”プロが認めた” 不動産相続の分割攻略法
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”プロが認めた” 不動産相続の分割攻略法
- このブログ記事の趣旨
- お金のように簡単に分けられない不動産は、相続時にどう分割したらいいでしょうか。このブログ記事では分割方法と資金調達についてご説明させていただきます。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ
遺産分割の種類
遺産分割の方法は大きく分けて3つあります。
①現物分割
相続した資産を換金したりせずに、現物のまま分ける方法です。 現金など分割のしやすい物である場合に多く選ばれます。
②換価分割
土地や建物などの不動産を含む資産のすべてを売却するなどして現金にかえ、その現金を分割する方法です。 実家を3,000万円で売却して、その売却益を兄と妹で1,500万円ずつ分ける場合は「換価分割」にあたります。
③代償分割
ある相続人が特定の資産を相続したことにより、他の相続人より金銭的に多く遺産を相続する場合に、特定の遺産を相続した相続人が他の相続人に対して現金などを支払うことで、不足分のバランスを取る分割方法です。
例えば、3,000万円の土地と預金1,000万円、相続人が2人の場合には、土地を相続した方が預金を相続した方に1,000万円支払うことで、それぞれ2000万円ずつとなり、結果として相続額が公平になります。
相続不動産を手放す場合の分割
「親が亡くなり実家が残されたが、相続人みんな所有するつもりがなく手放したい」というのは、遺産相続でよくみられるパターンです。 残された不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う換価分割であれば、平等に分配できるのでトラブルも防ぐことができます。
換価分割は売却に手間がかかるというデメリットがあります。 不動産の売却は、ある程度の時間がかかるため簡単に売却することはできません。
しかし、売却にそう長く時間をかけられません。 相続発生から10カ月以内に相続財産を分割し、相続内容を確定させ、相続税の申告および納税まで済ませなくてはならないからです。 申告・納税の期限を過ぎると延滞税が加算されることになります。
タイムリミットがあると、売買における価格交渉は不利です。 相続税の納税資金がなく、どうしても売却代金から捻出しなければならない方であれば、一層厳しい状況です。
場合によっては、足元をみられ希望価格を下回る金額で売却せざるを得ずに損をしてしまったり、条件面で譲歩して不満の残る取引になる事態になりかねません。
相続不動産を手放す場合の分割
親と同居していた場合や家業で利用している場合など、残された不動産を特定の相続人が相続したい際には代償分割がおすすめです。
不動産を相続する相続人が、他の相続人に代償金を支払うことでバランスを調整するので不満が残りません。
しかし代償分割は、不動産を相続する相続人にとって資金調達が課題です。
代償金
他の相続人に渡す代償金を用意しなければいけません。 前述した例ですが、
・3,000万円の土地と預金1,000万円
・相続人が2人の場合 →3,000万円の土地を相続した方が、預金を相続した方に1,000万円支払うことで、それぞれ2,000万円ずつ公平に遺産を分割できます。
相続不動産の評価額が高く代償金の支払いが数千万円に及ぶ場合でも、代償金を用意できなければ代償分割を成立させることはできません。
納税資金
代償分割の場合、不動産を相続した人は代償金とは別に相続税の納税資金も用意しなければいけないので、納税資金も大きな負担になります。
一方、代償金を受け取った方はそのお金から納税すればよいので、代償金を使い切らない限りは納税資金に困りません。
このように代償金と相続税納税のために資金を調達する必要があります。
遺産分割ローンと言う方法
住宅ローンは低金利のため、親族間売買を装ってお金を借り、 本来の目的である住宅購入以外の用途に利用されることを 懸念されるためです。
不動産売却を検討していて、
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まとめ
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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