賃貸物件の管理会社を変更した方がよい状況とは

空室状態が１ヵ月以上続いている

空室が1カ月以上続いていて空室対策の提案がない場合は管理会社の変更を検討してもよいでしょう。空室が長引いているということは、管理会社が積極的な空室対策を行っていない可能性があります。たとえばリーシングのための営業活動や空室を埋めるための積極的な動きができていない場合です。  

周辺のライバル物件に比べて設備が劣っているのであればオーナーに提案するなど、リーシング対策をしっかりと行うのが管理会社の業務です。賃料の見直しなどの提案もなく、数カ月も空室を放置している管理会社はリーシングが弱い、もしくはその管理会社では業務が回っていない可能性があります。  

空室状態が続くということは、オーナーにとっては収入が下がることに直結します。その場合、金融機関の返済ができなくなってしまう可能性もあるでしょう。このような場合は、管理会社の変更を検討しましょう。

管理状況や担当者の対応に不満がある

メリットの多い管理会社の変更ですが、デメリットもあることに注意しましょう。  管理状況などに不満があって管理会社を変更しても、必ずしも状況が好転するわけではありません。最悪のケースでは、さらに管理状況が悪化する場合もあるでしょう。そのため管理会社の選定は、慎重に行う必要があります。  

また、管理会社を変更することで、入居者に負担が発生する場合もあります。管理会社が協力的でない場合や入居者から預かっている敷金を引継げない場合、保証会社の契約が引き継げず再加入が必要になる場合など、入居者に手間が発生してしまうこともあるでしょう。  管理会社を変えたからといって必ずしも状況がよくなるわけではなく、かえって悪くなってしまったり、入居者へ迷惑をかけてしまったりする可能性があることは認識しておきましょう。

管理会社を変更する流れ

管理会社を変更する流れは、次の通りです。

それぞれ詳しく解説します。

1.現在の管理会社の契約内容や問題点を確認する

新しい管理会社が決まったら、現在の管理会社へ契約の解除の申し出を行います。そのまま受理されることが一般的ですが、管理料の減額などで引き止められてしまうこともあります。管理費の圧縮が理由で管理会社を変更するのであれば、管理費の減額交渉を行ってもよいでしょう。  

一方で現在の管理会社が協力的でなく、まれに即刻解除されてしまうようなケースもあります。そのため、新しい管理会社と契約段取りも併行して行っておくようにしましょう。

4.新しい管理会社と契約する

現在の管理会社へ解除の通知をしたら、速やかに新しい管理会社と契約を行います。

また、新しい管理会社と契約する際は、契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。令和3年6月15日以降、管理契約でも重要事項説明が必要になっています。見積り通りの金額や管理内容になっているかを確認したうえで契約書への署名を行いましょう。

新しい管理会社へは、現在の管理会社との契約の終了日や担当の連絡先を伝え、預かっている資料などがある場合は渡しておきましょう。

5.新しい管理会社に引継ぎをする

管理会社との契約が終わったら、新旧の管理会社で引継ぎを行います。多くの場合は問題なく引継ぎが行われますが、従前の管理会社が協力的でないこともあります。スムーズに引継ぎができているか、オーナーとしてもしっかりと確認しておくようにしましょう。  

管理会社間で引き継がれる内容には、次のようなものがあります。

1. ・物件の管理や修繕の履歴
2. ・契約条件の内容
3. ・入居者の属性や内容
4. ・家賃保証会社の有無
5. ・火災保険の加入状況
6. ・預かっている敷金
7. ・物件の鍵の引き渡し