”売却のキホン” 抵当権設定登記とは
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抵当権設定登記とは
- このブログ記事の趣旨
- 抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りた場合に、貸した側（主に銀行）が万が一払ってもらえないとなった場合に備えて、担保として不動産を確保しておく為に設定をしておくものです。
しかし、抵当権は借りていたお金を完済したとしても自動で消えることはありません。 - 借金完済後に抵当権を速やかに抹消しないと、いざ抹消登記をする際の資料集めに時間がかかる。当事者が亡くなってから抹消登記しようとすると手続きが複雑化するなどのデメリットがあるのでご注意ください。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ
抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を銀行が貸すときに、家や土地等の不動産を借金の担保として確保するための権利です。
お金を借りるあなたからするとそんな契約はしたくないでしょうが、しないと銀行はお金を貸してくれません。
お金を借りるあなたからするとそんな契約はしたくないでしょうが、しないと銀行はお金を貸してくれません。
抵当権設定登記とその方法
抵当権設定登記は、不動産登記の1つです。不動産登記とはその不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているものであり、またその不動産で誰がどんなことをしたのか記録したものです。それら登記の記録がまとめられた台帳を「登記簿（とうきぼ）」といいます。現在は電子化されて「登記記録」とも呼ばれています。
登記は次のようなときに必要です。
- ◆建物を新築・増築・取り壊し
- ◆不動産を購入・売却・相続・贈与
- ◆住宅ローンの利用・借換え・完済
登記簿の構成としては、大きく表題部（ひょうだいぶ）と権利部（けんりぶ）の2種類に分かれます。最初に表題部があり、権利部が続きます。権利部は、さらに甲区（こうく）、乙区（おつく）に分かれ、全体で3つの部分から構成されます。
抵当権設定登記は、権利部の乙区に記載されます。
そもそも住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。もし、住宅ローンを借りて返せないと、金融機関は裁判所に申し立てて、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産を売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。
このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を「抵当権（ていとうけん）」といい、不動産を抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。この権利を明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」で、金融機関を抵当権者（ていとうけんしゃ）、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。
つまり、住宅ローンを借りるときに行う登記ということになります。
抵当権には順位があります。競売のようにお金を貸した側が、お金を借りた人の不動産を売却してお金を回収する場合、抵当権の番号の数字が若い方から優先的にお金を返してもらうことができます。つまり、抵当権の設定を先にした方が優先的にお金の回収ができ、後の順位の抵当権者は回収できないこともあります。そのため、抵当権の順位番号はとても重要です。
抵当権設定登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、費用は「数万円〜数十万円」かかります。抵当権設定登記は登録免許税がかかり減税を受けられるかによって大きく異なります。登録免許税分を除いた費用が司法書士の報酬です。
抵当権抹消とは
抵当権抹消とは、不動産についている抵当権という担保を抹消する手続きです。
1章で解説した抵当権は、住宅ローンなどの借金を完済したとしても自動でなくなるわけではありません。
そのため、自分で抵当権抹消の手続きをしなければなりません。
1章で解説した抵当権は、住宅ローンなどの借金を完済したとしても自動でなくなるわけではありません。
そのため、自分で抵当権抹消の手続きをしなければなりません。
抵当権抹消の手続きの流れは、下記の通りです。
- ①抵当権を抹消できる条件がそろう（住宅ローン完済など）
- ②銀行に抹消の必要書類の交付を依頼する
- ③銀行から渡された書類と自分で必要書類を用意し法務局に抵当権抹消登記を申請する
なお、手続きの流れや必要書類に関しては、後で詳しくご紹介していきます。
抵当権抹消の手続きの概要は、下記の通りです。
抵当権抹消の手続きの概要は、下記の通りです。
抵当権は自分が不動産を使用し続けている分には、意識する機会が少ないかもしれません。
一方で、不動産取引や新規融資を受ける際には抵当権抹消が必要な場合もあります。詳しく確認していきましょう。
一方で、不動産取引や新規融資を受ける際には抵当権抹消が必要な場合もあります。詳しく確認していきましょう。
抵当権抹消が必要なケース
抵当権抹消が必要な主なケースは、以下の3つです。
- 1.不動産を売却するとき
- 2.住宅ローンの借り換え等で新規融資を受けるとき
- 3.住宅ローンを完済したとき
不動産を売却する場合は、抵当権の抹消手続きを完了させないと売却できません。
抵当権が付いたままだと、登記簿上は住宅ローンが残っている不動産と判断されてしまうからです。
抵当権が付いたままだと、登記簿上は住宅ローンが残っている不動産と判断されてしまうからです。
また、金利が安くなるなどの理由で違う銀行から新たに住宅ローンを借りる場合には、今までの抵当権を抹消しなければなりません。
次の項目では、抵当権抹消を放置するデメリットを詳しく見ていきましょう。
抵当権抹消を放置する2つのデメリット
抵当権の抹消を放置していると、発生するデメリットがあります。
そのため、抵当権の抹消をできるようになったら、早めに手続きをするのが良いでしょう。
そのため、抵当権の抹消をできるようになったら、早めに手続きをするのが良いでしょう。
書類が集めにくくなり抵当権抹消の手間が増える
抵当権抹消を行うために銀行から渡される書類は、有効期限があるものもあります。
有効期限を過ぎると、自分自身で再度取得する必要があり、取得費用や手間がかかってしまいます。
有効期限を過ぎると、自分自身で再度取得する必要があり、取得費用や手間がかかってしまいます。
当事者の死亡や銀行の合併によって抵当権抹消手続きが複雑になる
抵当権の抹消を放置している間に、不動産所有者が死亡する、銀行が合併などでなくなってしまう可能性もあります。
そのような事態に陥ると、相続手続きや銀行合併に伴う手続きが増えてしまい、抵当権の抹消手続きが複雑になってしまいます。
そのような事態に陥ると、相続手続きや銀行合併に伴う手続きが増えてしまい、抵当権の抹消手続きが複雑になってしまいます。
場合によっては、抵当権抹消に必要な書類が用意できない恐れもあるのでご注意ください。
抵当権抹消に必要な書類を用意できなくなると、通常の手続き方法ではなく、供託や裁判といった特殊な手続きが必要です。
費用も数十万円かかる場合もあるので、抵当権抹消の手続きを早めに行いましょう。
抵当権抹消に必要な書類を用意できなくなると、通常の手続き方法ではなく、供託や裁判といった特殊な手続きが必要です。
費用も数十万円かかる場合もあるので、抵当権抹消の手続きを早めに行いましょう。
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まとめ
抵当権とは、住宅ローンなどのお金を借りるときに不動産を担保にする手続きです。
抵当権は借金を完済しても自動で抹消されないので、自分で抵当権抹消手続きを行う必要があります。
抵当権抹消手続きは、このブログ記事で解説したように自分で行うことも難しくありません。しかし、平日の昼間に何度か役所に足を運ぶ、申請書を作成する際に調べる時間や手間がかかります。手間や時間をかけたくない、と考えるのであれば司法書士に依頼してしまった方がコストパフォーマンスは高いといえるでしょう。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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