”９割が知らない”　子どもに家を売る為の親子間取引とは？

そもそも親子間での不動産取引はできる？

親子間での不動産取引は2種類に分けられる

身内に不動産を売却するときの基本的な流れ

身内への不動産売却の大まかな流れ

2. 売却価格の決定
3. 　↓
4. 媒介契約の締結
   　↓
5. 資金の確認
   　↓
   売買契約・決済
   　↓
   確定申告

売却価格の決め方

媒介契約の締結

資金の確認と売買契約・決済

確定申告

子どもに家を売るメリット

子どもに不動産を売却するメリット

大きなメリットとして挙げられるのは、生前に名義を変更できる点です。売却によって、明確に持ち主が子どもへと移るため、死後の相続についてもめ事が起こる心配がなくなるのです。

また、生前に名義を移す方法としては、売却のほかに贈与もあるものの、税負担の面では大きな違いがあります。多くのケースで、贈与よりも売却のほうが税金上で有利になるのです。そして、何より愛着のある家をわが子に守ってもらえるという安心感が、親子間売買の最大のメリットだといえます。

子どもに家を売るデメリット

子どもに家を売るときのデメリットと注意点

親子間での不動産売買は、通常の不動産取引と比べるとそれほど頻繁に行われる取引形態ではありません。そのため、取り扱っている不動産会社が少なく、仲介を頼みたい場合には依頼先を見つけるのに手間がかかります。

また、親子間では、住宅ローンの審査が厳しくなりやすい面もあります。金融機関からすれば、ほかの相続人ともめてしまうリスクなどが気になるため、融資に消極的になってしまうケースも考えられるのです。

贈与と売却はどちらがお得？

贈与した場合のメリット・デメリット

購入資金の準備が不要である点から、贈与のほうが売却よりも手続きがスムーズに済むケースが多いといえます。ただ、贈与税は税率が高く設定されており、税額負担の大きさがデメリットです。

不動産の贈与を行った場合には、土地と建物の評価額を個別に計算したうえで、合計した贈与額から110万円の基礎控除を差し引いた額に税金が課せられます。親から20歳を超えた子どもへの贈与は「特例贈与」とみなされ、通常の贈与税よりは税率が低くなるものの、それでも譲渡所得税や相続税と比べると高額になります。

売却した場合のメリット・デメリット

親子間の売却では、手続きの煩雑さがデメリットとなります。しかし、税額の負担については、贈与税よりも低くなるケースが多いのです。

譲渡税は贈与税と異なり、不動産の売却価格をもとに計算されます。また、不動産の所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、それ未満であれば「短期譲渡所得」としてみなされ、それぞれ税率には大きな違いがあります。

長期譲渡所得であれば税率は20％となり、金額によっては贈与税よりも大きく税額の負担を減らすことができます。そのため、支払う金額や必要な手続きをきちんと把握してから、どちらを選ぶかを決めることが大切なのです。

みなし贈与とならないための対策

税額の負担から考えれば、売却のほうが贈与よりも有利であるといえます。しかし、きちんとルールを守っておかなければ、売却をしたつもりでも贈与と見なされてしまう可能性があるのです。

ここでは、みなし贈与について詳しく見ていきましょう。

みなし贈与とは？

みなし贈与とは、当事者同士に贈与の意思がないにもかかわらず、贈与税が発生してしまうことを指します。これは、本来、金銭のやりとりがなければ課税されてしまう贈与税を逃れる目的で、あえて少額でのやりとりをするケースを防ぐために生まれた仕組みです。

親子間の不動産売買においては、あまりにも安すぎる金額で売却を行ってしまうと、みなし贈与と判定されてしまう場合があります。そのため、みなし贈与を避けるためには、売買価格の決め方が重要です。

価格の妥当性については、特に法律で明確な基準が設けられているわけではないため、判断が難しいポイントとなります。親子間では、他人同士で行う不動産取引よりも価格が安くなる可能性が高いため、税務署のチェックも厳しくなるのが一般的です。そのため、売却価格の設定は特に注意が必要なポイントとなるでしょう。

親子間での不動産売却や贈与の仕組みを正しく理解しておこう

1. ・親子間でも売買や贈与などの形で不動産の取引はできる
2. ・子どもへの家の売却は、相続のもめ事を解消できたり、税金を安く抑えられ　　たりするなどのメリットがある
3. ・親子間での不動産取引は取り扱ってくれる会社が少なく、住宅ローンの審査も厳しい
4. ・税金の面から見れば、売却のほうが贈与よりもお得
5. ・あまりにも安すぎる価格での売却は贈与とみなされる可能性がある

まとめ