”後悔しない選択” 「定期借家」と「普通借家」の選択肢
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”後悔しない選択” 「定期借家」と「普通借家」の選択肢
「定期借家」という言葉、聞いたことありますか？ 一般的に知られている「普通借家」とは異なり、期間を限定して賃貸住宅を借りる契約制度です。欧米の賃貸契約ではスタンダードな「定期借家契約」ですが、日本では約20年前の平成12年3月に借地借家法が改正され、「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法」（国土交通省）に基づいて、優良な賃貸住宅を供給されやすくなることを目的として導入された制度です。
- このブログ記事の趣旨
不動産の賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」があります。しかし、両者は契約の更新方法などに違いがあるので、賃貸住宅に安心して住めるように、それぞれの契約の仕組みを理解しておくことが大切です。このブログ記事では、定期借家契約と普通借家契約の違いについて詳しく解説します。
「定期借家」と「普通借家」の違い
「定期借家契約」と「普通借家契約」との違いとは
定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。契約の更新がないため、契約期間が満了すると借主は退去しなくてはなりません。ただし、貸主と借主の双方が合意すれば、期間満了後の再契約は可能です。
定期借家契約の場合、貸主側の都合で契約期間が定められるため、普通借家契約に比べると割安な家賃で設定されることが多いです。貸主側は定めた期間で借主に退去してもらえるため、「一時的に不在となる物件を賃貸に出す」「現在空き家の実家を自分が住むまで賃貸に出す」といった場面での活用ができます。
普通借家契約とは
普通借家契約は、一般的な不動産賃貸で利用される賃貸借契約です。契約期間は通常2年で設定され、期間満了後も借主が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることが可能です。借主が手厚く保護される契約形態であるため、貸主からの一方的な都合による退去はありません。
普通借家契約の場合、貸主側の都合で契約期間を定められますが、借主が希望する限り更新を拒むことができません。そのため、貸主側が短期間で退去してほしい場合には、適していません。
その他の違い
定期借家契約と普通借家契約は、以下のような点でも違いがあります。
契約方法や説明
契約期間や通知義務
普通借家契約は1年以上で設定する必要があり、1年未満の賃貸借契約の場合は、期間の定めのない賃貸借とみなされます。一方で、定期借家契約は契約期間に制限がなく、1年未満の契約も有効となります。
1年以上の定期借家契約の場合、貸主は契約期間満了の1年から6ヵ月前までに借主に対して契約終了を通知する義務があります。通知をしない場合、貸主は契約終了を借主に対抗できません。借主は、通知の日から6ヵ月を経過するまでは同条件で住み続けられます。
中途解約
普通借家契約は一般的に中途解約に関する条項が記載されており、借主からの中途解約はその条項の範囲内で可能ですが、貸主からの場合は正当事由が必要です。一方で、定期借家契約では、貸主と借主のどちらも中途解約は原則認められません。
ただし、床面積200㎡未満の居住用建物でやむを得ない事情がある場合は、借主からの中途解約は可能です。なお、普通借家と定期借家ともに、中途解約に関する特約がある場合はその定めに従うこととなります。
「定期借家」物件に住むメリット
賃料が相場より低いことが多い
短期間の契約が可能
良質な住宅に住める可能性がある
「定期借家」の物件を借りるときの注意点
中途解約ができないケースに注意
まず、「定期借家契約」では、途中で解約をすることができないのが原則です。契約内容によっては、契約満了を待たずに解約した場合、残りの期間の家賃を請求されるケースがあります。ただし、「転勤・療養・親族の介護」などのやむを得ない正当事由があり、借り主が該当する賃貸物件を生活の拠点として使用し続けることが困難となった場合は、中途解約の申し入れが可能となります（※住居用の建物で、床面積200平方メート未満に限ります）。
また、契約期間以降も継続して住み続けたい場合は、再契約には大家さんと借り主側の両方の合意が必要です。契約期間中に家賃の滞納や住民とのトラブルなどの問題がある場合には、再契約が難しくなります。
契約期間が満了したら、速やかに退去が必要
後々のトラブルケースを避けるため、契約時に大家さん側には「賃貸借契約には更新がなく、期間の満了により終了する」ことを公正証書などで作成し、交付・説明をすることが法律によって定められています。「定期借家」の物件を借りる際は、契約期間、中途解約に関する特約があるのか、条件によっては再契約が可能なのかなど、「定期借家」についての説明と書面での契約書を必ず確認しましょう。
「定期借家」の物件を借りるときの注意点
自宅や別荘などを未使用の期間だけ定期借家として貸し出すことも可能です。極端に言えば、1日でも10年でも貸出期間の設定は貸主の自由です。長めに設定すれば、その間、貸主は確実に収入を得ることができます。
[活用例1] 転勤期間だけ留守宅を賃貸として貸したい
[活用例2]親が住んでいた一戸建てを貸したい！
[活用例3]別荘・セカンドハウスを未使用期間だけ貸したい
[活用例4]田舎へ移住している間だけ自宅を貸したい
●国土交通省発行 パンフレット「定期借家制度をご存じですか…？」（PDF）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/pamphlet-shosai.pdf
●定期借家推進協議会
http://www.teishaku.jp/
まとめ
- 現在、定期借家物件は、普通借家に比べても物件数は圧倒的に少ない状況です。しかし、有効な空き家活用法として、個人や企業の遊休資産の有効活用法として、定期借家は今後の賃貸住宅選びの選択肢を広げてくれる存在になると感じています。
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