”沢山考えたけど” 実際のところ、実家を賃貸に出すってどうなの？
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”沢山考えたけど” 実際のところ、実家を賃貸に出すってどうなの？
- このブログ記事の趣旨
- 親が亡くなったり、老人ホームのような施設に入ったりすることで実家の扱いをどうするべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。 心情的なことや将来を考えて貸し出したいと思う方もいるでしょう。
- このブログ記事では、実家を賃貸に出すには何をすればいいか、メリット、注意しておくポイントを契約時の賃貸に出す流れや契約時のポイントについて解説していきます。
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1. 実家を賃貸に出す際に必要なこととは
実家を賃貸に出すには、事前に以下が必要です。
- ・賃貸に出せる状態か確認する
- ・賃貸に出す期間はどれくらい？期間を定めるか、長期的な貸し出しか
- ・賃貸に出す際の注意点を把握しておく
- ・リフォームをするならどの程度か
1-1. 賃貸に出せる状態か確認する
実家を賃貸に出す場合、「立地」「耐震化」「状態」を確認します。
それぞれのポイントを解説します。特に耐震基準は重要です。
◆立地◆
実家を貸し出す際、どのような立地であるか再確認しましょう。 立地の良し悪しを判断するポイントとしては、治安の良さや駅から徒歩10分圏内であること、買い物ができる商業施設や病院、学校などの生活施設の有無などが挙げられます。
このような利便性の高い立地は賃貸需要が高いため、貸し出しやすいといえます。 逆に、歓楽街が近くにある、墓地や火葬場が近隣にある、交通量の多い道路に面している、ドラッグストアなどの生活利便施設がない立地は、貸し出す際も入居者が決まるまでに時間がかかるでしょう。
実家が戸建てならファミリー層の需要が高まるため、立地はより重要になるので確認しておきましょう。
◆耐震化◆
実家の築年数が古い場合は耐震性能を確認する必要があります。昭和56年に施行された「新耐震基準」と呼ばれる構造基準をもとに建築されていれば問題ありません。一方、これ以前に建てられたもののなかには、旧耐震基準の構造基準で建築されたままの建物も存在します。 震度6を想定した新耐震基準に対し、旧耐震基準が想定するのは震度5強です。
旧耐震基準でも貸し出すことは可能ですが、近年の傾向から入居者は地震に対するリスクを重く見ている傾向にあります。
万が一の際を想定し、新耐震基準に適合する耐震リフォームを行うことも検討しましょう。
◆設備や内装などの状態◆
壁紙が古く変色している、プロパンガスを採用している、台所、浴室などの水回りの設備が古く洗面台も低く使いにくい点は入居希望者から敬遠されがちです。他には部屋の形状が悪く使いにくい場合などもあります。
ですが、このような場合はリフォームすることで対策することができます。どれくらい費用をかけるべきか、賃貸管理会社に賃料査定と収支シミュレーションを依頼すると回収可能なリフォーム費用を算出してもらえます。リフォームありきで考えると費用が回収できず赤字が続いてしまうため、想定される家賃収入からリフォーム費用を考えましょう。
1-2. 賃貸に出す期間はどれくらいか？期間を定めるか、長期的な貸し出しか
実家を賃貸に出す際「期間を限定して賃貸に出すか（短期）」「長期的に賃貸に出すか」で契約方法が異なり、その違いは賃料にも影響します。
ここでは、短期か、長期か貸し出す期間で使い分けた方が良い契約方法や注意点について解説します。
◆期間を限定して貸し出す場合（短期）◆
「定期借家契約」という契約方法で、貸し出す期間を前もって決められます。契約期間が終了すると入居者は必ず退去しなければいけません。契約を延長したい場合は双方の合意があれば「再契約」として新たな契約を結ぶことになります。
＜注意点＞
- ・契約を終了する場合は1年～6ヶ月前の間に期間の満了により終了する旨を借主に通知する
- ・普通借家契約より入居者の確保が難しい
＜賃料＞
賃料相場に対し1～2割、安くなる傾向があります。一般的に長期で住みたい意向があるため前もって期間を限定すると需要が少なくなることが多いからです。
＜ポイント＞
定期借家契約は経験の少ない賃貸管理会社もあります。
短期間の貸し出しであれば定期借家契約が良いと考えられます。定期借家とは、転勤などの一定期間、家を貸し出すことを言います。このため専門的な賃貸管理会社の方が貸し出し事例も多いため安心できます。
◆長期的な貸し出しの場合◆
＜注意点＞
正当な事由なしに貸主の都合で解約ができません。正当な事由とは、以下のようなものです。
＜賃料＞
賃料相場が反映されます。需要も多く一般的であることから、インターネットなどで掲載されている物件も普通借家契約での賃料が表示されているので参考になりやすいです。
1-3. 実家を賃貸に出す際の賃貸管理会社の選び方
実家を賃貸に出す場合、「一軒家」「築年数の経過」「現在の耐震基準に適合しているか」「リフォームの必要性」など一般的な賃貸と異なる側面もあるでしょう。また、空き家期間が続いている事も考えられます。事例が少ない賃貸管理会社もあるので慣れている以下の点から管理会社を選定しましょう。
実家を賃貸に出すときの管理会社選びのポイントは次の通りです。
- ・一軒家で実績
- ・築年数の経過した家の管理経験、リフォーム提案
一般的な家を貸す場合のポイントも大切です。
- ・管理実績が多い
- ・地元で実績のある賃貸管理会社
- ・リスクに備えた保証サービスが揃っている賃貸管理会社
- ・集客チャネルなど独自の集客ルートがある
- ・24時間対応などサポート体制の充実した不動産会社
ホームページで確認できることもありますが、一番簡単な方法は賃貸管理会社に直接問い合わせることです。賃貸管理会社のホームページにある問い合わせフォームより問い合わせてみましょう。
問い合わせた管理会社には、実家を見てもらい賃料査定をしてもらいましょう。家賃の目安や営業マンの人柄も分かり選びやすくなるでしょう。賃料査定は無料なので気になる点も聞いてみましょう。
このとき、手数料が高すぎる、安すぎる場合は注意が必要です。余計なサービスがついている、自分がやらなくてはいけない事が多い可能性があります。
また、実家の賃料がいくらになりそうか気になる方は、下の入力フォームをご利用ください。
※個人情報を一切入力しないため、一般に公開されることは一切ありませんのでご安心ください。
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2. 空き家の実家を賃貸に出す流れと契約のポイント
実家を賃貸に出す場合の流れをご案内します。
- ①賃貸管理会社を探し、賃料査定を依頼する
- ②業務委託を任せる賃貸管理会社を決める
- ③入居条件、家賃などを決める
- ④入居者を募集する
- ⑤賃貸借契約を結ぶ
①賃貸管理会社を探し、賃料査定を依頼する
賃貸管理会社をインターネットで検索し、賃料査定や問合せをします。 一括見積査定サイトなどもありますが、各会社から個別かつ一斉に電話やメールでの連絡があるので煩雑になり、手間が増えるので注意です。
②業務委託を任せる賃貸管理会社を決める
賃貸管理会社を利用する際は、月額賃料の3～10％の手数料が発生します。この範囲に納まっているかが、基準の一つになるでしょう。
ただし、手数料はサービス内容により異なることが多く、安さだけで選ぶと提供されるサービスが少なく、自分の手間が増えることも考えられるので注意が必要です。
③入居条件、家賃などを決める
依頼する不動産管理会社を決めたら、賃貸管理会社に提示された査定額を目安として、貸主の希望や周りの物件の状況と調整しながら、実際に募集する家賃を決めていきます。家賃は自由に設定できますが、相場より高く設定すると入居者が見つかりにくくなります。
また、入居にあたって条件を設定できますが、多すぎる条件は入居者候補を狭めてしまうため、「ペット飼育不可」や「禁煙」など、まずは一般的に設定されている条件にとどめて様子をみましょう。
④入居者を募集する
入居者募集の手続きは管理会社が行うので、貸主が行うことはありません。 不動産会社では、不動産ポータルサイトなどへの広告掲載あわせて、企業へ社宅として貸し出す法人契約や、提携会社のネットワークを生かした入居者募集など、独自チャネルを活用します。
⑤賃貸借契約を結ぶ
入居希望者から申し込みが入ったら、管理会社が入居審査を実施します。 入居審査は信用機関や不動産管理会社独自の基準により審査され、最終的な入居の可否は貸主が決めます。信用機関や不動産管理会社による審査では、職業や過去の滞納歴などの支払い能力が審査対象です。 適切な入居審査が行われば、家賃の不払いのリスクも軽減されるでしょう。
3. 実家を賃貸に出すメリットとデメリットとデメリットの対策
実家を賃貸に出すメリットは「家賃収入」が得られることです。他にどのようなものがあるか挙げていきます。
3-1. 空き家を賃貸に出すメリット
- ・家賃収入が得られる
- ・将来的に住むことができる
- ・空き家の維持管理コストを削減できる
- ・家の劣化を抑えられる
- ・防犯上のリスクが軽減する
- ・庭木などの手入れがされるため周囲に迷惑が掛からない
定期的に家賃収入が得られる以外にも人が生活することで換気や通水が行われ、空き家にするよりも家全体の劣化を防げるというメリットがあります。
空き家にしておくとドアや窓が締め切られることで空気が循環せず、湿気がこもり建材などが傷みやすく耐久性が悪化します。賃貸に出せばこのようなことが防げ、資産価値の維持につながるでしょう。
また、空き家のまま維持をするには業者への管理コストが発生します。賃貸に出すことで余計なコストをかけない上に賃料収入を得られるのは経済面で大きなメリットといえるでしょう。
賃貸に出して入居者が生活することは、不審者の侵入や犯罪に使われることを防ぐことにもつながります。
増える空き家、残された金品狙う窃盗事件も急増…薬物受け取りで悪用されるケースも［讀賣新聞オンライン］
庭がある場合は雑草や庭木の手入れも借主が行うため、虫や小動物の発生を防ぐことができ、近隣に迷惑がかかることも防げるでしょう。賃貸に出すことで経済面だけでなく、防犯や近所の治安維持にも繋がります。
3-2. 賃貸に出すデメリットと対策
メリットがある一方、賃貸に出すデメリットもありますので、対策方法とあわせてご案内します。
- ・賃貸管理が必要になり手間がかかる
- ・トラブルが発生することがある
- ・設備の修理費用、初期費用がかかることもある
◆デメリットの対策方法◆
家を貸すことで「賃貸管理業務」が発生します。手間もかかり、多岐に渡るため賃貸管理会社へ委託するのが一般的であり、月額賃料の３～10％の手数料を支払います。
しかし、賃貸管理業務を自分で行えば、管理手数料は不要となります。 賃貸中は設備故障のトラブルや近隣住民とのトラブルが発生することもあります。入居者について、トラブルを起こさないような人物か、内見時などに人柄を確認しておくとよいでしょう。あわせて保証会社を通じて信用調査をすると家賃滞納のリスクも軽減できます。
経年劣化によるエアコンや給湯器などの故障は貸主負担です。予期できないことが多いので修繕費用を確保しておくことで備えましょう。設備の調子が悪い場合、状況によっては修理を「しない」選択肢もありますが、「しない」ことのデメリットの方が大きく、修理することで早期に借主を見付けやすくなるでしょう。
初期費用は「ハウスクリーニング」を指します。実家の状態にもよりますが、壁紙を新品にして床の傷を直すだけでリフォームなどを行わずとも、ハウスクリーニングだけで貸し出せることは多々あります。
リフォームはハウスクリーニングを行うだけでは貸し出しづらい場合や、そのままでは家賃があまり期待できないときに検討します。
４.実家を賃貸に出さないリスク
全国的な空き家問題の広がりを背景として、2015年には空き家問題の解決を目的とした「空き家対策特別措置法」が施行されています。この法律によって空き家所有者に罰則を伴うものも含め、年々何らかの措置が実行されることが増えてきています。ここでは空き家になった実家を賃貸に出さないリスクや危険性を挙げていきます。
4-1.建物や設備が劣化するリスク
賃貸に出さない場合、家全体は締め切った状態になります。このような場合、湿気が溜まりカビの発生や畳の膨張、木造部分が腐ります。そうなることでシロアリなどが発生します。 防犯のために雨戸を閉めるでしょうから、太陽光が入らず暗くなり湿度も上がるためダニの発生や家具などの腐敗が進みます。人が生活しないことで家の劣化するスピードが早まる危険性があります。
4-2.環境が荒れるリスク
庭がある場合、空き家のままにしておくと庭木や雑草が繁茂します。そうなることで虫や害獣が居付き近隣に迷惑がかかります。景観も悪化することからペットボトルなどのゴミが捨てられることもあります。
1度ゴミが捨てられ、そのままの状態が続くと不法投棄が続きます。また、外壁に落書きされたり、窓が割られたりするなどの悪戯が起こる危険性があります。
4-3.治安が悪化するリスク
誰も住んでないことが分かると、泥棒に入られたり不審者が居付き犯罪に使われたりする危険性もあるでしょう。最悪のケースとしてそれらのたばこの不始末などから火災にもつながります。近隣に延焼した場合の責任は実家の所有者になるため、訴訟につながる危険性も十分にあります。
空き家・空き室不正利用への注意喚起［公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会］
4-4.固定資産税が上がるリスク
空き家のままにしていると倒壊など周囲に危険を及ぼす可能性のある「特定空き家」に認定され固定資産税などが6倍に増額される可能性もあります。 また「特定空き家」に認定されると自治体から行政指導が行われ、最大50万円の罰金、最悪の場合は強制的に取り壊す、または修繕し所有者に費用が請求されてしまいます。
参考：「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」[国土交通省]
5. 実家を賃貸に出すときの注意点
一般的な家を貸すときの注意点を知っておけば、賃貸管理会社へ問合せをするときも理解が高まります。また、気付きにつながることから信頼できる管理会社を選定できたり、良い提案を引き出せる可能性があります。
あわせて、実家ならではの注意点と2つの側面での解説をします。
5-1.確定申告の対応
実家を賃貸に出して家賃収入を得て、不動産所得があった場合、年間20万円以上、通年で家賃収入がある場合は月の家賃収入が17,000円以上なら確定申告をしなければなりません。
給与所得のみの会社員であれば給与天引きで源泉徴収され、会社の年末調整で納税や還付の手続きが完結することがほとんどですが、不動産所得を得た場合は確定申告が必要です。
持ち家を賃貸することで所得税・住民税が発生しますが、不動産所得単独で計算するのではなく、給与所得などと合算した所得総額から税額を計算し、これまでの税額に所得増加分が上乗せされます。 確定申告の対象期間は、1月1日から12月31日までとなっており、 翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署に申告します。
参考: 所得税の確定申告 ［国税庁］
5-2.貸主としての負担や責務
賃貸に出すことで管理業務が発生するため貸主としての負担や責務が生じます。主に金銭的、時間的なものに分けられます。
- ＜金銭的な負担や責務＞
- ・経年劣化や通常損耗に対する修繕費（ふすま、クロスの張替え、エアコンなどの故障）
- ・入居時、または入居者入れ替え時のクリーニング費用
- ・退去時の原状回復
- ・賃貸管理会社に委託した際の管理手数料
- ・所得税、固定資産税
- ＜時間的な負担や責務＞
- ・トラブルがあった際に実家に行くまでの往復の時間
- ・入居者とのやり取り 不具合がないか定期的な点検
- ・入居時の内見、退去時の立会い
- ・確定申告書の作成、契約・退去に関する事務手続き
負担や責任を重く感じると思いますが「賃貸管理会社」に委託することで「時間的な負担や責務」はほぼ削減でき、手間や時間が大幅にカットできます。賃貸管理には費用が掛かる点をデメリットとしてお伝えしましたが、3～10％の手数料で慣れないで時間や手間を費やすならデメリットと呼べないかもしれません。
- ＜シミュレーション＞
- ・毎月の賃料：100,000円
- ・毎月の管理手数料（10％）：10,000円
- ・毎月の収益：90,000円
実家の立地によっては往復するだけで交通費が手数料を超えてしまう事も考えられます。
それ以上に精神的、時間的な負担が10,000円で削減できるならメリットの方が大きいのではないでしょうか？
5-3.賃貸管理会社の業務範囲
賃貸管理会社に委託する際は、業務範囲に注意しましょう。 手数料を安さだけで選んでしまうと自分が管理しなければいけない範囲が残ってしまう可能性があります。 手数料が安すぎる場合、人員不足等で募集活動が弱く、貸し出すまで時間がかかることも考えられます。
たとえば、365日稼働している窓口を持っている、 自分では対応できないサービスを提供してもらえるか、業務範囲を管理会社から聞きましょう。
手数料は抑えたいですが、手数料だけで決めてしまうと、後から想定外の負担になることもあります。実家を賃貸に出すことを念頭に置いて、物件種別や間取り、築年数などから賃貸管理会社を選ばないと、いざというときに業務負担が増す点には注意が必要です。
6.実家を賃貸に出すとき、リフォームはどうする？
リフォームが必要かどうかは、賃貸管理会社に訪問してもらい状態を確認してもらいましょう。 壁紙の破れや床の傷が目立つ家は、清潔であっても人気が下がります。初期費用を投じて壁紙や床材を新しくすることで、内見に訪れた人の印象を良くし、賃料や入居率の改善につなげます。
このとき、賃貸管理会社への相談をおすすめするのは、リフォーム会社ではできない、見込める家賃とリフォームに掛けられる費用のバランスについて考慮した最適な提案を受けられるからです。
リフォームは投資でもあるため、大まかにでも回収計画を立てておく必要があります。年間の家賃収入と、税金や管理手数料などの支出を考慮して回収計画を立てますが、過剰にリフォームをすると回収までの期間が長くなります。
賃料相場を把握している賃貸管理会社であれば、家賃収入からかけても良いリフォーム費用を算出して、リフォーム範囲のアドバイスをしてくれます。リフォームによる賃料アップを狙うことは可能ですが、相場からかけ離れた大幅な賃料アップを期待することは難しいでしょう。
また、リフォーム以上に大事なのは新耐震基準に適合しているかです。 まずは、賃貸管理会社の訪問による賃料査定を受け、近隣の家賃相場を鑑みながら、どの範囲をリフォームすれば良いか相談しましょう。
お金が掛からない簡単な方法で済む場合もあります。 また、ご実家へ訪問する際の出張費用も掛かりません。実家を賃貸に出すか考えていれば、先ずは賃料査定をして状態を見てもらいながら相談されてはいかがでしょうか。
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まとめ
実家を貸し出す際のメリット、デメリット、貸し出す際の流れや契約方法のポイント、リフォームはどうすべきかをご案内してきました。 実家を貸し出すメリットは、家賃収入を得ながら人が生活することで、空き家にしておくと発生するダメージを回避し、実家の資産価値を守れることです。
また、いつかその実家に住むこともできます。 一方デメリットは、貸し出すことで多岐に渡る賃貸管理業務が発生し、手間がかかります。しかし賃貸管理会社に委託することで、ほとんどの手間は軽減できるでしょう。管理手数料は発生しますが、支出以上に得られるメリットの方が大きいといえます。
貸し出すときの流れは、賃貸管理会社に賃料査定を依頼し、管理手数料とサービス内容が見合っているか、管理戸数や賃貸管理業の実績を確認すると良いでしょう。 貸し出す際の契約方法は、住まないことを前提とした長期的な貸し出しは「普通借家契約」、いつか住むことを前提とした一時的な貸し出しは「定期借家契約」と異なります。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
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