”誰も教えてくれなかった” 家を売るには、まず何からはじめるの？
- このブログ記事の趣旨
- 相続や転勤で使う予定のない「空き家」が発生したとき、その活かし方に悩む方が多くいらっしゃいます。「空き家のままだと家が傷んでしまう」「空き家のままにしていたらご近所に迷惑がかかりそう」と心配が膨らみますね。 大切な不動産を人生に活かす方法は主に３つ。このブログ記事ではそれぞれのメリットやデメリットをご紹介します。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
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◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ
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本当に家を売るべき？売りたいと考えたときの3つの選択肢とは
①家を貸す
まず一つ目は、「貸す」という方法です。 「いつかは住みたいと考えている」「先祖代々の家だから手放せない」「子供が使うかもしれない」「今はまとまったお金が必要ない」といった理由があるときの選択肢です。
空き家を放置している老朽化が急速に進むため、定期的に換気や通気などのお手入れが必要です。貸せばお手入れの手間や費用は不要になり、家賃収入が得られます。立地によって、店舗や事務所として貸し出すこともできます。
リスクは、住む人によっては家をボロボロにされ、家賃では回収できないほどの修繕費がかかる可能性があります。家賃の滞納の心配もありますね。 日本の法律では、入居者の居住権が強いので、退去してほしい時に出てもらいにくい事態も想定できます。一定の期間にわたって賃貸契約をする定期建物賃貸借契約がありますが、期限付きではなかなか入居希望者がいないので期限を設けず貸し出すケースが多いです。 ②家を維持する
「住む予定がある」「知らない人に使われたくない」、相続した兄弟間で意見がまとまらないときなど、将来的な方針が定まっていないときに「維持する」という選択肢もあります。 デメリットとしては、経年劣化で家の価値が下がり、定期的に換気や通水、庭の草刈りなどのお手入れが必要です。遠方にある場合は時間も交通費もかかりますし、管理を業者や知り合いに依頼すれば費用もかかります。固定資産税の負担も続きます。 ③家を売る
「利用する予定がない」「まとまったお金が必要だ」というとき、「売る」という方法があります。税金の負担や家の管理からも解放されます。家を手放したい時の選択肢の代表です。
家を売りたいとき、まずは信用できる不動産会社に相談されることをお勧めします。売るかどうか迷っている段階でも、不動産会社で提示される具体的な数字が判断材料になりことが進みやすくなります。
ご自身で売却を判断された方々からよく聞くのは、売却のタイミングが悪かったという後悔です。不況時は安くなり、好況時は高くなる傾向があります。不動産会社は街の状況に詳しく変化にも敏感です。家の評価を高めるタイミングをアドバイスしてくれます。
家を売る方法と手順をご紹介
家を売る機会は、人生に何度もありません。 何から手をつけていいのか分からない方は多いと思いますので、家を売る方法と手順をご紹介します。
家を売る方法は『仲介・買い取り・個人売買』の3種類
家を売る方法は大きく分けて３種類、「仲介、買い取り、個人売買」があります。 仲介とは、売主と買主の間に不動産売買のプロである不動産会社が入り、売却をします。時間と手数料がかかりますが、売買代金は買い取りの場合よりも高くなります。
買い取りとは、不動産会社が売主から買い取る方法です。販売活動の手間もかからず、仲介手数料もかかりません。より早く現金化できます。不動産会社は買い取った不動産に独自のノウハウを加え、付加価値を高めて売って利益を得ます。仲介の場合よりも買い取り価格はかなり安くなります。
個人売買とは、知っている人に声をかけて買ってもらう方法です。手っ取り早いのですが、もしトラブルがあった時にその後の人間関係に響きます。 そのため、不動産売買は、なるべく不動産会社を入れることをお勧めします。仲介手数料が発生しますが、買主が決まっているなら広告などの販売活動が不要ですし、やりとりの煩雑さも違うので、不動産会社の戦略をご確認いただく事をおすすめします。
家を売る手順をご紹介
不動産売却の流れはわかりにくく、漠然とした不安をお持ちの方は多いと思います。 家を売るには、まずは家族との話し合い意思疎通をはかります。家を売るという了解が得られたら不動産会社にご相談ください。 その後は、不動産会社と一緒に、売却に向けて動きます。必要な書類や手続きのアドバイスも得られるので安心です。 家を売ると決めたら知っておきたいこと・注意点とは
「家を売ろう！」と決めて不動産会社に相談していただく前に、知っておいていただきたいことがあります。大切な不動産をよりよく活かすコツともいえる重要なポイントです。
不動産会社は複数を比較する
不動産会社ごとに得意分野があります。売買が得意だったり、賃貸を専門としていたり。地域に根付いた不動産会社なら地元の状況に詳しく、より的確な相場を教えてくれます。ホームページを見るとその会社の強みがつかめます。また、大切な家を丁寧に扱ってくれるかどうかもチェックしてください。あなたの大切なものを大切にしてくれる不動産会社なら、後悔のない売買を実現できるはずです。
相場を調べておく
ネットで相場を調べることができます。売りたい家がある地域の売り出し価格が参考になります。不動産会社に相談すれば、実際に売れた過去データからより適切な売り出し価格をアドバイスしてくれます。
売却するにも費用がかかる
不動産の売却では、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料、家の修繕費用や不要物の撤去費用、抵当権の抹消費用が発生することもあり税金もかかります。 必要な書類がたくさんある
不動産を売却する際は、安全に取り引きを進めるためにさまざまな書類が必要です。専門用語も多く、地域や状況によって手続きが異なる場合もあります。専門的な知識がなければ完璧に用意するのは難しいでしょう。不備があれば売却が進みません。不動産会社に相談されることをお勧めします。
住宅ローンの完済が必要である
売却をするなら、前もって現金で完済する、または売却した金額をあてて完済します。売買契約をして、売り渡すと同時に完済する方法もあります。
リフォームなどの修繕は不動産会社と相談してから行う
ボロボロの状態よりも、きれいな状態の方が売れやすいのは確かです。ただし、せっかくお金をかけて修繕しても、買い手がつかなければ時間の経過とともに古くなります。 そもそも、買主は家が古いのは承知の上で中古物件を探しています。趣味が合わないリフォームよりも、価格が安い、好きなようにリフォームできることを喜ばれます。
先々にお金をかける前に、まずは不動産会社にご相談ください。 雨漏りなどの機能面の修繕は必要です。
売内覧の対応も怠らない
商品がほこりをかぶっていたら買う気が失せますが、家も同じです。 内覧に来られる方は、ここに住んで暮らすイメージをされます。荷物がたくさんあってごちゃごちゃしている、ごみが散乱している、トイレの臭いが充満している…といった家では、ここで暮らしたい、この家がほしいとは思えません。 新築のようにピカピカにする必要はありませんが、お招きする方に失礼にならない対応を心掛けましょう。
家を売ることによる利益・損益は確定申告が必要である
不動産売却で利益があった場合、それに対して約20％の所得税がかかります。自宅を売却した場合は、諸条件がありますが3000万円の特別控除が適用されることがありますので税務署や税理士にご確認ください。売却した年の翌年に、確定申告を行います。 利益が出ず、マイナスになる場合でも、控除や特例の適例を受けるなら確定申告は必要です。 大切な家だからこそ売却を成功させたい。家を売るコツとは
家の売却を実現させる方法や手順を紹介してきました。
次に大切な家の売却を成功させるポイントを紹介します。信頼できる不動産会社を見つけることも大切です。
家のアピールポイントを知る
家の評価を高めるためにも、不動産会社に家の魅力をしっかり伝えましょう。家の魅力を一番知っているのは、持ち主のあなたです。ただ、住んでいると環境が当たり前すぎて、アピールポイントに気づきにくくなっていることもあります。
条件や環境のメリットは不動産会社が見つけてくれますので、持ち主だからこそ分かる情報を伝えてください。「こまめに掃除をして綺麗に使ってきた」「ご近所が優しい人ばかりで暮らしやすい」「この設備がこんなに便利」、「この窓からの朝日がとてもきれい」といった感想も魅力的です。「なんだか運がいい」と聞いたら、住んでみたくなりませんか。感情的なことが決め手になることは多いものです。
売り出し価格は少し高めに設定する
売り出し価格は、低く設定するよりも、高めに設定して値引きの要望があれば対応していくのが一般的です。高すぎると売れにくいですし、値引きを繰り返すと足元を見られてしまうこともあります。
少し高めに設定するには、コツがあります。売りたい場所での取引実績の多い不動産会社なら、頃合いをよく知っています。
タイミングを見極める
売却のタイミングで相場は違ってきます。新しい駅やショッピングモールができるなど、その地域が成長過程にあれば相場は上がっていきます。相場が上がり切った時こそ売却のベストタイミングです。正確に予測することは不可能ですが、不動産会社の経験や知識、情報を参考にしてよりベストなタイミングを見つけていくことができます。
タイミングの見極めでもう一つお伝えしたいのは、売却期限がある場合です。例えば、お子さんが4月に学校に入学するまでに売却を実現して引っ越しておきたいといったケースです。売り出すタイミングは早いにこしたことはありませんが、遅くても１カ月前の3月までには売り出しておく必要があります。
家の状態別に売却を成功させるポイント
ここからは、家の状態別に売却を成功させるポイントをご紹介します。
相続した家の場合
相続人間で話し合って相続した家を売ることが決まったら、お金をどう振り分けるか、費用はどのように払うのか、窓口は誰かを決めておきましょう。遺産分割協議書を作り、相続登記の手続きを先にしておきます。 被相続人が居住用財産としてもっていた場合は、自宅の3000万円の特別控除が受けられる可能性があります。ただし条件が複雑なので、税務署や税理士に確認されることをお勧めします。 住宅ローンを返済中の家の場合
住宅ローンを返済中ということは、現在住んでいる、住んでいなくても比較的新しい家である場合が一般的です。
住んでいる場合は、内覧の際に気持ちよく見てもらえるように片付けておきましょう。特に第一印象を決める庭や玄関周りは念入りに。
すでに引っ越して荷物がないなら、ハウスクリーニングをしておくとより評価が上がり高く売れやすくなります。
古家の場合
古家の場合、売値から解体費を引いて価格設定することをお勧めします。あまりにボロボロ、ご近所から苦情がきているようなら、先に解体して更地にして売り出すのも方法です。更地にすると固定資産税が高くなることがあるので注意が必要です。 売れる家・売れない家の違いとは
今まで不動産売却に携わってきている身としては、売れる家と売れない家の違いは、その家に持ち主の思いがあるかどうか。家にかける思いが、売却の成功に大きく影響します。
売れる家の特長
大事に育てられた人から優しい空気が伝わってくるように、大事にされた家からもいい空気が伝わってきます。立地がいい、築年数が浅いのも魅力的な要素です。個性的な家よりも、一般的な間取りの建売の方が売れやすい傾向にあります。
しかし、このようなデータは、実物を見る前の評価。結局は、自分で確かめたことが決め手になります。買主が大事にしてきたことが売主に伝われば、大事なものを引き継ぎたいという心理が働き、価格が高くても売れる可能性が高まります。
売れない家の特徴
売れない家には、思い入れが感じられないことが多いです。物が置きっぱなし、掃除もメンテナンスも不十分な家は、大事にされていないという印象を与えます。人が大事にしていないものを欲しいとは思わないですよね。
個性的な間取りは目を引きますが、インナーガレージや防音設備などは趣味が合わなければ魅力にはなりません。古いままよりもちょっとした修繕できれいにできるなら、手を入れておいた方が大事にされている感じが伝わり買主の評価も高まります。
売れないときには、買い取りを選ぶことも一つ
時間をかけてでも、高く売りたい場合は仲介をお勧めします。まとまったお金がある期限までに必要になった場合は、不動産会社に買い取ってもらうことも検討してみてください。
不動産売却を検討していて、
まずは査定額をお知りになりたい方は
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まとめ
彦や不動産では、不動産の売買はお客様の人生を豊かにしていくお手伝いだと考えています。お客様へのヒアリングは、家を売る条件の確認ではなく、家の売却を通じてどうしたのかというお気持ちをじっくりと聞かせていただく時間です。
そしてお客様の思いをもとに売却の方針を決め、お客様が判断に迷われたときには私たちが持つノウハウを提供し、お気持ちに寄り添いながら最善の方法を選んでいきます。 家を売ることを迷っている、不動産会社を探している段階でも、お気軽に彦や不動産にご相談ください。当社とご一緒できなかったとしても、何か一つでもお客様のお役に立てることがあれば当社の喜びになります。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。 また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
彦や不動産では、不動産賃貸経営・売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。賃貸経営・売却を考えている方や、物件の購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。
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