”本当は売りづらい？”　『旗竿地』を売却成功に導くコツ　

2020.06.25

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『旗竿地』は売りづらい？その理由や売却のコツをご説明

「旗竿地」と呼ばれる土地は、一般的に売却が難しいと言われています。いったい、どのような特徴のある土地で、売却しづらい理由としてはどういったことが挙げられるのでしょうか？　

このブログ記事の趣旨
「旗竿地」をスムーズに売却するコツや、売却の際に注意すべきポイントについてもわかりやすく解説します。

「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、

こちらのブログ記事をご覧ください。

◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ　

『旗竿地』とは？旗のような形状をした土地

土地の形状と言えば、正方形や長方形をイメージしがちでしょう。しかし、実際には台形や三角形、五角形、あるいはもっと複雑な形状になっているいびつな土地、敷地内に高低差のある土地も存在しています。
平面の正方形や長方形に区分けされた土地が「整形地」であるのに対し、他の形状になっている土地は「不整形地」と呼ばれて区別されています。なぜなら、その土地に建物を建てる際に、「整形地」と比べて様々な制約が生じるからです。
このブログの題名である「旗竿地」も、こうした「不整形地」の一種に該当します。道路に接する路地部分が細長く、その奥にまとまった敷地があるという形状になっており、上から見ると「竿に立てた旗」に似ていることから、こうした名称がつけられています。
相続が発生した際に分割して売却するケースが多いことから、「旗竿地」は特に首都圏などの都市部でよく見受けられます。日本では建築基準法によって、「建物を建てる敷地は道路に２メートル以上接していなければならない」と定められています。
「旗竿地」の場合、この基準を満たしていても自動車の出入庫が容易ではなかったり、周囲を隣地に囲まれて日当たりが悪かったりすることから、周辺の「整形地」と比べて実勢価格が安くなっているのが一般的です。
土地の買い手側からすれば、近隣の相場よりも割安な価格で取得できることは「旗竿地」の大きなメリットだと言えます。道路から少し離れた場所に建物を建てることになるため、騒音も軽減されるという効果も期待できるでしょう。
実勢価格が周辺の「整形地」と比べて割安であれば、それだけ資産価値も低く査定されます。その結果、納めるべき固定資産税も周辺の「整形地」と比べて安くなります。
さらに、建設できる建物の大きさは建蔽率や容積率によって上限が定められていますが、「旗竿地」の場合はその点に関して有利であるとも解釈できます。路地部分の面積も算入することによって、奥の部分の面積だけで建蔽率や容積率を算出するケースよりも大きめの建物を建てられるからです。
とはいえ、割安な価格で売りに出されているのは、相応の“難”があるからこそ。繰り返しの説明になりますが、「整形地」と比べて開発上で様々な制約が生じ、消防法に抵触して２階建てまでしか建てられないケースも出てきます。

『旗竿地』が売却しづらい理由とは？

価格が相場よりも割安であっても、開発上の制約がネックとなり、一般的に「旗竿地」は買い手の間で不人気です。この開発上の制約（売却しづらい理由）について、もっと具体的に説明していきましょう。

まず、建築基準法で「建物を建てる敷地は道路に２メートル以上接していなければならない」と定められていると前述しましたが、改正前の法律では「1.8メートル以上」となっていました。この昔の基準に沿って区画された「旗竿地」に建築された家は、間口を２メートル以上に広げられなければ建て替えが不可能で、リフォームやリノベーションしか選択肢が見つからないわけです。

加えて、「旗竿地」の間口と接している道路は4メートル（区域によっては6メートル）以上の道幅でなければなりません。この基準未満の場合は、建物を建て替える際に道路から土地を後退させて道幅を広げるセットバックが必要になります。

当然ながらセットバックを行えば、その「旗竿地」において活用できる土地面積は狭くなってしまいます。買い手にとって、大きな割引材料と成るのはやむをえないことでしょう。

これらの現行基準を満たして建て替えが可能だったとしても、間口が狭くて重機やトラックの出入りが困難であるケースが少なくありません。そうなると、建物の解体費用も割高になってしまいます。

周囲を隣地に囲まれていることから、新たな建物を建てる際には採光や風通しなどに関しても工夫を施した設計が必要です。そういった点に関してノウハウが求められてくるだけに、建築費用も割高になりやすいと言えます。

また、同じ広さの「整形地」と比べて外構が長いため、新たに塀を造作する場合にはその工事費がかさみがちです。これらの制約があることも影響してか、金融機関で住宅ローンを組む際にも、「旗竿地」の担保評価は低くなる傾向がうかがえます。

売れない『旗竿地』と売れる『旗竿地』の違いは？

ですが、すべての「旗竿地」が売却しづらいわけではありません。買い手がなかなか見つからない「旗竿地」が少なくない一方で、引く手数多ですぐに売れてしまう「旗竿地」も存在しています。

売れない「旗竿地」の筆頭に挙げられるのは、道路と接する間口が２メートル未満で再建築（建て替え）が不可能な土地です。この基準をぎりぎり満たして間口が２メートルの場合も、軽自動車のドアでさえ開閉・乗り降りに支障を来すことから、買い手に選ばれにくい傾向にあります。

間口と接しているのが公道（国や自治体が管理する道路）ではなく、私道（個人や法人・団体が所有する道路）である「旗竿地」も買い手の間では不人気です。近隣の住民と共有名義でその私道を所有している場合は、その権利も合わせて売却することが可能ですが、別の人が単独で所有者となっている場合は、私道を利用できなくなる恐れもあるため、買い手が敬遠しがちで実勢価格も安くなってしまいます。

一方、すぐに売れてしまう土地は、「旗竿地」のデメリットを補ってまだ十分にお釣りのある魅力を秘めています。たとえば、周囲を隣家に囲まれていても日当たりのいい「旗竿地」も存在しており、価格も周辺と比べて割安であるだけに、そういった土地には買い手も関心を示しがちです。

分類上は「旗竿地」に該当していても、道路と接する間口が広いケースもあり、そういった場合は古い建物の解体や新たな建物の建築に制約があまり生じません。また、すでに建っている建物が日当たりや風通しに優れた設計になっていると、リフォームやリノベーションを施してそのまま住むことが可能ですし、建て替えるにしてもその先例を参考にできます。

『旗竿地』を円滑に売却するコツとは？

道路と接する間口が２メートル未満で建て替えができない「旗竿地」であっても、スムーズに買い手を見つけることは不可能ではありません。路地部分の横の土地をその所有者から買い取って拡張できれば、開発上の制約が軽減されるため、それだけ売却しやすくなると言えます。

２メートル以上という基準をぎりぎり満たす土地の場合も、隣地を買い取って路地部分を拡張できれば買い手が見つかりやすくなりそうです。隣地を買い取ること以外にも、路地部分の横の土地と同価値の土地を隣地に譲って等価交換するという手法が考えられます。

私道がネックとなっている場合は、その所有者に交渉を持ちかけることが突破口となりえます。私道の持分を購入できれば買い手が自由に通行する権利が得られますし、それが難しい場合も「通行地役権」に関する許可を求める手があります。

間口が4メートル上の道路に接していない「旗竿地」であっても、例外的にセットバックが不要となるケースもあります。周辺に広場や公園、緑地などが存在し、防災上において問題のない場所であると建築審査会が同意すれば、道路から交代させない状態で建築が可能です。

隣地の買い取りや私道所有者との交渉では、なかなか容易には進展しないケースも考えられます。早急に「旗竿地」を売却したい場合には、不動産会社に買い取ってもらうのも一考でしょう。

『旗竿地』を売却する注意点

「旗竿地」の売却は、建物を取り壊さない状態で行うのが大原則となってきます。なぜなら、どんなに老朽化していても建物が建っていれば、固定資産税において「住宅用地の特例」が適用されるからです。

建物を解体してしまうと、特例が適用されるケースと比べて固定資産税の負担が6倍弱も増えてしまいます。「旗竿地」の売却には時間を要するケースが多いだけに、この負担増は軽視できないポイントだと言えます。

また、潜在的な買い手のすそ野を広げるという意味合いでも、「旗竿地」は更地にせず、中古一戸建て物件として売り出すのが基本です。そうすれば、リフォームやリノベーションを施して住むことを検討している人たちも買い手の候補となってきます。

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まとめ

「旗竿地」とは、道路に接する路地部分が細長く、その奥にまとまった敷地があるという形状の土地で、「竿に立てた旗」に似ていることがその名称の由来です。平面の正方形や長方形に区分けされている「整形地」と比べ、建物を建てる際に様々な制約が生じる「不整形地」の一種に該当します。

開発に制約があるだけに周辺の相場を比べて割安な実勢価格になりがちですし、「安くても難あり」とみなされて買い手がなかなか見つからないというのが一般的な傾向です。ただ、「旗竿地」として一括にされていても、その中には売却しやすい土地もあれば、売却しづらい土地もあります。

売却しづらい土地にしても、円滑に買い手を見つけるために打てる手がいくつか考えられます。とはいえ、そういった策を講じるうえでは専門知識やノウハウも求められてくるのも確かです。

「旗竿地」に強い不動産会社にご相談いただく事をおススメいたします。

不動産の売買には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。

また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。

彦や不動産では、不動産売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。売却を考えている方や、物件の売却や購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。

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