"聞いたことある！"　でも実際「再建築不可物件」ってなんなの？

「再建築不可の物件」とは？

再建築不可の物件は、接道義務を満たしていない

接道義務を満たしていない再建築不可の3つのパターン

◆①接道の幅が2mに満たない

◆②道路に接していない

◆③接している道路が建築基準法を満たしていない

再建築不可物件はなぜあるのか？

最初から接道義務を課しておけば、接道義務を果たしていない再建築不可物件は発生しないのですが、なぜこうした土地が生まれたのでしょう。

実は建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）、また都市計画法は昭和43年（1968年）です。そのため昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在するのです。

例えば、東京23区は都市計画区域に定められていますが、接道義務を果たしていない住宅は全体の約5％あります。

「再建築不可と疑われる住宅数」の中には、接している道路が「42条2項道路（※）」として認められて建築が可能になっているケースも含まれていますので、すべてが再建築不可であるとは限りませんが、それでも合計約24万戸もそういった可能性のある物件があります。

※42条2項道路／特定行政庁（建築申請を受ける地方公共団体のこと）が道路として指定した道路で「みなし道路」と呼ばれる。幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに、道路境界線があるとみなされる。42条2項道路に接した敷地に建物を建築・再建築する際には、規定の幅員を確保するため、セットバックが義務付けられている

再建築不可を再建築可能にすることができるの？

再建築物件のリフォームや改築は可能

再建築不可物件のリフォーム

◆リフォームの範囲と制限

見方を変えれば、主要構造部を1/2以上修繕する場合や、小規模であっても防火地域ならびに準防火地域での増改築は認められないのです。また、上記のリフォームに関しても、次の条件を満たした「4号建築物」でなければ実施できません。

接道義務を果たしていない物件は、たいてい土地の面積も大きくないため、この4号建築物に該当する場合がほとんどだと考えられます。

4号建築物以外であれば、例えば屋根の半分以上を葺き替える場合や、外壁を補修する場合に建築申請が必要になります。結局思うように葺き替えや補修ができません。なお、何をもって「半分」とするかは確認する審査機関にあらかじめ相談するようにしましょう。

上記のように4号建築物なら耐震性・断熱性を高めるリフォームもできます。また木造軸組工法の家であれば、構造上可能であれば間取り変更もできます。逆にRC工法であれば、昔のコンクリートの寿命は約50年といわれていましたから、コンクリートの劣化具合に注意が必要です。

2×4工法の場合、間取り変更がしにくいです。

そもそも1950年以前に2×4工法は日本にほとんど入っていません。

その為、かなりレアケースとなります。

◆耐震性・断熱性の向上

住宅ローンが使えない、再建築不可物件

まとめ