”売却のリアル” 売主が負う契約不適合責任とは？
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売主が負う契約不適合責任とは？
2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」へと改められました。
- このブログ記事の趣旨
- 住まいなどを売却するときに、売主が負う責任として「契約不適合責任」というものがあります。聞きなれない言葉かもしれませんが、不動産は取引金額が大きいため、売主には売買契約に際して責任が生じることを理解しておきましょう。
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契約不適合責任とは？
不動産の売主に生じる「契約不適合責任」とは、売買契約の履行において、買主に引き渡した売買対象物である不動産が、種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任のことです。
- ① 目的物の種類
- 契約上の目的物と、実際に引き渡された目的物の品目が異なる場合、契約不適合責任が発生します。
- ② 目的物の数量
- 契約上定められた目的物の数量に対して、実際に引き渡された数量が過剰または不足している場合、契約不適合責任が発生します。
- ③ 目的物の品質
契約上定められた目的物の品質に対して、実際に引き渡された目的物の品質が劣っている場合、契約不適合責任が発生します。
このような債務不履行が起きた場合、買主は売主に契約不適合責任により、本来の契約に適合した目的物の引き渡しを求めることができます。具体的には、まず補修や代替物または不足分の引き渡しを請求できます。これを「追完請求」と言います。この他、「代金減額請求」、「契約の解除」、「損害賠償請求」も認められています。
2020年4月に改正される前の民法では、契約不適合責任の規定はなく、隠れたる瑕疵（傷・不具合）があったときに生じる責任である「瑕疵担保責任」が定められていました。現行民法では、瑕疵担保責任も含む形で契約不適合責任として新たに定められているので、改正前の民法での瑕疵担保責任の知識をお持ちの人は、規定内容を間違えないように気を付けてください。
不動産売却における「契約不適合」とは
では、不動産の売却に際して、「契約不適合」とされるものとして何が考えられるでしょうか。
「種類」、「数量」に関しては、不動産取引ではあまり該当事例が頻出しなそうなので、主に「品質」が問題となると考えられます。個人の不動産売却だとすると、対象となるのは主に中古住宅または土地になるでしょう。中古住宅の場合の「品質」としては、経年による劣化または欠陥が思い浮かびます。例えば屋根・天井裏の損傷などによる雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、シロアリなどによる木部の侵食、基礎や構造物の腐食などです。もちろん家屋が傾いているとか、塀が崩れているとか、明らかな欠陥も当然入ります。
土地については、土壌が汚染されている、地中に不要な埋設物がある、ということが欠陥としては考えられます。また、引き渡された土地の面積が契約上の面積と違っていた（買主から見たら小さかった）場合には、契約不適合となるでしょう。
売主が認識しておくべきこと
【期限について】
契約不適合責任には、買主側からの請求権行使については「不具合を知ったときから1年以内」という期限が定められています。買主はこの期限内に、売主に対して不具合の内容を通知しなければなりません。しかし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適用されません。
また、買主が請求権などを行使できることを知ったときから5年間行使しなかった場合、または権利を行使できるときから10年間行使をしなかった場合は、時効によりその権利は消滅します。まずはこのことを知っておきましょう。
【紛争の可能性】
基本的に契約不適合責任とは、買主を救済することに主眼が置かれています。きちんと決められた対価を支払っているのに、望んでいた商品とは違うもの、ましてや欠陥があるものを納品されたら、本来あるべき姿のものに交換してくれ、あるいは不具合を直してくれ、こんな欠陥品はいらないからお金を返してくれ、という権利が買主にあることを法規定で明確に定めているわけです。
しかし、仮に売主がその請求に基づいて補修をした上で再納品したとしても、買主が納得しない可能性も考えられます。つまり、双方の「これが本来の目的物」という認識に、ずれが生じることがあるわけです。売主にとっても言われたことはやった、という思いがあれば、あとは譲れないかもしれません。そうすると、平行線のまま紛争にまでこじれてしまうことも考えられます。
【任意規定について】
そこで知っておくべきことは、契約不適合責任は「任意規定」だということです。任意規定とは、売主・買主という売買契約当事者双方が合意していれば、契約の中で任意の細かな取り決めをしてよく、もちろんその定めは有効になるというものです。
例えば、売主が契約不適合責任を負う期間を独自に設定してもいいですし、既に修復工事を施している箇所については契約不適合責任を負わないなどといった対象範囲を限定することも可能です。特に築年が古い中古住宅については、瑕疵や不具合が存在する可能性が高くなるので、その全部の責任を売主が長期間負うことは難しいと言えます。そういう場合に、契約時に「特約」として任意の規定などを設けることができるのです。
【契約時の取り決めが重要】
引渡し後のトラブルを防ぐためには、まず、第一に買主が納得して受け入れる目的物を引き渡すことです。そのためには、目的物がそれに足るものであるかを細部まで検査しておくことが必要になります。専門技術者による建物状況調査を行っておくというのは、一つの方法でしょう。
その上で、物件内容に合わせた特約によって、契約不適合責任の及ぶ範囲などについて、別途詳細に取り決めておくことが重要です。ただし、前述のように当事者双方が合意していなければ特約は成立しませんから、明らかに買主が不利になるような一方的な規定は避けましょう。そもそもそのような内容は無効になる可能性があります。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？
2020年4月1日に改正民法が施行される以前は、「瑕疵担保責任」が契約不適合責任に近しいものとして存在していました。
改正前民法における瑕疵担保責任は、現行民法における契約不適合責任と類似し、売買等の目的物の欠陥・不備（＝瑕疵）について、売主側の責任を認めるルールです。
それでは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、どのような点にあるのでしょうか。
それでは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、どのような点にあるのでしょうか。
1）契約不適合責任では、契約責任説を明示的に採用
改正前民法における瑕疵担保責任については、学説上「法定責任説」と「契約責任説」が対立していました。
- ① 法定責任説
特定物の売買においては、契約で定められた目的物を引き渡せば足りるという考え方（特定物ドグマ）を基本としつつ、売主・買主間の公平を図るため、売主に特別の責任を認めたのが「瑕疵担保責任」であるとする説です。
法定責任説によると、瑕疵担保責任は、特定物に関する有償契約についてのみ適用されます。 - ② 契約責任説
実際に引き渡された目的物の種類・数量・品質が、契約内容と適合していない場合には「不完全履行」に当たるため、瑕疵担保責任は「債務不履行責任」の一種として捉えるべきであるとする説です。
契約責任説によると、瑕疵担保責任は、目的物が特定物・不特定物のいずれである場合にも適用されます。
改正前民法下では、法定責任説が一応の通説とされつつも学説上の批判が根強かったため、現行民法では、契約責任説を明示的に採用し、「契約不適合責任」として再構成されるに至ったのです。
（2）買主側が利用できる救済手段が増えた
改正前民法における瑕疵担保責任では、買主は売主に対して、「損害賠償請求」と「契約の解除」を行うことができるにとどまりました。
これに対して、現行民法における契約不適合責任では、上記の2つに加えて、新たに「履行の追完請求」と「代金減額請求」が救済手段として認められています。
（3）「隠れた瑕疵」の要件の撤廃
改正前民法下の瑕疵担保責任では、法定責任説の考え方をベースとして、瑕疵の存在が「隠れた」ものであること、すなわち契約締結時点において、買主が瑕疵の存在について善意無過失であったことを要求していました。
これに対して、契約不適合責任の下で採用されている「契約責任説」によると、契約不適合責任が発生するかどうかは、専ら目的物が契約内容に適合しているかどうかによって判断されますので、買主の善意無過失は要件となりません。
そのため、現行民法下の契約不適合責任では、瑕疵担保責任で要求されていた「隠れた瑕疵」の要件が撤廃されています。
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契約不適合責任は明記することが重要
契約不適合責任は、あくまでも「目的物が契約内容とは異なること」について、売主側が負担する責任です。
不動産の売買契約書では、契約不適合責任の対象外とする事項を、「容認事項」として記載することがあります。
施工業者・売主としては、責任を負いきれないものについては、容認事項として漏れなく列挙しておくか、特約として契約不適合責任の対象とならないことを明記しておくことが大切です。
一方、施主・買主としては、容認事項や特約に記載されている内容の中で、受け入れ困難なものがないかを必ずチェックしましょう。
これが真実!! 後悔しない売却法
まとめ
万が一、後から住宅の欠陥等に関するトラブルが発生した場合に備えて、契約書中の契約不適合責任に関する条項を確認しておきましょう。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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