”知ってて欲しい” 借地権付き建物を相続や売却する方法
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借地権付き建物を相続や売却する方法
- このブログ記事の趣旨
- お家を建てようとする際、土地を探していると「借地権」や「借地権付き建物」という言葉を見聞きすることがあります。
借地権付きの土地を、相続された場合の注意点と借地権付き建物を売却する
際のおさえておくべきポイントをご紹介していきます。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
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借地権は相続できる？
両親が住んでいる家が借地権付きであった場合、そのまま引き継ぎができるのか悩むところです。借地権とは、建物を所有するために他人の土地に設定された賃借権のことで、平成4年8月より前から土地を借りている場合の借地法（旧借地法）と、平成4年8月以降借り始めた借地借家法があります。
借地権というと、このうち「旧借地法」に該当されるほうが多いようです。借地権は財産として相続することができ、税の対象となります。
借地権を相続することについては、地主の承諾は必要ありません。譲渡にあたらないので、地主への承諾料や更新料等の支払いも不要です。地代や契約期間もそのまま引き継がれることになり、新たな契約をする必要もありません。ただし契約書に該当する事項が明記してある場合もあるので確認しましょう。承諾は不要としても、相続があったことや権利を継承したのは誰かといった情報は、今後のおつきあいのためにも地主に伝えておきたいものです。建物の所有権については、相続する人名義に登記する必要があります。相続による名義変更登記は、専門家である司法書士に依頼するほうがいいでしょう。
相続時に、賃借権契約書の名義書換料の請求をされるケースもあるようですが、親族が引き継ぐ時は支払う必要はありません。ただし生前贈与による借地権の移転には地主の承諾が必要です。
定期借地権の場合も相続はできますが、契約期間が決まっているため、基本的に更新はなく期間満了で契約を終了します。
借地権付きの建物を売るといった選択肢もありますが、さまざまな制約があり、手続きも複雑です。
借地権付きの建物を売却する方法は？
通常、自己所有の家を誰かに売ることは自由にできます。ただし土地を借りて住宅を建てている場合、売却するには借地権と建物を同時に譲渡することになります。住宅は自分のものですが土地は借りているので、売却には地主の許可が必要となり、借主が勝手に売ることはできません（建物譲渡特約付借地権の場合は可能）。
不動産を売却するための条件交渉を行う際には、譲渡承諾料（名義変更料）をいくら支払うかなども地主と決めることになります。金額の相場は借地権価格の10%程度とされていることが多いようです。地主によっては土地を買い戻ししたい、または底地権も一緒に売りたいという場合も考えられますので、まずは地主の意向を確認したほうがいいでしょう。
もし買い手がいるのに地主の承諾が得られない場合は、裁判所で地主の承諾に代わる許可を得る「借地非訟（しゃくちひしょう）」をすることで借地権の譲渡はできます。ただし裁判になるため地主との関係もこじれ、解決までに時間がかかることに。また専門の知識も必要です。
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まとめ
このように借地権付きの建物の売却にはさまざまな制約があり、知らずに進めてしまうと後々トラブルにも発展しかねません。売却するとしても承諾料などの条件交渉から、借地譲渡承諾書をもらっておくなどの複雑な手続きが必要で、個人が買い手を見つけるのも大変です。地主との話し合いをスムーズにするためにも、法律に詳しい不動産会社へ早めに相談したほうがいいでしょう。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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