地方公共団体や国が所有する公道は、誰もが自由に通行できます。また水道局やガス会社等のインフラ企業体も必要な手続きを踏めば、確実に道路使用が許可され、配管工事が施工できます。

しかし、個人や法人が所有している私道は、所有者の意向が大きく反映されます。状況によっては通行を禁じられることもあります。

また、道路掘削が承諾されないことで、インフラの配管工事がなかなか実施できない事態もあり得るのです。

「私道の通行・掘削承諾書」の役割と効果を知るために、まず私道における制約について解説していきましょう。

車両を阻止されることがある

私道に接する不動産を売却する際の注意点(売主の立場)

「私道の通行・掘削承諾書」がないと売れない？

前面道路が私道のみの不動産を売却する際に特に問題になるのが、その道路が袋地の形状でありかつ所有権をまったく有していないないケースです。

購入する側も「所有権がないのに本当に通行できるのか」といった不安を抱くことになりますから、道路の全所有者からの「私道の通行・掘削承諾書」があった方が、売却を有利に進めることができます。

特約による契約を検討する

私道に接する不動産を購入する際の注意点(買主の立場)

「私道の通行・掘削承諾書」と所有者が一致するか

私道のみに接する物件は「私道の通行・掘削承諾書」があれば安心です。そのため、通行・掘削承諾書が付された物件を購入する際には、それらが私道所有者の名義と一致することを確認することが重要です。

また登記名義人が死亡している場合は、承諾した日付が生前であることを確認してください。

承諾を得るのが困難な物件がある

「私道の通行・掘削承諾書」は必須ではない？

私道の取り扱いに関しては、令和5年4月1日施行された改正民法によって大幅に緩和されました。

たとえば、共有道路おける水道管の新設も持ち分に応じた使用として単独で行うことができます。

また改正前民法では、全員同意が必須とされていた砂利道のアスファルト舗装化も、共有者の持ち分の過半数の同意で実施できることになりました。

同様に私道内の樹木の伐採も過半数の同意で実施できます。

これに伴い「私道の通行・掘削承諾書」の重要性は従前よりは軽減されたといえます。

まとめ

私道に手を加える行為は、民法上次のように整理されています。

1. 保存行為（単独で可）……破損している私道の補修、水道管の新設等
2. 管理行為（共有者の持分の過半数で可）……私道に公共下水管を新設する等
3. 軽微な変更行為（共有者の持分の過半数で可)……砂利道のアスファルト舗装化等
4. 上記以外の変更行為（全員の同意が必要）

法改正により、私道に関して全員の承諾を要する事項が減ったため、「私道の通行・掘削承諾書」の重要性は、法改正前よりはずいぶん軽減されています。

しかし、中には理由を明らかにしないまま、頑なに道路掘削に反対する人もいます。たとえ承諾が不要だとしても、反対者の存在は不動産を売却するうえで、けっして望ましいことではありません。

反対する人の心をほぐすことができるのは、金銭よりもむしろ日頃のコミュニケーションによるところが大きいものです。私道に接している物件の売却では、私道共有者と日常的なコミュニケーションを図ることもスムーズに売却するために重要な要素になるのです。