”９割が知らない” マンション投資の甘い罠とは？
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マンション投資の甘い罠とは？
マンション投資は、少額から始められる手軽さや、安定した賃料収入が見込めるメリットから、多くの個人投資家に人気の投資手法です。その一方で、悪質な業者による詐欺被害も後を絶ちません。
高齢化社会の進展や低金利環境の長期化を背景に、老後資金の運用先としてマンション投資に注目が集まっていますが、投資経験の浅い人や情報収集が不十分な人ほど、詐欺的な勧誘に遭いやすい傾向があります。
- このブログ記事の趣旨
- マンション投資詐欺は、その巧妙な手口ゆえに見抜くことが難しく、被害に気づいた時には多額の損失を被っているケースが少なくありません。近年、当社では１Rマンションの売却相談や資金計画のご相談などが後を絶ちません。購入される前に一度、街の不動産業者などへご相談し第三者としての意見を聞いていただきたくこのブログ記事にて発信させていただきます。
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マンション投資詐欺とは
マンション投資詐欺は、マンション投資に関連した様々な局面で発生する可能性があります。一口にマンション投資詐欺といっても、その手口は多岐にわたります。マンション投資詐欺の基本的な定義と特徴についてご説明します。
マンション投資詐欺の定義と特徴
マンション投資の詐欺とは、マンション投資に関連した悪質な詐欺行為を指します。一般的に、マンションの購入や賃貸経営を検討している個人投資家を対象に、虚偽の情報を提供したり、非現実的な利回りをうたったりすることで、投資家から不当に金銭を騙し取る行為が含まれます。
マンション投資詐欺は、投資家に大きな経済的損失を与えるだけでなく、不動産投資全体への不信感を招く可能性もあります。
マンション投資詐欺の被害状況
少し前の情報ですが、国民生活センターの発表によると、2018年に同センターに寄せられた投資用マンションに関する相談は1,350件ありました。
相談件数は全体としては減少傾向ですが、特に投資経験の浅い20代・若年層の相談が増えているようです。
また、退職金の運用先を探す高齢者なども被害に遭いやすい傾向があります。マンション投資詐欺の手口は年々巧妙化しており、被害の防止と拡大抑止が重要な課題となっています。
最初に会社名と目的を言わない
宅建業法には、投資用マンション購入の勧誘の際は、勧誘者の氏名と目的を事前に伝えなければならないと明記されています。
・当該勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。（宅地建物取引業法 第十六条の十一 第一号 ハ）
迷惑な時間帯（早朝・深夜）などに訪問または電話をする
一般的に迷惑のかかる時間帯や早朝深夜などは電話・訪問による勧誘を禁止しています。よくある例として、長時間勧誘を行われて、断ったにも関わらず契約するまで帰らせてもらえないといった勧誘を行う業者が存在することも事実です。
一度断ったにも関わらず再勧誘を行う
以前に一度断ったにも関わらず、再度勧誘してくるパターンもあります。このように何度もしつこく訪問・電話等で勧誘を行うことも宅建業法で違法とされています。
マンション投資詐欺の手口
マンション投資詐欺は、その手口によって大きく分類することができます。ここでは、代表的な7つの手口について、それぞれの特徴と問題点を解説します。
手付金詐欺
手付金詐欺は、投資マンション購入の際に支払う手付金を騙し取る手口です。実際には存在しないマンションや実際には手に入らない物件の購入契約を持ちかけ、手付金を支払わせます。その後、業者が行方をくらましてしまい、手付金が返還されないというケースです。
実在しない物件の契約書にサインをさせられるケースもあり、十分な注意が必要です。また、業者自体が実在している会社なのかをきちんと把握しておくことも重要です。
入居状況詐欺（満室偽装）
入居状況詐欺は、販売するマンションの入居状況を偽る手口です。実際は空室が多数あるにもかかわらず、満室や高い入居率であると偽装し、高値で販売するという騙し方です。
たとえば一棟マンションの各部屋にカーテンがかかっていることを外観から確認させて、入居者がいるように見せかけたり、事前に話を合わせたサクラに入居させていたりすることで偽りの満室を生み出します。
こういった物件を購入すると、想定していた賃料収入が得られず、賃貸経営が行き詰まってしまいます。
物件の入居状況は、投資判断に大きな影響を与える要素です。現地確認を行うなど、入居状況の真偽を確かめることが重要といえるでしょう。
二重譲渡詐欺
二重譲渡詐欺は、同一のマンションを複数の投資家に重複して販売する手口です。既に買い手が決まっているにも関わらず、物件の購入を持ちかけ、売買契約を結ばせます。二重譲渡では、先に登記を行った方が所有権を主張できることが民法で決まっているため、片方の買主は売却代金を支払っているにもかかわらず物件を手に入れることができません。
権利関係の調査を怠ると、このような詐欺に遭う可能性が高くなります。登記簿謄本などで物件の権利関係を確認することが欠かせません。
ポンジスキーム
ポンジスキームは、新たな投資家から集めた資金を原資に配当を支払うことで、高利回りを実現しているように見せかける手口です。実態のない事業に投資を募り、集めた資金の一部を配当に回すことで、一時的には配当が得られるように仕組まれています。
しかし、新規投資家の獲得が滞ると資金繰りが行き詰まり、最終的には破綻して多額の被害を生むことになります。
ポンジスキームは、利回りの裏付けがないことが特徴です。事業の実態を精査し、利回りの根拠を確認することが重要と言えるでしょう。
逆ざやサブリース
近年ワンルームマンション投資で問題となっているのが「逆ざやサブリース」です。逆ざやサブリースは、マンション購入者に対して高い賃料保証（借り上げ賃料）を約束する一方で、実際の賃料収入がその保証額を下回るため、運営会社が赤字を抱えてしまい、サブリース契約の打ち切りや、最悪のケースでは運営会社が倒産してしまうというものです。ワンルーム販売会社では、物件を販売することで利益を得る一方で、販売時の投資家へのアピールとして高い賃料保証を謳っているケースが少なくありません。しかし、実際には提示した賃料ではサブリースが継続することができなくなってしまうのです。また、高い保証賃料を捻出するために、物件価格が市場よりも高く設定されているケースもあるため、注意が必要です。
海外不動産投資詐欺
海外不動産投資詐欺は、海外のマンションや不動産物件への投資を持ちかけますが、物件の実態が不明確であったり、現地の法律や税制に関する説明が不十分であったりするケースが多く、トラブルに巻き込まれるというものです。また、距離的・言語的な障壁から、被害の回復が困難になる点も大きな問題です。もともと、海外不動産投資は、リスクが高い（その分リターンも大きいですが）投資手法といえます。現地の事情に精通した専門家のアドバイスを受けることが不可欠でしょう。
デート商法型・SNSでの持ち掛け型詐欺
デート商法型の詐欺は、投資家と親密な関係を築いた上で、マンション投資を持ちかける手口です。SNS上で知り合った相手から投資の勧誘を受けるケースも増えており、投資家の警戒心を緩ませて信用させることを狙っています。
甘い言葉や非現実的な利回りで誘惑し、高額な投資を促すことが特徴的です。
見知らぬ相手からのマンション投資の勧誘には、十分な警戒が必要です。甘い話に乗らず、客観的な判断を心がけることが重要と言えるでしょう。
マンション投資詐欺の被害に遭わないための対策
マンション投資詐欺の被害を未然に防ぐためには、適切な知識を身につけ、慎重な判断を行うことが何より重要です。取るべき具体的な対策について、4つのポイントを解説します。
不動産投資の知識を身につける
マンション投資詐欺に遭わないためには、不動産投資に関する基本的な知識を身につけることが重要です。マンションの価値を判断する際の着眼点や、利回り計算の方法、関連する法律や税制など、一通りの理解を深めておくことが求められます。
自身で学ぶことに加えて、信頼できる専門家からアドバイスを受けることも有効です。不動産投資の知識は、詐欺的な勧誘を見抜くための基盤になります。日頃から学ぶ姿勢を持つことが大切でしょう。
業者や物件の信頼性を徹底的に調査する
マンション投資を検討する際は、販売する業者や物件の信頼性を徹底的に調査することが欠かせません。業者については、登記簿謄本などで会社の実在性や事業内容を確認したり、ネット検索によって過去のトラブル事例がないかを調べたりすることが重要です。
物件については、実際に現地を訪れて周辺環境を確かめたり、建物の状態を細かくチェックしたりすることが求められます。
信頼性の調査には手間と時間がかかりますが、詐欺被害を防ぐためには必要不可欠なプロセスと言えます。
非現実的な甘い話は信用しない
マンション投資詐欺では、非現実的な高利回りを謳うケースが多く見られます。通常の不動産投資の利回りを大きく上回るような甘い話は、詐欺の可能性が高いと考えるべきです。話の裏付けを取ったり、第三者の意見を参考にしたりするなど、慎重に判断することが重要です。甘い話に惹かれるのは人情ですが、投資判断では冷静さを保つことが何より大切でしょう。
セカンドオピニオンを必ず取る
マンション投資の勧誘を受けた際は、必ず第三者の意見を聞くようにしましょう。専門家や経験者から客観的なアドバイスを受けることで、リスクを的確に把握することができます。複数の意見を参考にし、総合的に判断することが賢明な選択と言えるでしょう。セカンドオピニオンを取ることは、詐欺的な勧誘に惑わされないための有効な防衛策の一つです。
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マンション投資詐欺に遭ってしまった場合の対処法
万が一マンション投資詐欺の被害に遭ってしまった場合、適切な対処を行うことが損害の拡大を防ぐために重要です。被害者が取るべき具体的な行動について解説します。
警察や消費者センターへの相談
マンション投資詐欺の被害に遭ってしまった場合、まずは警察や消費者センターに相談することが重要です。被害状況を正確に伝え、適切な対応についてアドバイスを受けましょう。警察への被害届の提出は、犯罪の抑止や被害の拡大防止につながります。消費者センターでは、トラブル解決のための交渉や斡旋を行ってくれる場合があります。早期の相談が、被害の拡大を防ぐカギを握ります。被害に気づいたらすぐに行動することが大切です。
弁護士への相談と法的措置
詐欺被害が大きい場合や、業者との交渉が難航する場合は、弁護士に相談して法的措置を検討することも必要です。損害賠償請求や契約の取り消しなど、状況に応じた適切な対応を弁護士に依頼することで、被害の回復を図ることができるでしょう。弁護士への相談は、早期の段階で行うことが望ましいでしょう。法的な観点からのアドバイスを受けることで、適切な対処方針を立てることができます。
被害防止のための情報公開
マンション投資詐欺の被害に遭った場合、同様の被害を防ぐために情報を公開することも大切です。国民生活センターや、消費者庁の「消費者ホットライン」など、被害情報を受け付ける公的な窓口に連絡を取りましょう。
インターネット上の口コミサイトや掲示板で、被害について詳しく書き込むことも、注意喚起につながります。情報公開は、二次被害の防止にも役立ちます。詐欺の手口や業者の情報を広く共有することが、被害の拡大を食い止めることにつながるのです。
二次被害の防止
マンション投資詐欺の被害者は、更なる二次被害に遭うリスクがあります。犯罪グループが、被害回復を装って接触してくるケースもあるため、十分な注意が必要です。不審な連絡や持ち掛けには、安易に応じないことが肝要と言えるでしょう。二次被害を防ぐためには、詐欺の手口を理解し、警戒心を持つことが重要です。また、被害に関する情報を警察や弁護士と共有することも大切でしょう。
正しいマンション投資の方法
マンション投資詐欺に遭わないためには、正しい投資の方法を理解することが何より重要です。適切なマンション投資を行うための5つのポイントを解説します。
適切な目的と計画の設定
マンション投資を行う際は、まず適切な目的と計画を設定することが重要です。自身の資金力や収支のシミュレーションを綿密に行い、長期的な視点に立った現実的な計画を立てることが求められます。目先の高利回りに惑わされることなく、堅実な運用を心がける姿勢が欠かせません。適切な目的と計画の設定は、無理のない投資を行うための第一歩です。
信頼できる専門家へのアドバイス
マンション投資では、信頼できる専門家からアドバイスを受けることが有効です。税理士や不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど、それぞれの分野のエキスパートに相談することで、適切な判断材料を得ることができるでしょう。専門家を選ぶ際は、実績や評判を十分にチェックすることが重要です。信頼できる専門家からのアドバイスは、投資リスクを軽減するための心強い味方になります。
様々なリスクを踏まえた物件選び
マンション投資では、様々なリスクを踏まえた物件選びが欠かせません。物件の立地や築年数、建物の状態といった基本的な要素に加えて、将来的な人口動態や経済環境の変化なども考慮に入れる必要があります。キャッシュフローや表面利回りだけでなく、トータルリターンを意識した選択が求められます。リスクを適切に評価し、バランスの取れた物件を選ぶことが、堅実な投資につながるのです。
長期的視点に立った堅実な運用
マンション投資は、長期的視点に立った堅実な運用が基本です。短期的な利益を追求するのではなく、安定的なキャッシュフローを生み出せる物件を選ぶことが重要です。また、適切な維持管理を行い、物件の価値を保つことも運用上のポイントになります。長期的視点に立った堅実な運用は、安定的な収益を得るための鍵と言えるでしょう。
出口戦略について相談できる不動産会社探し
収益物件の売却を見据えた出口戦略もあらかじめ立てておくことが望ましいでしょう。物件売却の際に、スムーズな取引をサポートしてくれる不動産会社を見つけておくことが重要です。売却実績や顧客満足度の高い不動産会社を選ぶことで、出口戦略の実現性を高めることができるはずです。出口戦略は、投資の全体像を見渡す上で欠かせない視点です。信頼できる不動産会社とともに、適切な戦略を立てることが大切でしょう。
まさかの!? 物件案内あるある
まとめ
そもそも不動産投資を勧めてくる営業は信用できません。
もし価値のある不動産があれば、不動産会社が購入します。
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