”誰も聞けない” 離婚したら家の住宅ローンはどうするの？
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”誰も聞けない” 離婚したら家の住宅ローンはどうするの？
- このブログ記事の趣旨
- 離婚で住宅ローンの残りをどうするかは、住宅ローンの残りが家やマンションの価値よりも多いか少ないかで違ってきます。このブログでは離婚時に残っている家の住宅ローンは誰が支払うのか、夫婦で折半しなければならないのかなどをケース別にわかりやすく説明します。
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1.離婚後の住宅ローンの支払いは？
まず、離婚をする時に住宅ローンが残っている場合、支払い義務がどうなるのか、夫婦で折半しないといけないのかについて説明します。
①住宅ローンは財産分与の対象？
財産分与とは、離婚の際に、結婚してから築き上げた財産を夫婦で分けることです。財産分与の割合は、原則として夫婦で2分の1ずつになります。 このとき、財産分与の対象となるのは、預貯金や不動産、車といった「プラスの財産」のみです。
借金をはじめとする負債（マイナスの財産）は、財産分与の対象になりません。 法律上、家の住宅ローンは「借金（負債）」であり、プラスの資産と判断されないため、基本的に財産分与の対象にならないと考えられています。
そのため、住宅ローンそのものは財産分与の対象にならず、離婚の際に夫婦で折半する必要はありません。
②家をどうするかによってローンの負担方法が変わる
住宅ローンそのものは、財産分与の対象ではありません。しかし、ローンが残っている持ち家やマンションをどう扱うかについては、売却するのか住み続けるのかなどによって、住宅ローンの負担方法も変わります。 たとえば、次のようなケースです。
- ①家を売却してローンを完済する → 住宅ローンの支払い義務がなくなり、売却代金が残れば夫婦で財産分与する
- ②どちらかが家を引き継ぐ →家を引き継いだ人が 残った住宅ローンを支払う
- ③家はそのままにしてローンを支払う → 返済を夫婦で折半するのか、どちらかが負担するのか話し合いが必要
つまり、住宅ローンが財産分与の対象となるかどうかは、家の処分方法によると言えます。
③どちらが返済を負担するかの判断ポイント3つ
財産分与で住宅ローンをどう扱うのかは、次のような点によって変わってきます。あらかじめ、確認したうえで、夫婦でどうするのかを話し合っておきましょう。
◆家の所有名義は誰か？
◆住宅ローンの名義は誰か？
◆家を売却するのか住み続けるのか？
- 住み続ける場合 → 住む側がローンを負担するケースが多い
- 売却する場合 → 売却代金でローンを完済できれば問題なし
- 売却してもローンが残る場合 → そのままでは売却できないので、足りない分を補填するか任意売却をするかなどを話し合う必要がある
このように、財産分与では住宅の「名義」と「ローンの名義」がポイントになります。 特に、連帯保証人やペアローンの場合、離婚後も双方に支払い義務が残る可能性があるため、慎重な対応が必要です。
２.離婚後の住宅ローンは誰が支払うことになるの？
ここでは、離婚後の住宅ローンの支払いを誰が負担するかを説明します。
①基本的にローン名義人が離婚後も支払い義務を負う
離婚時に家の住宅ローンが残っている場合は、離婚後も継続して住宅ローンの名義人が支払い義務を負い続けることになります。離婚をしてもしなくても関係ありません。 なぜなら、住宅ローンを組んだ際の契約は、ローンの名義人と金融機関との契約であり、その人が離婚する、しないは、金融機関とのローン契約自体に何ら影響を及ぼさないからです。
②片方の「単独名義」で住宅ローンを組んでいる場合
片方のみの単独名義で住宅ローンを組んでいる場合、基本的には、ローン名義人がそのまま支払い義務を負うことになります。 もし、ローンの名義人が家に住み続けないのであれば、売却するのが一般的です。
婚姻中に夫婦で支払いをしていた場合でも、離婚後に支払い義務が自動的に分担されるわけではなく、ローンの名義人が返済義務を負うことになる点に注意しましょう。 離婚後の取り決めによっては、家に住んでいない人がローンの名義人として返済を続けることも可能です。
しかし、原則として、住宅ローンは「居住する家」を購入するための資金として借りているため、まずは金融機関に相談しましょう。 また、ローンの名義人でなく家に住み続ける人は、次のようなリスクが伴う点にも気をつけなければなりません。
- ローンの名義人が「払えなくなった」場合、家に住んでいる人が相手に請求する手段が限られる
- 財産分与や離婚協議書で「住宅ローンを半分負担する」と決めても、銀行との契約には関係ない
- ローンの名義人が返済を滞納すると、家に住んでいる人が家を失うリスクがある
③「夫婦共同ローン」を組んでいる場合
夫婦で共同ローンを組んでいる場合、単独名義よりも離婚後の住宅ローンの扱いが複雑になります。
ペアローン・連帯債務・連帯保証といった契約形態によって、支払い義務がどうなるのかが大きく変わるため、契約の種類をしっかり理解しておくことが重要です。
◆ペアローン（夫婦それぞれが別々にローンを組んでいる）の場合
- 夫と妻がそれぞれ単独で住宅ローンを契約し、お互いのローンの連帯保証人となる
- 1つの住宅を購入するために、2本のローンが存在し、それぞれが自分のローンを支払う
- どちらかがローンの支払いを滞納すると、もう一方が連帯保証人として支払いを求められる
- 住宅をどうするかによって、それぞれのローンを継続できるか、解除できるかが決まる
◆連帯債務（1つのローンを夫婦で共同負担）の場合
- 夫婦が1つのローンを共同で契約し、それぞれが「主債務者」として全額返済の義務を負う
- 離婚しても連帯債務は解消されないため、片方が支払いを滞らせると、もう一方が全額返済する義務が発生する
- 住宅の所有権やローンの支払い方法について、金融機関の同意がなければ名義変更が困難
◆連帯保証（片方が主債務者、もう一方が保証人）の場合
- 主債務者（借主）が支払う義務を持つが、支払いが滞った場合は連帯保証人に請求される
- 連帯保証人には「支払い義務はない」が、主債務者が返済不能になると、代わりに支払う義務が発生
- 離婚しても保証人の義務は自動的にはなくならないため、銀行の承認を得て連帯保証を解除する必要がある
④住宅ローンの名義変更は金融機関の承諾が必要
金融機関などの債権者がお金を貸してくれるのは、債務者（住宅ローンを借りた人、支払い義務を負っている人）の返済能力などを信用しているからです。
それにもかかわらず、債権者の同意なしに勝手に債務者を変更されたり追加されたりすると、新たな債務者が返済能力の低い人だった場合などに債権者が不利益を受ける恐れがあります。
そこで、債務者を変更するには、原則的に債権者の同意が必要になるのです。 これは離婚時のケースでも同じで、夫婦が離婚したからといって、勝手に家の住宅ローン名義を変更したり残債を折半したりすることはできません。
３.離婚後の住宅ローンをどうするか、4つのケース別に解説
離婚後、住宅ローンと家をどうするかは、次の４つのケースに分かれます。
- ローンの名義人が家も名義人として住み続けるケース
- ローンや家の名義人でない人が住み続けるケース
- アンダーローンで家を売却するケース（売却価格 ＞ 残ローン）
- オーバーローンのケース（売却価格 ＜ 残ローン）
注意すべきポイントや対処法をご説明します。
①ローンの名義人が家も名義人として住み続けるケース
夫婦のどちらかが家に住む場合において一番スムーズなのは、家の所有名義人かつ住宅ローンの名義人（たとえば夫など）が居住を継続して、自分で住宅ローンも返済し続ける方法です。
このパターンであれば、何の手続きも要りません。 ただし、離婚したからといって、連帯保証人や連帯債務者である関係は解消されません。家に住んでいなくても同じです。
たとえば、家を出ていった妻が夫の住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、住宅ローンの名義人である夫がローンを滞納すると妻に請求がきてしまいます。 そこで、夫に住宅ローンの借り換えなどを依頼し、連帯保証人や連帯債務者から外してもらえるよう交渉する必要があります。
②ローンや家の名義人でない人が住み続けるケース
家の所有名義人でなくローンの名義人でもない人が家に住む場合、家に住んでいないローンの名義人に返済が請求されます。 ローンの名義人にとっては、家を取られても住むところに困りません。
そのため、返済が滞りがちになり、将来、トラブルにつながりやすいので注意が必要です。 たとえば、夫名義の住宅ローンが残っている家にローンの名義人でない妻が住み続ける場合、夫が住宅ローンの返済を滞れば、家は差し押さえられて競売（けいばい）にかけられ、最終的には強制的に追い出されてしまいます。
もし、住宅ローンの名義人でない側が住み続ける場合は、住宅ローンの借り換えなどによってローンや家の名義を変更しておかないと、ローン完済まで不安なまま過ごすことになりかねません。 どうしてもローンや家の名義人でない側が住み続ける場合は、口約束だけでなく、公正証書などで支払いルールを明文化することが重要です。
③アンダーローンで家を売却するケース（売却価格 ＞ 残ローン）
アンダーローンとは、家を売却することによって残っている住宅ローンを完済できる状態のことです。 アンダーローンの場合、家の売却代金から住宅ローンの残額を引いた残りはプラスの財産となるため、財産分与の対象になります。
たとえば、離婚をする夫婦に3,000万円の価値の家があり、2,000万円のローンが残っている場合、家だけを財産分与するなら夫婦で1,500万円ずつです。 しかし、ローンが2,000万円残っているため、家の価値から住宅ローンの残債を差し引いた金額、3,000万円－2,000万円＝1,000万円 が、財産分与の対象となります。
このケースでは、財産分与による夫婦の取得分は、500万円ずつです。 もし、夫が家をもらうなら妻に500万円を支払うことになり、妻が家をもらうなら夫に500万円を支払うことになります。
◆アンダーローンで家を売却する流れ
アンダーローンで家を売却する流れは、次のとおりです。
1. 家を査定してもらい、売却価格を確認する
- 不動産会社に査定を依頼し、家の市場価格を把握する
2. 売却価格でローンを完済できるか計算する
- 売却価格 ＞ 住宅ローン残債 → ローンを完済可能
- 残ったお金があれば、夫婦間で分配を決める（財産分与の対象）
3. 売却活動を開始し、買い手が見つかれば売買契約を結ぶ
3. 住宅ローンを完済し、名義を変更
アンダーローンで家を売却する場合、住宅ローンの残債が少なくても、仲介手数料や税金などの売却にかかる費用を考慮しておくことが大切です。
また、売却益の分配を明確にしておかないと、離婚後のトラブルになりやすいので注意しましょう。
④オーバーローンのケース（売却価格 ＜ 残ローン）
オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態を指します。 住宅ローンが残っている家を売却する場合は、原則としてローンの完済が必要です。そのため、オーバーローンのままだと売却はできません。
また、家やマンションがオーバーローンの状態だと、家の分け方で揉めたときに、離婚裁判で決定してもらうこともできません。なぜなら、裁判で決定できるのは財産分与の対象となるプラスの財産についてだけなので、マイナスの財産であるオーバーローンの家は裁判の対象とならないからです。 そのため、オーバーローンの場合は、夫婦が話し合って決めることになります。 よって、オーバーローンの場合の解決方法は、次の3つになります。
- どちらかが家に住み続けてローンを返済していく
- オーバーローンの分をほかから補填して家を売却する
- 金融機関の承諾を得て任意売却をする
◆どちらかが家に住み続けてローンを返済していく
オーバーローンの場合、夫婦のどちらか一方が家に住み続けて、ローンを返済していくという選択をするケースも多いです。 ただし、住み続ける人が、ローンや家の名義人かどうかによって、対処法が違ってきます。
先程お伝えしたとおり、住宅ローンの名義人がそのまま家の名義人となって住み続けるのであれば、まったく問題はありません。 しかし、住宅ローンや家の名義人でない人が家に住み続ける場合、ローンの名義人が返済を滞れば、ローンの担保となっている家を差し押さえられて、最終的には強制退去になる恐れもあります。 ローンや家の名義人でない人が家に住み続けるのであれば、金融機関に相談したうえで、住宅ローンを借り換えするなどしてローンの名義や家の名義を変更しておくと安心です。
◆オーバーローン分を補填して家を売却する
先程お伝えした通り、基本的に住宅ローンの残債を折半する必要はありません。しかし、協議離婚の場合は、夫婦の合意があった内容が最優先されます。
そのため、住宅ローンの残額を夫婦で折半したい場合は、話し合いで合意が得られれば折半することも可能です。 オーバーローンになる分のお金を補填して住宅ローンを完済すれば、普通に家やマンションを売ることができます。
ローン完済に足りない額の補填は、自身の貯蓄や親から借りるなどするほかに、「オーバーローンのためのローン」として銀行のフリーローンを利用するのも一つの手です。 カードローンやキャッシングローンだと、「総量規制」により年収の3分の1までの額しか借りることができません。 しかし、銀行のフリーローンであれば総量規制の対象にならないため、まとまった額を借りることが可能です。
◆金融機関の承諾を得て任意売却をする
オーバーローンの場合でも、借りている金融機関の了承をとれば「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法で家を売却することができます。 任意売却する際は、不動産会社が債権者（銀行などのお金を貸している側）と債務者（住宅ローンを借りた人）の間に入って、交渉を進めてくれます。
家を売った売却代金で残っている住宅ローンの返済をしてから、完済できずに残った住宅ローンについては、ローン名義人が今後も返済していかねばなりません。 ただし、金融機関との話し合いにより今より大幅に負担を減らした金額で分割返済ができることもあります。
任意売却する際は、できるだけ家を高く売却し、残る住宅ローンの残債を少しでも減らすことが重要です。残る住宅ローンの残債が少額であれば、相手も折半に応じてくれる可能性が高まります。 任意売却は、金融機関との交渉や時間的制限がある中での売却となるため、不動産会社の選定が非常に重要です。
今回のポイント
- 離婚する際、家やマンションの住宅ローンの残りはマイナスの資産であるため財産分与の対象にならない
- 住宅ローンの残額よりも家の売却額が多い「アンダーローン」の場合は、差額のプラス分が財産分与の対象となる
- 住宅ローンの残額が家の売却額よりも多い「オーバーローン」の場合は、マイナスの財産となるので財産分与の対象にならない
- オーバーローン状態の家や住宅ローンの残りといったマイナスの資産の分け方については、裁判の対象外なので夫婦で話し合って決めることになる
- 家やローンの名義人が住み続ける場合は問題はないが、家から出る側がローンの名義人や連帯保証人などになっている場合はトラブルになりやすい
- 住宅ローンや家の名義人でない人が住み続ける場合は、トラブル回避のために家やローン名義を住む側に変更しておくほうが良い
- オーバーローン状態の家を売りたい場合は、次のいずれかの方法をとることになる
・どちらかが住み続けてローンを返済していく
・足りない額を補填して住宅ローンを完済してから売却する
・金融機関に相談して「任意売却」をする
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まとめ
離婚時に、結婚してから購入した家やマンションがある場合は、名義に関係なく財産分与の対象です。 ただし、家の住宅ローンが残っている場合は、その額によって財産分与の対象となる場合とならない場合があります。
家の価値（売却額）で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」の場合は、売却額でローンを返済した残りのお金は財産分与の対象です。 しかし、売却額で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合、家は財産分与の対象にはなりません。
離婚の際、家やマンションがオーバーローンの状態で、どちらが住み続けるかやローンや家の名義をどうするかで揉めるような場合は、思い切って家を売却してしまうのも一つの手です。 オーバーローンの場合は、貯蓄や銀行のフリーローンを利用してローンを完済してから売却する方法や任意売却をすれば、売却することができます。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
実家の価値 実家相続 実家どうする 実家売却 実家売るには 初めての売却 初めての不動産 東京都北区 イエウール 離婚どうする 不動産売却 空き家 空き家対策 空き家活用法 後悔しない不動産取引 後悔しない 住宅ローンどうする 売却相談 家の価値 売却の窓口 家売る いえいくら 不動産高く売りたい 不動産相談 一戸建て 離婚 遺産相続 相続登記 不動産どうする 不動産の価値 解体 買いたい 不動産の答え 査定 査定額 土地活用 土地いくら 不動産どこに相談 信頼 パートナー 結婚 相続不動産 不動産高く 一括査定 注文住宅 リフォーム 不動産会社 荷物 引越し 暮らし 子育て 独立 財産分与 一戸建て 管理会社 媒介 いくら 正直不動産 任意売却 賃貸人 賃借人 賃貸経営 戸建貸す マンション 店舗 事務所 SUUMO HOME‘S アットホーム 貸す 不動産トラブル 退去 入居 トラブル
