”本当に役立つ売却法” ところで土地売却時の税金はいつ払う？
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”本当に役立つ売却法” ところで土地売却時の税金はいつ払う？
- このブログ記事の趣旨
- 土地を売却するときに負担する税金は、主に印紙税、登録免許税、所得税、住民税の4種類です。
- これらの税金を支払うタイミングはバラバラなので、払うべき税金がスムーズに準備できるよう、ぜひこのブログ記事をご利用ください。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ
1.売買契約時に支払う「印紙税」
はじめに支払うことになるのは、印紙税です。
印紙税とは、特定の文書を作成したときに課税される税金です。 土地の売却における印紙税納税のタイミングは、売買契約が成立した時です。 印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。 貼り付けた印紙には、印鑑などで消印する決まりになっています。
売買契約書は売主用と買主用の2通を作成するため、印紙も2枚必要になり、売主と買主が1枚分ずつ負担するのが一般的です。 印紙税の納税額は、土地の売買価格に応じて、次のとおりです。
（注）軽減税率の対象期間は2027年（令和9年）3月31日までです。契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません（税額200円）。
例えば、土地の売却価格が2,000万円のときは、軽減税率を適用した納税額は1万円となります。 なお、印紙税を節税するとしたら、売買契約書を1通だけ作成して、売主か買主のいずれかが「写し」を保管する方法が考えられます。 とはいえ、トラブルを防ぐ観点からは当事者双方が原本を保管することが望ましいため、印紙税の節税はおすすめできません。
2.引渡時の「登録免許税」
次に、土地を引き渡すタイミングで、「登録免許税」を支払う場合があります。 売主が登録免許税を負担するケースは、売却する土地に銀行の「抵当権」が設定されている場合です。
これまで銀行から住宅ローンを借りていた場合、土地の売却の際に住宅ローンを全額返済し、「抵当権」の登記を抹消してもらうための費用がかかります。 言い換えると、売却する土地に家を建てるための住宅ローン等を借りていない場合は、抵当権は設定されていないはずなので、「登録免許税」の負担はありません。 抵当権抹消登記の登録免許税は、土地1筆あたり1,000円です。
例えば土地が3筆に分かれていれば、3,000円ということになります。 ちなみに、土地売却時に抵当権を抹消するときには、司法書士への報酬も必要になります。 抵当権抹消登記の報酬は、1～2万円前後が目安です。 なお、土地を引き渡すときには、登記簿上の所有者を変更する「所有権移転登記」も必要ですが、所有権移転登記に必要な登録免許税は買主が負担するのが一般的です。
3.土地売却の翌年に支払う「所得税・住民税」
土地の売却で「利益（譲渡所得）」が出た場合、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。 いずれも、支払うタイミングは土地売却の翌年です。 所得税・住民税を合わせた税率は、所有期間が5年を超えるときは約20％、5年以下なら約40％です。 売却利益によっては、印紙税や登録免許税よりもずっと大きな負担になる可能性があります。 ただし、必ず発生するものではないので、どんなときに課税されるのか詳しく見ていきましょう。
3-1.土地売却時の所得税・住民税の仕組み
ざっくりと、土地を購入した金額よりも高く売却できた場合、所得税と住民税が発生します。 つまり、土地を売却して収支がマイナスになった場合は、土地売却による所得税・住民税は発生しません。 バブル期と違って現在は、所有している土地が購入した金額よりもはるかに高く売れるケースは少ないでしょう。 しかし、土地を購入した金額がわからない場合は、課税額が高くなる可能性があるため注意してください。 では、所得税・住民税の計算方法を見ていきましょう。
譲渡所得の計算（買った値段が判明しているケース）
所有している土地や株式などを売って得た利益のことを、「譲渡所得」といいます。 不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」といって、給与所得などの他の所得とは切り離して計算されます。 この譲渡所得は、単純に「売れた価格」ではありません。 その土地を取得するためには費用がかかり、売るときにも様々な費用がかかります。 このような売買の経費を、売れた価格から差し引いたものが譲渡所得となります。
- 譲渡所得（売却益）の計算式
- 課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 – 取得費（土地の購入費） – 譲渡費用（仲介手数料など） – 特別控除額 所得税・住民税＝課税譲渡所得×税率
実際の課税対象額は、譲渡所得から土地の購入にかかった費用のほか、売却にかかった仲介手数料などの費用も差し引いた上で、特別控除額を引いた額です（特別控除については次の章で解説します）。 この課税対象額に税率をかけて所得税や住民税を計算します。
例えば、土地を2,000万円で売却したときに、2,000万円全額に対して20％または40％の税金がかかるわけではないのでご安心ください。 土地の売却額が2,000万円、買った値段が1,800万円（経費も含む）、売ったときの経費が80万円、特別控除は特にない場合なら、2,000万円－1,800万円－80万円＝120万円に対して税金がかかります。
「取得費」と「譲渡費用」として計上できるものは、具体的には次のとおりです。
- 【取得費】
- ・土地の購入代金
- ・購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
- ・仲介手数料
- ・測量費、建物解体費など
- 【譲渡費用】
- ・仲介手数料
- ・印紙税
- ・測量費、建物解体費など
譲渡所得の計算（買った値段が不明のケース）
注意が必要なのは、土地を買った値段がわからない場合です。 例えば相続した土地では、そもそもの購入価格が分からないことも多いですよね。 このような場合は、譲渡価格の5%を取得費として計算します。
例えば、土地が2,000万円で売れた場合は、その5％の100万円で取得したとみなして計算していきます。 このケースで譲渡費用が80万円だったら、2,000万円－100万円－80万円＝1,820万円もの利益が発生したものとして扱われてしまいます。 5％の概算法で計算すると税額が高くなってしまうことが多いので、取得価格がわかる書類をできる限り探してみてください。
税率
※「復興特別所得税」は東日本大震災における被災者支援等を目的としている税金で、所得税額に税率2.1％を乗じた金額を納税します。
所有期間の「5年超」というのは、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されるという点にご注意ください。
3-2.所得税の支払い時期
所得税（復興特別所得税を含む）は、不動産を売却した翌年の確定申告の期間中に納税します。 確定申告の期間は原則として、売却した翌年の2月16日から3月15日（※2月16日、3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日となる）までです。 申告の際に振替納税の手続きをすることも可能で、その場合は4月頃に銀行口座から自動引き落としとなります。
3-3.住民税の支払い時期
所得税の確定申告をすれば住民税については改めて手続きする必要はなく、申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送られてきます。 住民税は、一括払いか年4回の分割払いで納税することができます。 所得税のあとに時期をずらして住民税の支払いがやってくるので、忘れないでおきましょう。
4.手取りを増やすには「節税」と「高く売ること」が大切
せっかく土地を売っても、多額の税金をとられてしまっては切ないですよね。 手取り額を増やすにはどうしたらよいでしょうか？ ここでは、節税方法と高く売る方法について解説していきます。
4-1.土地売却時の節税方法
印紙税や登録免許税は基本的に節税できません。 しかし、所得税・住民税は節税できる可能性があります。 ４つの節税方法を見ていきましょう。
売却のタイミングを見極める
所有期間が5年を超えれば所得税・住民税の税率が下がるということをお伝えしました。 この法的な「5年」をしっかり経過すれば税率が下がるので、期間がギリギリの方は不動産会社に確認して1月1日の時点で5年を経過した状態で売却すると節税できます。 ただし5年未満でも、土地を急いで高く買いたい方は、すぐに売ったほうがよいかもしれません。 不動産会社に相談の上で、売却のタイミングを検討しましょう。
マイホームの売却で利益が出ても3,000万円以内であれば税金がかからない
「3,000万円の特別控除」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家もしくは土地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。 取壊しから1年以内に売買契約を締結し、住まなくなってから3年目の年末までに売却など、一定の要件を満たす場合は特例を受けられます。
様々な要件がありますが、この特例が受けられれば売却による利益が3,000万円までは税金がかからないので、ぜひ利用しましょう。 なお、この特例を利用するには確定申告が必要です。
相続税を支払った方は3年以内に売却すれば取得費を加算できて節税が可能
相続税を支払った場合は、相続税の申告期限から3年以内に売却するのがおすすめです。 この場合、譲渡所得を計算する際の経費として、売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができます。
マイホームが建っていた土地を相続したなら3年以内の売却の特例で節税が可能
相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに、マイホームが建っていた土地等を売却した場合は、譲渡所得の金額から3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。 特に、相続した土地で取得価格が不明なケースなどで、特例が利用できると大きく節税できます。 この制度は、2027年（令和9年）12月31日までに売却した場合が対象になります。
4-2.土地を高く売る方法
様々な特例をご紹介しましたが、それぞれ細かい要件があるため、節税対策には限界もあります。 手取り額を増やすには、少しでも高く売る必要があります。
そのためには『不動産会社選び』と『担当者選び』がとても重要です。 不動産会社の手腕一つで、土地の売却価格には大きな差が出ます。その理由は、不動産会社にも得意分野や得意エリア、売出戦略があるからです。
賃貸仲介が専門の不動産会社に売却を依頼するのは、心もとないですが、土地売却が得意であったり、すでに「このエリアの土地がほしい」という見込み客を抱えていたり、土地の価値を最大限上げるノウハウを持っている不動産会社であれば、他の会社よりも高い査定額を提示してくれる期待が持てるでしょう。
まずは信頼できそうな地元の不動産会社に土地の査定を依頼し、高く売ってくれる不動産会社を見つけましょう。
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まずは査定額をお知りになりたい方は
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まとめ
土地の売却で発生する税金のスケジュールは次のとおりでした。 印紙税（売買契約時） 登録免許税（引渡時） 譲渡所得税（原則として売却翌年の2月16日～3月15日） 住民税（売却翌年の6月以降） 金額が大きくなる可能性があるのは、譲渡所得税と住民税です。
所得税・住民税について知っておきたい点は、次のとおりです。
①購入金額よりも高く売却できると課税される。
②購入金額がわからないと、課税額が高くなりやすい。
③税率は所有期間5年を超えると安くなる。
④特例（特別控除）が受けられる場合がある。
税金についてしっかり準備をし、理解を深めておくことがスムーズな売却に繋がります。 特別控除の要件に当てはまるなら、賢く利用して節税していきましょう。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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