”気になる路線価” 固定資産税路線価の調べ方とは
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固定資産税路線価の調べ方とは
- このブログ記事の趣旨
- 路線価とは、相続や贈与によって不動産を取得したときに、土地の評価額の算定基準となるものです。路線価の調べ方から見方、計算方法、また同じく「路線価」との言葉が含まれる「固定資産税路線価」との違い、不動産の査定時に参考になる為のブログ記事でご説明させていただきます。
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1.路線価とは
路線価とは、道路に割り振られた土地の1平方㍍あたりの単価を指します。単に路線価というと「相続税路線価」のことを指すことが多く、相続税や贈与税を算定する際の基準となります。路線価は国税庁が毎年発表し、その年の1月1日から12月31日までの間に相続、または贈与によって土地を取得した場合に適用されます。
1-1.相続税評価額の計算方法
不動産の「相続税評価額」の概算額は、路線価に土地面積を乗じることで求めることが可能です。
- 相続税評価額(概算)=路線価×土地の面積
ただし、実際の相続税評価額は土地の形状や接する道路の数などによって様々な補正が必要です。たとえば「奥行価格補正」や「側方路線影響加算」と呼ばれる増減価修正を行います。土地の評価額は金額が大きく、計算を誤ると相続税の計算が大きく狂ってしまう恐れがあります。正確な相続税評価額を算出するためには、相続税申告の実績が豊富な税理士に相談することをお勧めします。
1-2.相続税路線価と固定資産税路線価との違い
路線価には「固定資産税路線価」も存在します。同じ「路線価」との言葉が含まれますが、両者は違います。違いは下表の通りです。
相続税路線価と固定資産税路線価の違い。同じ「路線価」との言葉を含みますが、
評価主体、利用目的、価格水準などが異なります。
上述したように路線価(相続税路線価)は、相続税の算出根拠となる相続税評価額を求めるために用います。一方で、固定資産税路線価は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出根拠となる固定資産税評価額を求めるために用います。
また、相続税路線価は毎年評価されるため、価格が毎年更新されます。固定資産税路線価は3年に1度しか評価替えが行われないため、価格は3年ごとに更新されることになります。なお、土地の所有者は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書に正確な固定資産税評価額が記載されているため、固定資産税路線価を調べる機会はほとんどないと思われます。一方で、これから土地を取得予定の人は、固定資産税評価額がわからないことから、固定資産税路線価を利用して固定資産税評価額を推測することになります。固定資産税評価額は、概算額は固定資産税路線価に土地面積を乗じることで求めることができます。あくまでも概算額ですので、最終的には購入前に売主に正確な固定資産税評価額を確認することがポイントです。
1-3.路線価と、実勢価格や公示価格との違い
次に、「実勢価格」や「公示価格」との違いについてご説明いたします。
実勢価格とは、実際に売買取引されている相場水準の価格のことで、つまり土地の時価です。
公示価格とは、国土交通省が発表している全国約2万6000地点の土地の単価のことで、土地取引や資産評価の目安です。国が行っている地価の調査のことを「地価公示」と呼びます。
なお路線価も公示価格も、評価時点は毎年1月1日時点であることは同じです。
1-4.路線価は公示価価格の8割程度
価格水準にも違いがあります。公示価格は実勢価格の50~90%程度です。相続税路線価が公示価格の80%程度、固定資産税路線価は公示価格の70%程度です。
実勢価格や公示価格、相続税路線価、固定資産税路線価の価格水準をイメージすると下図のようになります。
実勢価格、公示価格、相続税路線価、固定資産税路線価の価格水準イメージ図
郊外や地方の土地の場合、公示価格は実勢価格と比較的近い水準(90%~110%)で求められています。一方で、都市部は実勢価格が短期間で変動してしまうこともあり、公示価格と実勢価格が離れている傾向があります。都市部の実勢価格は、公示価格の150%以上となっていることも多いです。場合によっては実勢価格が公示価格の2~3倍になっているケースもあります。
2.令和5年路線価は、全国平均で2年連続上昇
国税庁は7月3日、2023年分の路線価を発表しました。全国平均は昨年を1.5%上回り、2年連続の上昇となりました。都道府県庁がある都市の最高路線価は29都市で上昇。新型コロナウイルス感染拡大の経済への影響が緩和したことで、地価も回復傾向が続いています。
最高路線価変動率
都道府県庁所在地の最高路線価の変動率の一覧図
3.路線価の調べ方
相続税路線価も固定資産税路線価も、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」で調べることが可能です。
相続税路線価だけであれば、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率」で調べることができます。
相続税路線価等を選択すれば相続税路線価が、固定資産税路線価等を選択すれば固定資産税路線価を調べることが可能です。また、地価公示・地価調査を選択すれば公示価格や都道府県地価調査価格も調べることができます。
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4.路線価についてよくあるご質問
Q.路線価は誰がどうやって決めますか?
路線価は、相続税の申告の便宜、および課税の公平を図る観点から、国税庁が決めた道路ごとの土地の価格です。国土交通省が発表する地価公示価格や実際の不動産の売買事例、不動産鑑定士などの専門家の評価などを参考にしながら、国税局が決めます。
Q.路線価の発表はいつですか?
国税庁による路線価の発表は毎年7月1日です。
Q. 路線価はなぜ公示価格の8割なのですか?
相続税や贈与税において土地などは、原則として時価で評価することとされています。かつて路線価が公示価格の7割を目途に評価されていた時代がありましたが、当時は公示価格と実勢価格との乖離が大きく、相続税対策上、土地を保有することの優位性が今よりもかなり高い時期がありました。そのような税制のゆがみを解消する目的で、1992年分の評価から路線価を公示価格の8割水準にすることが決定されました。つまり、土地の評価額を本来の原則論である時価へと近付けるために現在では8割水準で評価が行われています。
まとめ
路線価の調べ方や見方、活用方法、固定資産税路線価との違い、令和5年の路線価などについて解説してきました。相続税評価額の概算は「路線価×土地の面積」で求められますが、実際の相続税評価額の計算は、土地の形状や接する道路の数などによって、補正が必要です。正確な計算には、税理士に相談することをお勧めいたします。
それに不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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