”コレで完璧” 分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
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分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
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分譲マンションを賃貸に出すメリット
分譲マンションを賃貸に出すもっとも大きなメリットは、資産として持ち続けながら家賃収入を得られる点にあります。売却とは異なり、所有権を手放すことはないため、将来的にもう一度自分の居住用として利用したり、改めて売却を検討したりすることが可能です。
また、賃貸に出すことで、税制上のメリットが得られる可能性もあります。賃貸による収入は、ほかの所得と合算して課税される「総合課税」の対象となるため、所得金額の計算上で損失が出た場合には節税対策につながるのです。
さらに、賃貸の場合は、経費として計上できる項目が多いところも利点の1つです。
分譲マンションを賃貸に出すデメリット
大きなデメリットとして挙げられるのは、空き室となるリスクがある点です。立地に恵まれなかったり、築年数が経っていたりする場合には、借り手が見つからずに賃料が得られないケースもあります。
分譲マンションを貸し出す場合、入居者の募集や日常の清掃、設備の修繕といった維持管理が必要となるため、借り手がいなければその分のコストを回収できなくなってしまうのです。さらに、資産として保有し続ける限りは、固定資産税などを負担し続けなければなりません。
また、賃貸に出すことにより、住宅ローン控除の要件に適合しなくなるため、特別控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。
分譲マンションを賃貸に出す際の注意点
分譲マンションを賃貸に出すときには、損失やトラブルを避けるためにいくつか気をつけておくべきポイントがあります。ここでは、主な注意点について見ていきましょう。
契約形態に気をつける
普通借家契約は貸手の都合によって更新を断ることができません。そのため、いずれ居住用に戻す予定があるのであれば、普通借家契約は避けるべきだといえます。
住宅ローンが残っている場合は必ず金融機関へ相談する
住宅ローンが残っている場合には、無断で賃貸に出すと契約違反になり、残債の一括返済が求められてしまう可能性があります。そのため、必ず融資を受けている金融機関へ相談しましょう。
また、場合によっては、より金利の高い「セカンドハウスローン」や「事業用ローン」への切り替えが必要なケースもあります。
管理の手間やコストを考慮する
管理会社などに管理の委託をしない場合は、貸し出している期間も管理義務が生じます。管理業務は集金やクレーム対応、設備トラブルの解消といった幅広い分野にわたるため、専門家へ委託するほうが安心です。
分譲マンションを賃貸に出す際の費用と税金
賃貸と売却のメリットを比較する際には、コストや税金の面にも目を向ける必要があります。賃貸でかかる主な費用について見ていきましょう。
費用はどのくらいかかる？
費用については、主にリフォーム代、設備交換費、管理委託料などの項目が挙げられます。室内のクリーニングやリフォーム、設備の不具合の解消について、どのくらいの費用がかかるのか見積もりを出してもらうといいでしょう。
また、管理委託料は家賃の5～10％が相場とされています。これらの費用は経費として計上できるため、正確な金額を把握しておくことが大切です。彦や不動産では３％（税別）で承っています!!
支払うべき税金は？
賃貸によって発生する税金は、主に所得税・住民税の2種類です。所得税・住民税は賃貸によって得られた利益（不動産所得）に対してかかるものであり、確定申告をして納税する必要があります。
固定資産税や都市計画税は、マンションを保有しているだけでかかってしまうものであるため、賃貸として出さなくても支払う必要があります。ただ、これらの税金はその他の費用とともに経費として計上することが可能です。
不動産所得は「年間の賃料収入－経費（クリーニング・リフォーム代＋管理委託料＋固定資産税・都市計画税＋その他費用）」によって求めます。どの項目を経費として認められるのかは、仲介を依頼する不動産会社に相談しておくと安心です。
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