”誰も教えてくれない” 住宅ローンがあっても離婚して家に住み続ける方法
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”誰も教えてくれない” 住宅ローンがあっても離婚して家に住み続ける方法
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住宅ローンと養育費の相殺として家に住み続けられる
相殺は妻が家に住み続けられる方法のひとつ
住宅ローンと養育費の相殺は、離婚後も妻が家に住み続ける手段のひとつです。 ただし、厳密な意味での相殺ができるわけではなく、あくまで養育費の支払い方法を合意する形で事実上相殺をするような形になります。
住宅ローンと養育費は法的な意味では相殺できない
相殺とは、2人がお互いにお金を払わなければいけない債務を有しているときに、両方をつりあう対当額で打ち消しあい、支払い債務から免れることです。
たとえば、妻が住宅ローンの名義人である夫と離婚し、子どもといっしょに家に住むとします。 この場合、夫は、妻に対して養育費を支払う債務を負う一方で、夫から妻が住宅ローンに相当する額を夫に支払うよう求められることが考えられます。
本来、住宅ローンは名義人である夫が支払わなければなりませんが、自分が住んでもいない家のローンを夫が支払ってくれる理由はありません。 そのため、住宅ローンを自分の負担で払いたくない夫から「住宅ローンは名義人の自分が払うから、ローンの月額を口座に入れておいてくれ」といわれることが考えられるのです。
養育費の合意をすれば事実上相殺できる
そこで、夫婦間で養育費について「夫が養育費の代わりに住宅ローンを支払う」と合意をする方法を使えば事実上相殺することができます。 養育費の払い方は、夫婦が合意すれば自由に決めることができます。 夫婦が合意すれば「夫が妻に養育費を支払う債務」と「妻が住宅ローン相当額を負担する債務」をつり合う額で打ち消しあう相殺を事実上することができます。
離婚で養育費と住宅ローンを相殺するメリット
住宅ローンと養育費を相殺をして夫が住宅ローンを返済し続ければ、妻に名義変更をすることも住宅ローンを自ら負担することなく、妻は家に住み続けられます。 本来、名義人でない妻が離婚後も家に住むためには、住宅ローンの名義変更をしなければいけません。
通常の融資よりも低金利で組む住宅ローンは、名義人が自宅として住み続けることを条件としているため、家に住み続ける妻を名義人に変更する必要があります。 しかし、住宅ローンは名義人が住宅ローンの返済能力を審査したうえで組まれるため、審査を受けていない名義人の変更は原則として認められません。
名義人の変更ができない場合、名義はそのままに、住宅ローンと養育費を事実上相殺し、名義人である夫にローンを返済してもらうことで妻が家に住み続けることができます。
養育費代わりに住宅ローンを支払わせるデメリット
住宅ローンが払ってもらえなければ競売される
夫が住宅ローンを滞納した場合、ローンの担保である家が競売され、妻が家を失うおそれがあります。 金融機関にとっては、たとえ夫婦間で相殺をしていようと実際に夫が住宅ローンを支払ってくれない限り、ローン返済を滞納していることになります。 ローンを返済しなければ、担保としている家や土地が競売され、妻子が生活の拠点である住居を失うおそれがあります。
ローンの契約違反になり一括返済が求められる
住宅ローンの名義人が家に住んでいないことが判明すれば、金融機関から一括返済を求められるおそれがあります。 住宅ローンは、名義人が自宅として住み続けることを条件に、通常の融資よりも低金利で組まれています。 本来、名義人として家に住んでいる夫が既に家を出ていることが金融機関に判明すれば、契約違反があったとしてローンの一括返済が求められるおそれがあります。
契約違反にならないために、名義はそのままで妻が夫に家賃を支払う形で住宅ローンの返済に協力するとして金融機関からあらかじめ承諾を得て相殺をする方法もあります。
名義人によって勝手に家を売却される
家の名義人は夫のため、勝手に家を売却され、妻が家を失うおそれがあります。 所有者として登記されている家の名義人は、その家や土地を自由に売却することができます。 ローンの契約上、家の名義人は住宅ローンの名義人でなければならず、住宅ローンの名義変更をせずに家の名義を変更することは契約違反となります。
住宅ローンの名義人を夫のままにしておけば、家の名義人も夫のままのため、夫は家を自由に売却できてしまいます。 夫にとっては自分が住んでいない家であり、再婚をして新しく家を購入する資金を用意するために、勝手に家を売却するおそれがあります。
離養育費と住宅ローンがぴったり相殺できるとは限らない
住宅ローンと合意や調停などで算定表に基づいて決めた養育費が同額であるとは限らないため、相殺しきれないことがあります。 住宅ローンが定めた養育費を上回る場合、足りない住宅ローンは妻が負担しなければなりません。
また、定めた養育費が住宅ローンを上回る場合には、足りない養育費は夫から送金されることになります。 養育費を住宅ローンと同額に設定した場合、養育費の支払い方法の合意をすれば元夫婦間で金銭のやり取りをする必要はありません。 しかし、金額が異なる場合、事実上の相殺をしてもお互いに金銭のやり取りが必要になるため、思わぬ出費が生じることが離婚後のトラブルにつながるおそれもあります。
離婚しても住宅ローンを支払うことになる養育費の減額
養育費が減額され、夫から支払うはずだった養育費が住宅ローン額を下回る場合、相殺分を超える住宅ローンを妻が負担する必要があります。 養育費を決定した後でも、事情が変わった場合は養育費の金額の変更を請求できます。 離婚後に養育費が減額される事情は、以下のような事情です。
- ・リストラや病気などで養育費を支払う人の収入が減った
- ・養育費を支払う人と再婚相手との間に子どもが生まれた
- ・子どもがアルバイトを始めた
- ・養育費を受け取る側が再婚をして、再婚相手と子どもの養子縁組をした
- ・養育費を受け取る側の収入が大幅に増加した
減額された養育費が住宅ローン額を下回る場合、相殺できる額を超えてしまうため、相殺分を超える住宅ローンは、家に住む妻が負担する必要があります。
離婚で家のローンと養育費の相殺ができるケース
名義人である夫が家を出て、妻と子どもが住むケース
妻が住宅ローンの名義人である夫と離婚し、子どもといっしょに家に住む場合、住宅ローンと養育費を相殺し、夫に住宅ローンを返済してもらうことができます。 相殺ができれば、夫から養育費が振り込まれなくなる代わりに、妻は実質的に住宅ローンを負担することなく家に住むことができます。 対して、夫は養育費を支払わなくていい代わりに、妻子が家に住めるよう住宅ローンを支払うことになります。
住宅ローンと養育費の相殺ができないケース
名義人である夫だけが家に住むケース
住宅ローンの名義人である夫が家に残る場合、住宅ローンと養育費の相殺ができません。 妻が子どもを連れて家を出た場合、夫は養育費を支払う債務を負ううえに、名義人として住宅ローンを支払う債務を負います。 この場合、夫一人が両方の債務を負っているだけで、二人がお互いに債務を負っているわけではないので相殺はできません。
名義人である夫が子どもと家に住むケース
名義人である夫が子どもといっしょに家に残る場合も、相殺はできません。 離婚後、妻が夫に養育費を支払う債務を負うことはありますが、住宅ローンは名義人である夫が支払うものであり、妻が代わりに住宅ローンを支払うことができません。 そのため、夫は、妻に住宅ローンを支払ってもらえるようローン相当額を支払う債務は負わず、二人がお互いに債務を負っているとはいえないため、相殺はできません。
住宅ローンと養育費の相殺のトラブルを防ぐには
養育費の支払いについて公正証書を作成する
住宅ローンと養育費の相殺のトラブルを防ぐためには、養育費の支払いについて強制執行認諾文言付きの公正証書を作成する方法が有効です。 公正証書とは、公証役場にて公証人に依頼して作成してもらう公文書です。 公務員に準じる立場にいる公証人が内容を確認して作成するため、民事裁判でも有効な証拠となり得る証拠力があります。 さらに強制執行認諾文言を付けて作成すれば養育費の支払いが滞っても裁判所の判決を得ずに強制執行をすることができます。 慰謝料や財産分与の支払いについても公正証書の内容に入れることもできるため、離婚後のお金に関するトラブルを防ぐためにも作成することをおすすめします。
家を売却する
住宅ローンと養育費の相殺のケースも含めて離婚後の住宅ローンに関わるトラブルを避けるために家を売却する方法もあります。 家の売却により、今まで住んでいた家には住めなくなりますが、売買代金で残りの住宅ローンを完済すれば一方が住宅ローンを滞納するといったトラブルを防げます。 また、売却代金を財産分与することで新たに住居を借りるなど生活の拠点を得るための資金を確保できます。 ただし、住宅ローンを売買代金で完済できるのは不動産の評価額がローン残高を上回る場合（アンダーローン）だけです。 ローン残高が不動産の評価額を上回る場合（オーバーローン）、家を売却したお金をローンの返済に充てた上で残ったローンを預貯金などで返済をすることになります。 預貯金を充てても完済できない場合は、家を売却せず名義人がそのままローンを払い続けるのが一般的です。
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まとめ
住宅ローンと養育費を相殺をする方法を使えば、銀行の厳しい審査を経ずに住宅ローンも負担せず、家に住み続けることができます。 しかし、住宅ローンの返済が滞納されたり養育費が減額されるなど将来的に起こり得る状況によって思わぬトラブルに巻き込まれるおそれもあります。 また、名義人を変更しなかったためローン契約違反となる、勝手に家を売却されるおそれがあるといったデメリットも考慮しなければいけません。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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