”コレ知ってる?”不動産売却の査定額に響く「接道義務」とは？
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不動産売却で知っておきたい『接道義務』とは？
- このブログ記事の趣旨
- 「接道義務」に違反している土地は、なかなか買い手が見つからないと言われています。それは、どのような理由からなのでしょうか？そもそも「接道義務」とはどういったルールで、何のために定められているのでしょうか？今回は、不動産の売却に深く関わってくる「接道義務」についてわかりやすく解説します。
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違反していると建物が建てられないってホント？
建築基準法の43条では、都市計画区域内の建物の敷地が道路に2メートル以上接していることを義務づけています。これが「接道義務」と呼ばれるものです。
こうしたルールが定められているのは、消防車や救急車などの緊急車両が円滑に通行できるようにするためです。また、災害発生時の避難路を確保するという目的もあり、「接道義務」は地域の安全のために設けられているものだと言えます。
「接道義務」というルールが守られていない土地には、そのままの状態で新たな建物を建てることができません。ただ、現行の「2メートル以上」という規定に改正される前は「1.8メートル以上」となっていたので、「接道義務」を満たしていない土地に建物が建っているケースは実在しています。
現行の「接道義務」を満たしていない土地に建物が建っている場合は、原則としてそのままの状態では増築や再建築が認められません。「接道義務」に違反している土地を購入したり、相続で受け継いだりしても、然るべき手を打たなければ、新たに家を建てられないのです。なお、「然るべき手」については後述します。
建築基準法における『道路』の定義は一般的な定義と異なる？
ただし、この「接道義務」における道路は、単なる「道」のことではありません。建築基準法において定義されている道路とは、4メートル以上の道幅があって、以下のいずれかを満たすものを指しています。
- ・「42条1項1号道路」→道路法に基づく道路（国道、都道、区道などの公道）
- ・「42条1項2号道路」→区画整理法や都市計画法などに基づいて造成された道
建築基準法が施行されたのは1950年で、その前から存在していた道路の中には道幅が4メートル未満のものもあります。それらは「42条2項道路」もしくは「みなし道路」と呼ばれており、後述するセットバックという措置を打ったうえで、以下の2つの条件をどちらも満たしていれば、その道路と隣接する土地で建物の建築が許可されます。
- ・建築基準法施行前から建物が建ち並んでいる道幅4メートル未満の道路
- ・特定行政庁が指定した道路
「42条2項道路」に該当する道路の中でも道幅が1.8メートル未満のものは、建物の建築に関してさらにハードルが高くなります。なぜなら、建築審査会の同意を得ることも求められてくるからです。
一方、「43条但し書き道路」に該当する場合は、建築基準法で定めた道路ではないものの、特定の条件を満たせば、建て替えが可能になります。その条件とは、敷地の周囲に通路として使える空き地があり、その場所を道路とし使用しても安全であると公に認められることです。
とはいえ、「43条但し書き道路」の申請が許可された場合も、通路として使用する空き地が正式に道路として認められたわけではないことに要注意です。先々で建て替えを行う際には、改めて「43条但し書き道路」だと認めてもらう必要が生じるのです。
『接道義務』を満たすためにおこなわれるセットバックとは？
接している道路の道幅が4メートル未満で「接道義務」に違反している場合、その土地に建物を建てるためにはセットバックを行う必要があります。セットバックとは、道路と土地との境界線を後退させたうえで建物を建てることです。
たとえば道幅が2メートルの道路と接していた場合、4メートルに拡張するために両脇の宅地においてそれぞれ1メートルずつセットバックを行う必要が生じます。道路の片側が川や崖、線路などのように境界線を変更できないケースでは、宅地側のみ2メートルのセットバックを行い、道幅を4メートルに拡張することになります。
こうしてセットバックを行えば「接道義務」を果たすことになり、建物を新たに建てられます。しかしながら、セットバックの分だけ活用できる土地面積は狭くなってしまうので、「要セットバック」という条件付きの売却地は買い手から敬遠されがちです。
また、セットバックしなければならない箇所に相当する部分には建物を建てられないだけでなく、門や塀も設置できません。当然ながら、容積率や建ぺい率を計算する際にも、セットバックしなければならない箇所は敷地面積から差し引かれます。
『接道義務』に違反している土地で再建築する方法とは？
「接道義務」に違反している土地では、新たに建物を建てられないと前述しました。裏返せば、昔の基準で建てられた建物で、現行の基準は満たしていなくても、「接道義務」を果たす状態に変えられれば、建て替え（再建築）が可能になるということです。
その具体的な手段の一つは、先程も説明したセットバックです。接している道路の道幅が4メートル未満であることが「接道義務」違反の理由だった場合は、セットバックで道幅を拡張することで再建築が認められます。
道路と接する間口部分が２メートル未満であることが「接道義務」違反の理由だった場合は、隣地の所有者と交渉して買い取るという方法が考えられます。間口が２メートル以上に達するように、隣地の買い取りによって所有地を拡張するわけです。
あるいは、自分の所有地の一部と隣地の一部を等価交換することについて交渉してみるのも一考でしょう。合意が得られれば、買い取りよりも費用を抑えられます。
隣地の所有者が買い取りや交換に応じてくれなかった場合は、「接道義務」を満たすために必要となる部分を貸し出してもらうという策もあります。隣地の一部を借りることができ、自治体に建築を申請して認められれば、再建築が可能になります。
接しているのは道路ではなく私道である場合、条件を満たしていれば「位置指定道路」の申請を行うという手があります。「位置指定道路」とは、都道府県知事や市町村長などから「その部分は道路である」と指定（道路位置指定）された道幅4メートル以上の私道のことで、建築基準法上の道路に該当します。
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まとめ
「接道義務」は建築基準法によって定められたもので、建物の敷地が道路に2メートル以上接していることを義務づけられています。「接道義務」に違反している土地では、新たに建物を建てることができません。
昔の基準に従って建物が建てられ、現行の「接道義務」を満たしていない場合、そのままでは建て替えが認められません。セットバックや隣地の一部を買い取り、所有地の一部と隣地の一部を等価交換、隣地の一部を貸借、「位置指定道路」といった策を講じれば、「接道義務」を満たすようになります。
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