約更新料
賃貸物件を借りるときに加入する火災保険も2年間契約のケースが多いため、同時に更新手続きを行うのが一般的です。具体的な金額は、物件の構造などによっても異なるものの「2万～3万円程度」が相場となります。
保証会社の契約更新料
保証会社を利用している場合、保証会社の契約期間も物件の契約期間と同じであるケースが多いので、このタイミングで更新料が発生します
保証会社の更新料は「1万円～２万円程度」あるいは「家賃の10～50％程度」が相場であり、初回の保証料よりは安めに設定されるのが一般的です。
契約更新事務手数料
管理会社によっては更新料とは別に、「更新事務手数料」あるいは「事務手数料」が発生する場合もあります。これは、「更新手続きのために発生した事務に対する手数料」であり、更新料とは別のものです。これを受け取るのは事務を行った不動産会社となります。物件によって異なるので、必ず契約書を確認しましょう。
賃貸物件の更新に関してよくあるご質問
賃貸物件の契約更新については、基本的なルールと手続きの流れ、更新料などの支出を押さえておけば、それほど心配はありません。
最後に、更新に関してよくある質問を回答とともに紹介します。
Q.忙しくて更新手続きを忘れてしまった！ 退去しなければならない？
普通借家契約の場合は、更新手続きを忘れてしまっても自動的に更新されるので、退去の必要はありません。ですが、「大家さんとの信頼関係を損ねる可能性がある」「契約内容を変更したくても相談が難しくなる」「保証会社から督促がくる」などのデメリットもあるので、基本的には忘れずに手続きを済ませることが大切です。
Q.更新料の支払いは拒否できる？
更新料の支払いについては、賃貸借契約書に記載がある限り、原則として拒否することができません。金額などについて気になる点があれば、契約時に確認しておくことが大切です。
実は、賃貸契約については「法定更新」※といわれる借地借家法で守られている権利があるため、家賃を支払い続けている間は借用者にも「居住権」というものが発生しています。そこで、すぐに退去を命ぜられることはほぼないようです。
しかしながら、いきなり更新料の支払いをしないという意思を示した場合、これを良いチャンスとばかりに大家さんから更新拒否や退去の依頼がくるケースもあるので、伝える際は大家さんに相談という形でお話しをする方が良いでしょう。
賃貸物件の更新料について、過去に行われた裁判では「賃貸借契約書に更新料についての条項があり、賃料の額や更新の期間に照らして更新料が不当に高額でない限り支払わなければならない」という判決が下されました。
契約時には、契約書にある内容すべてについて説明を受けた上で署名・捺印をしているため、借主には、契約書の内容を誠実に履行する責任を負う必要があります。更新料の定めのある賃貸物件に住んでいるのなら、貸主の求めに応じて更新料を支払う義務があると考えましょう。
※法定更新：借地借家法の規定（第26条第1項）により、賃貸借契約の当事者が期間満了の１年前から6か月前までの間に相手方に対して更新しない旨の通知または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかったときは同一条件で更新されたものとみなされることをいいます。なお、大家さんがこれらの通知をするには、正当な事由が必要とされます（同法第28条）。これらの規定は強行規定で、借主に不利な定めをしても無効とされます（同法第30条）。
Q.更新料が支払えない場合、どうすればいい？
金銭的な問題で更新料を支払えない場合には、すぐに大家さんや管理会社へ相談することが大切です。状況によっては、分割払いに応じてもらえる可能性があるので、放置をしないようにしましょう。
まさかの!?物件案内あるある
まとめ
- 更新に関するまとめ
- ・賃貸借契約には、更新できる普通借家契約と更新できない定期借家契約がある
- ・普通借家契約の場合、原則として大家さんの方から更新を拒むことはできない
- ・更新時には契約更新料がかかる場合があり、多くは家賃1ヶ月分が相場とされる
- ・更新しない場合は契約書で決められた期日までに解約通知を行う必要がある
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