”ついに決意” 不動産売却時に必要なモノ最終チェック
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不動産売却時に必要なモノ最終チェック
- このブログ記事の趣旨
- 不動産を売る際、さまざまな種類の売却費用が生じます。そのため「家の売却価格＝手元に残るお金」ではありません。家を売りたい場合は、どのような費用がかかるのかを把握して適切な資金計画を立てることが重要です。
この記事では、家の売却にかかる費用や目安、支払いが生じるタイミングを解説します。詳しい情報をお届けしますので、家の売却費用について知りたい方はぜひご覧ください。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ
不動産を売る際かかる費用一覧
以上のように、家の売却にかかる費用は多岐にわたります。ただし、上記表の費用が全て発生するわけではありません。これらの費用は、必ずかかる「基本費用」と「状況によって生じる費用」の2つに分けられます。各費用の分類と詳しい解説を見ていきましょう。
不動産を売る際にかかる基本費用
家を売る際、必ずかかる基本費用は
以下の3つです。
- ・仲介手数料
- ・登記費用（抵当権抹消費用）
- ・印紙税
順番に説明します。
1.仲介手数料
仲介手数料は、家の売却を仲介する不動産会社へ払う費用です。家が売れた際に成功報酬として支払うため、売れない限り支払いは発生しません。
仲介手数料の上限額は、「国土交通大臣が定める」と宅地建物取引業法（宅建法）にて決められています。2024年現在、仲介手数料の上限額は以下の計算式で求めます。
仲介手数料の上限額は、「国土交通大臣が定める」と宅地建物取引業法（宅建法）にて決められています。2024年現在、仲介手数料の上限額は以下の計算式で求めます。
注意点として、仲介手数料は総額に対しての掛け算ではありません。売却価格を「200万円以下の部分」「400万円以上の部分」などの区分に分け、それぞれ計算して総額を求めます。たとえば、家が1,000万円で売れた場合は以下の計算が必要です。
（200万円×5.5%）＋（200万円×4.4%）＋（600万円×3.3%）＝39万6,000円
上記計算はわかりづらいため、売却額が400万円以上であれば「売却額×3.3％＋6.6万円」の速算式を使う方法が一般的です。また、法律の定めがあるのは上限額のみであり、実際の仲介手数料は不動産会社によって異なります。
法改正で400万円以下の空き家は18万円＋消費税10%が上限に
2018年の宅建法改正により、売却額400万円以下の空き家の仲介手数料は「一律最大18万円＋消費税10％」に統一されています。空き家問題への対策として施行され、空き家への現地調査費用なども含めて売主に請求できるようになりました。ただし、請求には売主の合意が必要です。
なお、法令には「低廉な空き家『等』」と記載されています。「等」と表現に幅があるため、400万円以下の物件であれば空き家でなくても「一律18万円＋消費税10％」の請求が可能と解釈している不動産会社もあります。
なお、法令には「低廉な空き家『等』」と記載されています。「等」と表現に幅があるため、400万円以下の物件であれば空き家でなくても「一律18万円＋消費税10％」の請求が可能と解釈している不動産会社もあります。
2.登記費用（抵当権抹消費用）
不動産の所有者を示す「登記」を変更するため、登記手続きを行います。売買の際は「所有権移転登記」手続きを行いますが、移転登記の費用は基本的に買主負担になります。売主が負担するのは、「抵当権抹消登記」の費用です。
抵当権抹消登記の手続きは、住宅ローンを完済していない、もしくは完済後でも手続きしていない場合に生じます。抵当権とは、金融機関が不動産を担保とする権利です。万一、売主が住宅ローンを返済できない際に、金融機関が不動産を差し押さえるために行使する仕組みです。
抵当権がついたままの物件では「金融機関により差し押さえられるリスクがある」とみなされて買主に避けられやすくなるため、抹消手続きは欠かせません。自分で手続きすると、不動産1件につき1,000円（登録免許税）がかかります。司法書士へ依頼する場合の相場は、約2万円前後と言われています。
抵当権抹消登記の手続きは、住宅ローンを完済していない、もしくは完済後でも手続きしていない場合に生じます。抵当権とは、金融機関が不動産を担保とする権利です。万一、売主が住宅ローンを返済できない際に、金融機関が不動産を差し押さえるために行使する仕組みです。
抵当権がついたままの物件では「金融機関により差し押さえられるリスクがある」とみなされて買主に避けられやすくなるため、抹消手続きは欠かせません。自分で手続きすると、不動産1件につき1,000円（登録免許税）がかかります。司法書士へ依頼する場合の相場は、約2万円前後と言われています。
3.印紙税
不動産の売買契約書は、1通につき1枚の印紙税による納税が必要です。売主と買主が契約書を1通ずつ保管するため、それぞれ自分の印紙代を負担します。不動産売買契約の印紙税は、2024年3月31日まで軽減措置が適用されます。主な印紙税の選び方は、以下の一覧表からご確認ください。
売買契約書に、上記の契約金額に応じた印紙を貼り付けて消印します。印紙を貼り付けないと、印紙税の最大3倍の過怠税が生じるので気をつけましょう。
不動産の状況に応じて必要になる費用
不動産の状況に応じて必要になる費用は、
次の8つが挙げられます。
- ・譲渡所得税
- ・住宅ローンの一括返済手数料
- ・測量費用
- ・インスペクション
- ・ハウスクリーニングや改修費用
- ・解体費用
- ・引越し費用
- ・その他書類関連費用
1つずつ見ていきましょう。
1.譲渡所得税
家を売って利益が出た場合、住民税と所得税による「譲渡所得税」が生じます。ただし、居住用の家は3,000万円の特別控除が受けられるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税されません。譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
家の売却価格 − 家の購入代金（取得費）− 売却にかかった費用（譲渡費用）＝ 譲渡所得
上記で計算した譲渡所得からさらに「特別控除3,000万円」を引くと、課税対象となる「課税譲渡所得」の金額を算出できます。つまり、「購入価格よりも安く売った」または「売却価格が3,000万円以下」のどちらかに当てはまるのであれば、計算せずとも譲渡所得税は一切かからないとわかります。
課税譲渡所得の税額
課税譲渡所得がある場合は、譲渡所得税が生じます。譲渡所得税は、家の所有年数によって以下のように変動します。
2037年まで復興特別所得税2.1%が所得税に掛けられるため、それぞれ増額しています。
2.住宅ローンの一括返済手数料
住宅ローンの残債がある場合は、繰り上げて一括返済しなくてはいけません。抵当権を抹消して買主に引き渡すためには、ローンの完済が必要だからです。一括返済する際、多くの金融機関で手数料がかかります。
一括返済手数料は金融機関ごとに違います。たとえば、三井住友銀行の手数料は以下の通りです。
一括返済手数料は金融機関ごとに違います。たとえば、三井住友銀行の手数料は以下の通りです。
- ・インターネット：5,500円
- ・三井住友銀行の専用PC：1万1,000円
- ・窓口（書面）：2万2,000円
このように、受付窓口によっても料金は異なります。詳しい一括返済手数料を知りたい方は、ローンを契約している金融機関の公式サイトを確認してみてください。
3.測量費用
隣接する土地との境界がはっきりしていない一戸建てであれば、測量費用が生じるかもしれません。境界があいまいな土地は、「将来的に隣人と紛争が起きるかもしれない」と買主にリスクとして受け取られやすくなります。
測量により境界を定めれば隣人との紛争リスクを低減できるため、買主は安心して購入できます。買主が測量を望んだ場合でも、費用は売主の負担になるケースが多いです。測量費用は土地の形状や面積により変動するため一概には言えませんが、一般的な相場は30万円以上となります。
測量により境界を定めれば隣人との紛争リスクを低減できるため、買主は安心して購入できます。買主が測量を望んだ場合でも、費用は売主の負担になるケースが多いです。測量費用は土地の形状や面積により変動するため一概には言えませんが、一般的な相場は30万円以上となります。
4.インスペクション
インスペクション（既存住宅状況調査）とは、専門家が行う住宅の現状調査・評価です。インスペクションは義務ではないものの、実施すれば「住み始めてから雨漏りが見つかった」といった売却後の住宅に関するトラブルを防げます。インスペクションの費用相場は、約5万円前後です。
一方で、買主がインスペクションを実施して不具合が見つかると、大幅な値引き交渉に繋がりかねません。売主が先に実施することで、買主からの大幅な値引き交渉を予防できます。また、良い診断結果であれば売れやすくなる点もメリットです。インスペクション業者を探す際は、「一級建築士」や「既存住宅状況調査技術者」の資格を持っているかを確認しましょう。
一方で、買主がインスペクションを実施して不具合が見つかると、大幅な値引き交渉に繋がりかねません。売主が先に実施することで、買主からの大幅な値引き交渉を予防できます。また、良い診断結果であれば売れやすくなる点もメリットです。インスペクション業者を探す際は、「一級建築士」や「既存住宅状況調査技術者」の資格を持っているかを確認しましょう。
5.ハウスクリーニングや改修費用
家の状態があまり綺麗ではない場合、ハウスクリーニングを依頼するケースがあります。ハウスクリーニングの費用相場は、部屋数やクリーニング業者によって値段が異なります。たとえば、ハウスクリーニングサービス「おそうじ本舗」は、戸建て（2LDK/3LDK）のハウスクリーニングを6万500円から提供しています。
家の状況によっては、リフォームやリノベーションによる改修を行う場合もあるでしょう。ただし、自分の好みでリフォームしたいと考える買主は珍しくありません。好みに合わなければ売れないため、まずはハウスクリーニングだけに留めておくことをおすすめします。
家の状況によっては、リフォームやリノベーションによる改修を行う場合もあるでしょう。ただし、自分の好みでリフォームしたいと考える買主は珍しくありません。好みに合わなければ売れないため、まずはハウスクリーニングだけに留めておくことをおすすめします。
6.解体費用
築年数が古い一戸建ては、売主負担による建物解体の条件がつく売買契約を結ぶパターンもあるでしょう。家の大きさ、構造、建材によって解体費用は大きく変動します。一般的には、坪単価で「木造約3〜5万円」「鉄筋コンクリート約6〜8万円」が目安とされています。
ただし、更地にして建物をなくすと、固定資産税が上がる点に注意が必要です。家を建てたまま売り出したほうが、税負担は軽くなります。一方で、新築住宅向けの土地として売りたいのであれば、先に壊して土地のみにしたほうが売れやすい傾向があります。どちらも一長一短なので、自分にとってメリットが大きい方を選びましょう。
ただし、更地にして建物をなくすと、固定資産税が上がる点に注意が必要です。家を建てたまま売り出したほうが、税負担は軽くなります。一方で、新築住宅向けの土地として売りたいのであれば、先に壊して土地のみにしたほうが売れやすい傾向があります。どちらも一長一短なので、自分にとってメリットが大きい方を選びましょう。
7.引越し費用
現在住んでいるマイホームを売るのであれば、引越し費用が生じます。引越し見積もりサービス「引越し価格ガイド」の調査（※5）によれば、4人家族の平均価格は繁忙期で15万7,351円です。荷物の量や距離、時期によって費用は変わるため、利用予定の引越しサービスで見積もりを取りましょう。
加えて、引っ越す際に不用品を処分する場合は、廃棄物の処分費用がかかります。現在のマイホームを売却してから新居を買う予定であれば、仮住まいの拠点も必要です。計2回住み替えるため、引越し予算に注意しましょう。
加えて、引っ越す際に不用品を処分する場合は、廃棄物の処分費用がかかります。現在のマイホームを売却してから新居を買う予定であれば、仮住まいの拠点も必要です。計2回住み替えるため、引越し予算に注意しましょう。
8.その他書類関連費用
必要に応じて、下記書類の発行費用が発生します。
- ・住民票
- ・印鑑登録証明書
- ・固定資産税評価証明書
- ・境界確認書
境界確認書は土地の測量が必要ですが、他3つの書類は自治体の役所で数百円ほどで発行できます。なお、東京都23区の固定資産税評価証明書は、区役所ではなく都税事務所で取得可能です。
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まとめ
いかがでしたでしょうか？不動産売却にも準備が必要です。
いつお客様がこの悩みに直面するか誰にも分かりません。
彦や不動産はお客様の不動産の悩みを沢山解決して参りました。
今は急いでいなくても必ずその時がくるはずです。
少し先の将来を予測してご準備いただく事をおススメいたします。
不動産の売買には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
彦や不動産では、不動産売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。売却を考えている方や、物件の売却や購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。
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