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”後悔したくない”　不動産売却経験者の失敗例

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不動産売却経験者の失敗例

  1. このブログ記事の趣旨
  2. 大切な資産である一戸建やマンションを初めて売る人にとって、失敗せずに少しでも高く売りたいと思うことが普通です。では、一戸建てやマンション売却の失敗例や注意点はどのようなものがあるのでしょうか。そこで今回のブログ記事は「不動産売却の失敗例・失敗しないための注意点」について解説します。


「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ　


一戸建てやマンション売却でよくある失敗例

最初に不動産売却でよくある失敗例についてご説明いたします。

  2. 売却でよくある失敗例

  3. ①時間に余裕をもった売却スケジュールを立てなかった
  4. ②住宅ローンの残高を把握していなかった
  5. ③査定額だけで不動産会社を選んでしまった
  6. ④大手だと安心して、どんな売却活動をするか確認しなかった
  7. ⑤専任媒介で契約した不動産会社から「囲い込み」を受けた
  8. ⑥売出価格を相場より低めに設定してしまったこと
  9. ⑦値引きを考慮した最低売却価格を決めていなかった
  10. ⑧内覧時に部屋が汚かった
  11. ⑨内覧時に物件のアピールポイントを伝えられなかった
  12. ⑩売出価格を高くし過ぎて、買い手が現れなかった
  13. ⑪買主のローン審査が通らなかった
  14. ⑫買主と契約不適合責任に関する意思疎通ができていなかった
  15. ⑬思った以上に税金がかかってしまった

①時間に余裕をもった売却スケジュールを立てなかった

時間に余裕をもった売却スケジュールを立てなかったというのは、不動産売却の典型的な失敗例です。
不動産売却では、売却準備から引渡しまでトータルで半年ほどの時間を見込んでおくことが適切です。

  1. 引渡し

  2. 引渡しとは、不動産売買で、土地や建物の所有権を売主から買主へ移転することです。

  1. 売主

  2. 売主とは、不動産を売る人のことです。

  1. 買主

  2. 買主とは、不動産を買う人のことです。
スケジュールに余裕がない状態で不動産売却した場合、「売り急ぎ」と呼ばれる不動産を相場よりも安く売ってしまう結果につながります。

②住宅ローンの残高を把握していなかった

住宅ローンの残高を把握していなかったという失敗例もあります。住宅ローン残高が売却額を上回る現象のことをオーバーローンと呼びます。逆に、住宅ローン残高が売却額を下回る現象のことをアンダーローンと呼びます。オーバーローンとアンダーローンの違いを図にすると以下のようになります。


住宅ローンが残っている不動産を売るには、アンダーローンの状態であることが必要条件です。
売却前は住宅ローン残高を把握し、今すぐ解る！無料のセルフ査定で、アンダーローンであることを確かめてから売るようにしましょう。

不動産売却を検討していて、まずは査定額をお知りになりたい方は
独自の基準を満たした下記のセルフ査定がおすすめです。
面倒な個人情報の入力一切不要！簡単20秒で査定額がわかります。



③査定額だけで不動産会社を選んでしまった

査定額だけで不動産会社を選んでしまったという失敗もあります。査定額は売却予想価格であり、その金額での売却を確約するものではありません。不動産会社の中には、仲介の契約を取りたいがために、わざと売れもしない高い査定価格を提示してくる会社もあります。高過ぎる査定価格は怪しいため、逆に選ばない方が無難です。


査定額が高いのが気になるようでしたら、不動産会社の担当者に「査定額の根拠」を確認するようにしましょう。




④大手だと安心して、どんな売却活動をするか確認しなかった

大手だと安心して、どんな売却活動をするか確認しなかったという失敗もあります。大手であっても、態度の悪い担当者や、知識や経験の浅い担当者がいるのは当然のことです。不動産仲介は「個人技」によるところが大きいため、会社の看板はそれほど重要ではないのが正直なところです。


会社名で選ぶのではなく、営業担当者で選ぶ方が満足のいく売却がしやすいです。



⑤専任媒介で契約した不動産会社から「囲い込み」を受けた


専任媒介で契約した不動産会社から「囲い込み」を受けたという失敗もあります。


  1. 専任媒介

  2. 専任媒介とは、1社にしか仲介を依頼できない契約のことです。

  1. 囲い込み

  2. 囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が自社で買主を見つけることにこだわり、他社からの買主のあっせんを断る行為のことです。

専任媒介は、売る商品を1社に独占されてしまうため、せっかくの不動産が都合の良いように扱われてしまう可能性があります。



⑥売出価格を相場より低めに設定してしまったこと

売出価格を相場より低めに設定してしまったという失敗もあります。

  1. 売出価格

  2. 売出価格とは、SUUMOやアットホームなどの不動産広告などに掲載されている物件価格のことです。

相場より低く売りだせば、安く売ることになりますので、売買相場を確認して適正な売出価格なのか確認しましょう。



⑦値引きを考慮した最低売却価格を決めていなかった

値引きを考慮した最低売却価格を決めていなかったという失敗もあります。

値引きを考慮して値段をつけたければ、プラス50万円程度上乗せしておくことが適切です。


⑧内覧時に部屋が汚かった

内覧時に部屋が汚かったという失敗もあります。
ペットを飼育されているご自宅やタバコの臭気、生活感が出すぎている、
小さなお子さんの落書き、思春期のお子さんの体臭など。
壁やドアに大きな穴が空いているなど、自宅で何かあったのではないかと心配されてしまいます。他人には言われないからこそ、プロの不動産屋から指摘を受ける事も大切です。
生活感が溢れたような家だと、物件の印象が悪くなりますので、内覧前は換気や清掃など片付けをしておくことが適切です。

  1. 内覧

  2. 内覧とは、購入希望者に家の中を見せる販売行為のことです。

⑨内覧時に物件のアピールポイントを伝えられなかった

内覧時に物件のアピールポイントを伝えられなかったという失敗もあります。収納の広さや、日当たりの良さ、近所のスーパーの利便性、公共施設への距離、ご近所付き合いの有無、学区の雰囲気、ゴミ出し当番など、住んでみないとわからない情報を伝えるとアピールポイントとなります。逆にグイグイ説明するのもよくないでしょう。
アピールポイントは程々に。
グイグイアピールしすぎも禁物です。

⑩売出価格を高くし過ぎて、買い手が現れなかった

売出価格を高くし過ぎて、買い手が現れなかったという失敗があります。
不動産は、高く売りに出すと全く売れません。
販売価格に対して÷7.5＝『購入者の総世帯年収』とも言われています。
不動産の所在地に希望価格の年収がどれだけいる可能性があるかも大切な判断材料です。今の時代、買主でも簡単に相場を把握できますので、欲をかき過ぎないことが重要です。

⑪買主のローン審査が通らなかった

買主のローン審査が通らなかったという失敗もあります。買主の住宅ローンの本審査は売買契約後に行われます。買主が住宅ローンの本審査に通らないと、売買契約はノーペナルティで解除されることになります。

一緒に読まれています。
◆”あなたを守る！”　知っておきたい「ローン特約」とは◆


⑫買主と契約不適合責任に関する意思疎通ができていなかった

買主と契約不適合責任に関する意思疎通ができていなかったという失敗もあります。契約内容とは異なるものを売ると、売主は売却後に買い主から追完請求(修補請求)や契約解除、損害賠償といった責任を追及される可能性があります。契約不適合責任を問われないようにするには、不具合箇所を売買契約書に記載し、買主の了承を得た上で売却することが必要です。あらかじめ買主に不具合箇所を認識してもらわないと、契約の段階になって買主の了承を得られずに契約ができないこともあります。

  1. 契約不適合責任

  2. 契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

⑬思った以上に税金がかかってしまった

思った以上に税金がかかってしまったという失敗もあります。
不動産売却によって、所得税や住民税などが想定以上にかかるケースがあります。事前に税金についてもある程度、学んでおくことが必要です。
マイホーム(自宅)の場合、3,000万円特別控除が利用できます。

  1. 3,000万円特別控除

  2. 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
上記の計算の結果、譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得はゼロとみなされ税金は発生しないことになります。
3,000万円特別控除を利用するには、不動産が居住用財産であることが必要です。居住用財産とは、マイホームのことです。
例えば賃貸のワンルームマンションやアパート等の他人に貸している住宅は居住用財産ではないことになります。

  1. 居住用財産の定義

  2. ・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  3. ・転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)

不動産売却の流れ

価格査定から売却活動の開始までは、最短で1～2週間程度となります。売却活動の開始から売買契約締結までの販売期間は3ヶ月～4ヵ月程度が標準です。売買契約から引渡しまでは1ヶ月程度空けるのが通常であり、その間に売主は引っ越しを行い、買主は住宅ローンの本審査を通します。税金が発生する場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うことが必要です。

不動産売却にかかる期間

首都圏における不動産の「売りに出してから売買契約を締結できるまでの平均日数」は以下の通りです。


出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

10年平均にすると、マンションは「75.3日」、戸建ては「92.3日」、土地は「94.0日」です。適正な査定価格で売りに出せば「3ヶ月弱」で売れていることがわかります。


これが真実!! 後悔しない売却法



まとめ


不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。

彦や不動産では、不動産賃貸経営・売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。賃貸経営・売却を考えている方や、物件の購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。

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