”後悔したくない” 家を貸したい人が読む記事
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”後悔したくない” 家を貸したい人が読む記事
- このブログ記事の趣旨
- 家を貸したいと考えるには、様々な理由があると思います。
- 例えば、転勤や移住などライフスタイルの変化に合わせて住居を変えることになる場合もあります。 そんな時「個人で家を貸すことはできるの？」「貸したいけれど何から始めていいの？」とわからないことが多いと思います。ここでは家を貸したい人がまずやることやよくある悩みとその対処法をお伝えします。
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こちらのブログ記事をご覧ください。
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1.個人でも家を貸すことはできる
まず、結論からお伝えしますと、個人でも家を貸すことはできます。 「宅地建物取引士」という国家資格がありますが、これは不動産取引を行う専門家の指す資格です。個人で家を貸すにあたっては資格や免許は不要です。 しかしながら個人で家を貸すまでには、手順や税金など様々なことが絡んできます。つまりは、それなりに手間や時間はかかります。
2.まずは賃貸不動産管理会社を探す
家を貸すことを決めたら、まず一番重要なことが「管理会社を選ぶこと」です。
管理会社とは
管理会社は、賃貸不動産の管理の実務を行ってくれる会社です。業務内容は会社ごとに異なる部分はありますが、代表的なものをいくつか紹介します。
◆（1）家賃の管理
指定口座への入金を確認し、もし入金がないようであれば借主に連絡します。 もし借主が滞納を繰り返す、支払いに応じないなどのトラブルに発展した場合、管理会社に督促を依頼することもできます。
◆（2）借主からの苦情
借主からの苦情が発生した場合、速やかに対応する必要があります。 苦情の種類で多いのが、室内外の設備の故障・不備や、近隣への苦情です。借主の窓口を管理会社としている場合、まずは管理会社が一次受付をして、修理や近隣対応などの必要があればオーナーに連絡が入ることが多いです｡
◆（3）更新や退去への対応
賃貸契約では、入居者が部屋を出ていく「退去」が発生します。 契約期間が満了に近づく場合や、借主からの契約解除の申し出があり退去が決まった時、退去手続きと、退去後の物件の対応が必要になります。
入居者から解約の申し出があった場合、解約日を決めて、貸主と入居者の双方立会いで退去と建物の明け渡しを実施します。 一般的に、借主は物件を借りたときの状態に戻す「原状回復」が義務となります。立ち合いでは、原状回復できているか、できていない場合はどの程度の違いかを確認します。
上記の他、家を貸したときに発生する作業を管理会社に委託することができます。ただし、手数料がかかります。最近では管理手数料無料の管理会社も存在しています。 どこまでの内容を対応してくれるのかなど、サービス内容をしっかりと確認、理解し自分の希望に合う管理会社を探してください。
3.管理会社をおすすめする理由
管理会社に頼まず、大家さんが不動産管理を行う「自主管理」を選ぶこともできます。 しかし、不動産管理の仕事は多岐にわたり時間も手間も知識も必要です。
上記に述べた入居者管理や家賃集金など以外にも行うことは多く、想像以上に労力がかかります。特に家賃の滞納に関しては督促しないといけません。 こういった理由から、自主管理より賃貸管理を扱っている管理会社に管理を委託することをおすすめします。
4.賃貸借契約の種類を選ぶ
管理会社を探す際に、家を貸すときの契約をあらかじめ決めておくことも大事です。契約内容によってその契約を得意とする管理会社もあります。それぞれの契約がどのようなものなのかを説明します。
賃貸には「定期借家契約」と「普通借家契約」がある
家を貸す時には、2つの貸し出す契約条件があります。それは「定期借家契約」と「普通借家契約」です。 この契約条件は、家を貸し出す期間によって選ぶとよいでしょう。
定普通借家契約
契約更新のない契約で、契約期間を自由に決めることができます。
例えば、海外に行くので3年間だけ家を貸したい時に有効な契約方法です。 いつか自宅に戻ってきたい人は、定期借家権契約を選ぶとよいでしょう。
- ・運営方法契約期間をあらかじめ設定してから契約し、契約終了後は更新もないため、契約終了後に確実に明け渡しされる。
・必ず家が手元に戻ってくるという安心感がある 契約更新されないので、入居者とのトラブルを減らすことができる
- ・契約更新されないので、入居者とのトラブルを減らすことができる
- ・契約期間を定めて契約するため、期限を設けずに長期間住みたい入居者からは敬遠される
- ・普通賃貸借契約型の家賃相場よりも安く設定しなければ、入居者が決まりにくい側面がある
- ・契約時や期間満了時に書面や通知が必要なため、普通借家手続きが煩雑化しやすい
普通借家契約
普通借家契約は、一般的な賃貸契約方法で、契約期間を設定し、更新することができる契約です。 契約期間は１年以上で設定しますが、通常契約期間を2年とすることが多いようです。例えば、この家に当面住む予定がないので、空いた家で賃貸収益を得たい時に有効な契約方法です。 売却はしたくないけど、自分が戻って住む予定がない人におすすめです。
- ・契約期間が定められていないので、借主から契約解除の申し出がない限り、自動更新
- ・期間を設けずに家を貸したい場合、入居者が決まっている安心感がある
- ・入居者が「退去したい」と申し出るまで、家賃収入が確保できる
- ・賃貸オーナーからの契約解除や契約更新の拒否ができないため、貸主になる自分自身の都合、例えば「転勤先から帰任することになったので、家を返して欲しい」などの理由で賃貸契約を解除することができない。
- ・万が一入居者に問題があっても、相当の理由がなければ貸主から解除できない。
このように双方の契約形態でメリット・デメリットが存在します。安易にどちらの契約形態にするかを決めてしまわず、家を貸し出す期間や、将来の見通しを立てておくことは非常に大切です。
5.家を貸すことに関するお悩みと対処法
最後に、家を貸したい人のよくあるお悩みとその対処をご紹介します。家を貸すことを始める前に参考にしてください。
5-1.働きながら賃貸オーナーになれるか不安
実は働きながら大家さん」という方は意外と存在します。しかし日々の本業の中で、家賃の管理や建物の管理などをこなすというのは、とても大変です。 そのため一般的には、賃貸経営のプロである管理会社にお任せ、というケースが多いです。信頼できる管理会社を見つけるためには、最初の管理会社探しはとても重要なので、しっかり厳選してください。
5-2.住宅ローンが残っている場合も家を貸すことはできる？
賃貸にするかを検討する際、住宅ローンの支払いが終わっているかどうかも重要です。 原則的に、住宅ローンは「自己住居」が借入の条件になっています。 住宅ローンが残っている状態で賃貸にしたい場合は、住宅ローンの借り入れ先である金融機関に確認する必要があります。
また、「査定額（売却額）が住宅ローン残高を上回るかどうか」もポイントになります。住宅ローン残高が少ない場合は、売却という方法も検討してもよいかもしれません 。
5-3.「賃貸」か「売却」で悩んでいる
家を貸すことを検討している場合、家を貸すか売却するか迷うケースもあるかと思います。判断の材料となるポイントをまとめました。
賃貸と売却のメリット・デメリット
賃貸か売却かで悩んでいる人は、メリット・デメリットを自分のケースにあてはめて、どちらがよいか考えてみてください。
もし期限付きで自宅に住まないのであれば、「定期借家契約」で家を貸すのが良いでしょう。 せっかく空いているのであれば、貸し出すことで家賃収入が得られる他に、人間が住んでいることで、家の換気ができ、掃除してもらうことができるので、思ったよりも家が傷まないというメリットもあります。 他人に貸し出すことに抵抗がなければ、賃貸という選択肢は、大いに有効活用できる方法の一つです。
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まとめ
家を貸すことは一見ハードルが高そうに思えますが、管理会社をうまく活用すれば、簡単に賃貸オーナーになれることが分かったのではないでしょうか。 家を貸すことにはメリットもデメリットも存在しますが、信頼できる管理会社に出会うことができれば、安心して家を貸すことができます。
お客様にとってベストな選択をご提案できます。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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