”正直不安でした” 兄弟姉妹間での不動産取引の極意
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”正直不安でした” 兄弟姉妹間での不動産取引の極意
- このブログ記事の趣旨
- 兄弟姉妹など、親族間で家を売る場合は相続が発生したときに多く見られます。預貯金などの金融資産であれば平等に分割することができますが、不動産の場合は分割するのが難しいので、頭を悩ませてしまいがちです。ひとつの解決策としては、兄弟姉妹間で家を売買する方法です。ただし、注意点もあるのでポイントを押さえながら、手続きを進めていきましょう。
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家を売るときに、兄弟姉妹など親族間でもめてしまう理由
兄弟姉妹や親族間の不動産売買に関するもめ事は、相続が発生したときに起こるケースが多いです。たとえば、自宅以外に目立った相続財産がない場合には、公平に分割するのが難しくなります。
現金とは違い、不動産は分割が難しいため、納得のいく結論が見つからないケースも少なくありません。そのため、兄弟を含めて相続人が複数いる場合は、トラブルを避けるためにも事前の準備や計画が大切となります。
兄弟姉妹間で家を売買することができる
不動産は兄弟姉妹・親子間でも売買を行うことができます。しかし、たとえ親族間であっても、通常の不動産取引と同じようにきちんとルールに沿った手続きを行わなければなりません。 なお、兄弟姉妹間で不動産売買が行われるケースには、「遺産分割で取得した不動産を取引する」といったパターンが多いです。たとえば、親の死亡時に土地と建物を３人で分けて相続した場合に、建物を取得した側が土地の所有権も必要とするケースなどが挙げられます。
仮に後から建物を売却したいと考えたときには、土地もセットで取得しておいたほうが買い手は見つかりやすく、売却条件も有利になります。兄弟姉妹間での不動産売買が行われるのは、このようなパターンが多いです。 また、自宅を複数の相続人による共有名義で相続した場合も、後から持ち分の売買が行われるケースがあります。共有名義の物件を取引するためには、名義人全員分の承認や印鑑などが必要となるため、早い段階でもう一方の相手から持ち分を購入しておきたいと考えるパターンも多いです。
兄弟姉妹間での売買における注意点
兄弟姉妹間で不動産売買を行う場合には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。ここでは、主な注意点を2つに分けて見ていきましょう。
住宅ローン融資を受けにくい
親族間での不動産売買では、通常の取引と比べて住宅ローンの利用が難しくなる面があります。親族間取引の場合は、「売買価格の妥当性」や「売買の目的」「用途が不透明になりやすい」といった理由で、融資を断られてしまうケースもあるのです。 住宅ローンは利用者やその家族が居住するための住宅取得のみに利用できるローンなので、特に利用目的に関する審査は厳しくなりやすい面があります。
「みなし贈与」に注意が必要
売買価格が相場よりも低い場合、差額分が売主から買主への贈与とみなされてしまい、贈与税が発生する可能性があります。これは「みなし贈与」と呼ばれる仕組みであり、たとえば本来2,500万円の価値がある住宅を1,000万円で売買した場合、差額である1,500万円に贈与税がかかってしまうのです。 そのため、親族間売買を行う際には、不動産鑑定事務所による鑑定評価書を取得して、税務リスクを回避することが大切となります。
売買を進める手順
上記の注意点を踏まえると、兄弟姉妹間で不動産売買を行う際には、まず「物件の調査を行う」ことが大切といえます。取引する物件の客観的な価格を調べたうえで、権利関係をチェックし、細かな条件を取り決めてから売買契約書を作成する段階に移る必要があります。 売買契約書にそれぞれの署名と押印を行った後は、代金の決済を行い、その日のうちに法務局へ登記申請をして所有権移転の手続きを行いましょう。なお、不動産取引では大きな金額が動くため、兄弟姉妹間であっても金銭の受領は正確に行うことが大切です。 金額にズレが生じたり、適切に支払われていなかったりする場合は、前述のようにみなし贈与と判定されてしまうこともあるため注意しておきましょう。
兄弟姉妹間の売買であっても司法書士に立ち会ってもらおう
不動産の売買は取引金額が大きく、権利関係も正確に確認する必要があるため、兄弟姉妹間であってもミスなく手続きを進めなければなりません。特に権利の移動に伴う登記申請は専門的な知識が必要となるため、当事者だけでは書類の不備や記載ミスなどのリスクが生じます。
法務局は形式的な審査しか行えないので、仮に不完全な登記であったとしても、登記の形式が整えば受理されてしまいます。その状態で放置すると、後から大きなトラブルにもつながりかねないため、第三者かつ専門家である弁護士や司法書士、行政書士などに手続きを依頼するほうが無難です。
なお、司法書士などの専門家を利用するときの費用は依頼内容な作業内容によっても異なるものの、5万～15万円程度が相場とされています。専門家事務所のなかには、「遺産分割協議書の作成は○○円」「登記申請は1件当たり○○円」のように個別で費用を定めているところも多いので、事前に複数の事務所をチェックしておくといいでしょう。
信頼できる会社選びも重要
兄弟姉妹間の不動産売買であっても、不動産会社に仲介を依頼したほうがいいケースは多数あります。ここでは、その理由と会社選びのポイントについて見ていきましょう。
個人間取引の注意点
兄弟姉妹間での売買を含め、不動産の個人間取引には、ほかにもさまざまな注意点があります。前述のように、みなし贈与に注意が必要なのはもちろんのこと、売却したい不動産の資料や図面、契約書類なども用意しなければなりません。 不動産を売買したときには、売主に「契約不適合責任」が発生します。
契約不適合責任とは、一言で言ってしまえば「契約内容に適合しない場合に追う責任」のことです。 たとえば、「契約内容に記載のない雨漏りやシロアリ被害があった」などの場合は、売主が補修や損害の費用を負担しなければなりません。このように、不動産売買では不動産や法律などの専門的な知識が幅広く求められるため、不安がある場合ははじめから不動産会社に仲介を依頼するのもひとつの方法です。
不動産会社に仲介を依頼するメリット
親族間売買を不動産会社に依頼するメリットとしては、「面倒な書類作成を行ってもらえる」「みなし贈与の発生を予防できる」「リスク管理を任せられる」「細かな相談に応じてもらえる」といったものが挙げられます。依頼によって仲介手数料は発生してしまうものの、専門的な経験やノウハウからサポートを受けられるため、トラブルを気にせず安心して取引できるのは大きなメリットです。
兄弟姉妹間での不動産取引のコツ
- ①兄弟姉妹間で家を売ることが話題になるのは、相続が発生したときが多い
- ②親族間での家の売買は可能だが、きちんと手順を踏まないと後からトラブルとなりやすい
- ③親族間で売買をするときは、融資が通りづらかったり、みなし贈与に気をつけたりしなければならない
- ④司法書士などに依頼をして手続きを進めるほうが、トラブルを未然に防ぎやすくなる
- ⑤相続による売却に対応している不動産会社に相談をしてみよう
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まとめ
仲介会社はそれぞれ得意としている案件や物件が異なります。そのため、「相続による売却を取り扱っている」ところを中心に探すことが大切です。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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