”実際どうなのよ！” 結局『家を貸す』と『売却』どっちがお得なの？
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”実際どうなのよ！” 結局『家を貸す』と『売却』どっちがお得なの？
- このブログ記事の趣旨
- このブログ記事では、「家を貸すか・売るか」迷っている方向けに、「売る・貸すのメリット・デメリット比較」や「貸す事のメリット・デメリット」の解説を通じて、どちらが自分にとって有利かを判断し、決断できるようにしています。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
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1.家を「貸す」場合と「売る」場合のメリット・デメリットを比較
家を「貸す」場合と「売る」場合のメリット・デメリットは以下のとおりです。
家を「貸す」場合
- ・家賃収入がある
- ・家の劣化を防げる
- ・将来的に、自分の居住用として使うことができる
- ・貸すための費用が必要となる
- ・空室リスクがある
- ・トラブル発生リスクがある
- ・税制優遇が受けられなくなる
家を「売る」場合
- ・まとまった現金が手に入る
- ・維持費を減らせる
- ・税負担を軽減できる
- ・売却費用がかかる
- ・売却まで時間がかかる
- ・節税ができなくなる
家を「貸す」場合がお得なのは・・
定期的に一定の収入を得たい人、再び家に住む可能性がある人
家を「売る」場合がお得なのは・・
まとまった現金を手に入れたい人、再び家に住む可能性がない人
家を「貸す」場合は毎月家賃収入を得られるうえに、定期的に清掃・修繕によって家の劣化を防げるといったメリットがあります。
また、家を所有し続けることになるため、将来的に「自分で住みたい」と思ったら貸すのをやめ、自宅として再び住むこともできます。
一方で家を「売る」場合は、まとまったお金を手に入り、維持費や税金などの負担も軽減できますが、売却活動を進めるには費用も時間もかかります。
どちらもメリット・デメリットの両方を比較したうえで、自分に適した方法を見極めることが大切です。
2.家を貸す3つのメリットについて
家を貸す主なメリットは、以下の3つです。
- ①家賃収入がある
- ②家の劣化を防げる
- ③将来的に、自身の居住用として使うことができる
①家賃収入がある
家を貸すことで、定期的に家賃収入を得られます。 家賃収入はローンの返済や維持費、固定資産税などの支払いに充てられ、貯蓄やほかの投資にも活用可能です。 定期的にキャッシュフローを確保することで経済的な安心感が得られ、長期的な資産形成にもつながるでしょう。
②家の劣化を防げる
使っていない家をそのまま空き家にしておくと建物の管理が行き届かず老朽化が進むうえ、周辺環境や衛生面に悪影響を及ぼすリスクがあります。 入居者が住むことで日常的にメンテナンスが行われるため、建物の状態を良好に保ちやすくなります。 また、不法投棄や放火の防止につながるなど、防犯面での安心感が高まる点もメリットです。
③将来的に、自身の居住用として使うことができる
家を貸しても所有権は変わらないため、入居者が退去すれば、再び自分の居住用として利用することができます。 売らずに賃貸で有効活用しておけば、もし居住用のスペースが必要になっても新たに購入したり、他の人から賃貸したりせずに済みます。 もし利用する可能性が少しでも考えられるのであれば、残しておく方が効率的です。
3.家を貸す4つのデメリットについて
家を貸す場合の主なデメリットは、以下の4つです。
- ①貸すための費用が必要となる
- ②空室リスクがある
- ③トラブル発生リスクがある
- ④税制優遇が受けられなくなる
それぞれのデメリットについて詳しく解説します。
①貸すための費用が必要となる
家を貸す際にはリフォームや修繕費用、業務委託費、不動産仲介手数料などの初期費用がかかります。 賃したあとも定期的な修繕費用や管理費用がかかるうえに、築年数が経つと大規模修繕のためにまとまったお金が必要になることもあります。 修繕費や管理費は収益を圧迫するおそれもあるため、収支のバランスを考えながら慎重に資金計画を立てなければいけません。
②空室リスクがある
賃貸募集を行っても必ずしも満室になるわけではなく、状況によっては入居者がいない空室期間が発生します。 空室の発生で家賃収入が減少しても、ローンなどの固定費の支払いは必要になるため、家計を圧迫してしまうおそれがあります。 なかなか入居者が見つからない場合は、家賃を安くしたり敷金や礼金などの初期費用を安くしたりするなどの対策が必要になるでしょう。
③トラブル発生リスクがある
家を貸した場合、入居者との間で家賃の滞納や騒音問題、物件の損傷などさまざまなトラブルが発生するリスクがあります。 トラブルを解決するためには専門知識や交渉力が必要となるため、不動産に詳しくないと適切な対処は困難です。 家を貸す際は、不動産会社のような専門家に物件管理を委託することも視野に入れておくとよいでしょう。
④税制優遇が受けられなくなる
自宅を貸し出すことで、税制優遇が受けられなくなる場合があるため注意が必要です。 たとえば、賃貸物件になることで住宅ローン控除の適用要件を満たせなくなります。 また自宅に住まなくなって3年以上が経過すると、住宅を売却する際に受けられる3,000万円の特別控除も適用対象外となります。 家を貸し出す前に、税制面での優遇を受けられなくなる可能性が高いことをあらかじめ理解しておきましょう。
4.家を貸す際の注意点
家を貸す際は、以下の点に注意する必要があります。
〈家を貸す際の注意点〉
- ①住宅ローンが残っていたら、家を貸せない場合がある
- ②リロケーションでは定期借家契約を選択する
- ③管理会社は比較検討して決める
それぞれの注意点について詳しく解説します。
①住宅ローンが残っていたら、家を貸せない場合がある
住宅ローンを利用している場合、契約内容によっては賃貸が制限されることがあります。 多くの金融機関では自宅としての使用を前提に融資を提供しており、無断で賃貸に出すと契約違反となる可能性があるため注意してください。 賃貸を検討する際は必ず金融機関に事前相談し、必要な手続きを確認しましょう。
②リロケーションでは定期借家契約を選択する
リロケーションとは、転勤や海外赴任などで長期間家を留守にする際に自宅を一定期間貸し出すことです。 リロケーションを行う場合は、契約期間を明確に定められる定期借家契約を選択するのがおすすめです。 契約期間終了後に契約を更新しなければ、そのまま自宅として再度利用できるようになります。 一方、普通借家契約では更新時に借主の同意が必要となり、退去が難しくなる場合があるため注意が必要です。 リロケーションによる契約時には期間や条件を明確にし、あらかじめ借主から合意を得ておきましょう。
③管理会社は比較検討して決める
家を貸し出す場合、物件の管理を任せる管理会社選びは重要です。 賃貸経営をスムーズに行えるようサービス内容や手数料、対応の迅速さ、管理実績などを総合的に比較検討するのがおすすめです。 また、管理委託やサブリースなど管理方式によって収益性や手数料などが異なるため、事前に賃貸経営プランを把握しておくようにしましょう。
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まとめ
家を貸すのに向いている人は、定期的に一定の収入を得たい人や再び家に住む可能性がある人です。 しかし、状況によっては家を売却したほうがいい場合もあるため、それぞれのメリット・デメリットを比較して慎重に判断する必要があります。 家を貸すと決めた場合は、本ブログ記事で紹介したデメリットや注意点を理解したうえで手続きを進めましょう。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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