”プロは知っている” 戸建賃貸経営の借り手が付かない特徴とは
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借り手が付かない物件の特徴とは！？
戸建賃貸需要の高まりにより、人気が高まっている戸建賃貸経営ですが、これから戸建賃貸経営を始めようという方の中には、「ちゃんと賃貸経営できるのかな」と不安に感じてる方もいるのではないでしょうか。
戸建賃貸経営は、アパートやマンション経営とは異なる点が多いため、アパート経営やマンション経営との違いや、収益性や利回り相場についてきちんと理解しておくことが重要です。
- このブログ記事の趣旨
- 借り手のつかない戸建物件の特徴、戸建賃貸経営がどういった経営なのか、成功するためにはどうすれば良いのかについて解説していきます。
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借り手が付かない賃貸戸建の特徴
戸建賃貸経営とは、一戸建ての住宅を賃貸物件として貸し出して家賃収入を得るという土地活用方法です。戸建賃貸経営には、所有する戸建て物件を賃貸に出す方法や、所有する土地に戸建て物件を新築して賃貸に出す方法などがあります。
アパートなどの供給が過剰気味である現状を考えると戸建物件には需要が高くあります。ただし、戸建なら何でも需要があるというわけではなく、借り手がつかない物件も存在します。本章では、その借り手のつかない戸建物件の特徴について紹介します。
1-1 家賃が高すぎる
戸建賃貸経営では物件の構造上、アパートやマンションなどと比較すると家賃が高く設定されることが多いです。
ここで、家賃設定を高くしすぎてしまうと借り手が見つからなくなってしまいます。入居希望者からすれば、相場と比べて高すぎる家賃を払ってまで一戸建ての賃貸をするくらいなら、購入したり自分で建てたりした方が良いからです。
家賃相場はエリアによって異なり、違うエリアにある人気物件の条件を自分の物件に適用させても、必ずしもうまくいくとは限りません。家賃の設定は、エリアの特性や競合物件の条件をよく理解したうえで適切に行うことが大切です。
対策として
家賃を決定する際、ポータルサイトや同じエリアの競合物件を調査することはもちろん大切ですが、周辺物件の売買価格を調べることも効果的です。
なぜなら、物件の購入による月々のローン返済額よりも高い家賃で募集をしたところで、入居希望者は現れるわけがないためです。また、単身向けが良いのかファミリー層向けが良いのかの地域特性を理解し、それにより家賃設定をすることも重要です。
1-2 外装や内装の古さが目立つ
外装や内装の古さが目立つことも、戸建賃貸に借り手がつかない理由の一つです。外装や内装の古さが目立つことは、物件の紹介・案内時に内覧までいかずに敬遠されたり、現地看板から問い合わせが来なかったりする原因になります。
アパートやマンションなどの場合は外壁などのメンテンナンスが定期的に行われますが、戸建ての場合は内装に力を入れても外壁のメンテナンスを怠ってしまいがちで、外装の古さが目立つ状態で募集をかけているケースがあります。
また、内装に関しても古さが目立つ部分は綺麗にする必要があり、戸建の場合は特に水回りが古く見えやすいため注意しましょう。
対策として
築浅の物件であれば問題ありませんが、ある程度築年数の経過した物件の場合は外観に手を加える必要が出てきます。
内装がいかに綺麗で魅力的だったとしても、外装を見てマイナスイメージを抱かれてしまっては意味がないと言えます。外装が古い場合は外壁塗装や張替えなどを考えたほうが良いでしょう。
賃貸戸建経営のメリット
戸建賃貸経営は、アパート経営などに比べて戸数は少ないですが、上手く行えば十分に収益を挙げられる賃貸経営といえます。戸建賃貸経営は入居期間が長く、戸数としてはアパートに比べ少ないですが、空室が出にくいため収益が安定しやすくなります。
他にも戸建賃貸経営が注目されている理由はいくつもあります。戸建賃貸経営の主なメリットとしては、次の５つがあげられます。
◎初期費用がアパートやマンション経営に比べて小さい
◎アパートなどに比べて、管理の手間がかからない
◎更地に比べて相続税対策ができる
◎アパートなどとは借り手が異なり競合しない
◎将来的に借り手へ売却ができる可能性がある
◎入居期間が長いので、収益が安定している
それぞれのメリットを把握して、戸建賃貸がおススメと言われる理由を確認していきましょう。
2-1 初期費用がアパートやマンション経営に比べて小さい
戸建賃貸経営では、アパマン経営に比べても、建物の規模が小さいため初期費用を抑えることができます。
戸建賃貸経営では、リスクを抑えた土地活用であるため、安定した賃貸経営をしたい方にはおすすめの土地活用方法です。
2-2 アパートなどに比べて、管理の手間がかからない
戸建賃貸は、それほど物件管理の手間がかからない点がメリットとして挙げられます。アパートやマンションの場合だと、部屋の中の管理は入居者に任せられますが、共用部の管理は自分で行うか、管理会社に頼む必要があります。しかし、戸建賃貸の場合は入居者が自主的に管理を行ってくれる部分もあるため、日常的に管理作業が発生しない点は大きなメリットでしょう。また、同じ屋根の下に一世帯しか住まないため、騒音などのクレームが発生することも少ないようです。
アパートやマンションでは、管理費用を支払って管理会社に管理を委託するのが一般的です。しかし、戸建賃貸経営では1～3戸程度が一般的なので、自主管理でも十分に対応することができます。管理の手間が少ない分、管理費用を節約することができる点は戸建賃貸経営ならではの強みと言えます。
2-3 更地に比べて相続税対策ができる
戸建賃貸にすることで、賃貸建物の建っている敷地が貸家建付地としての評価を受け、相続税評価額を約20％~30%(諸条件により異なります)ほど削減することができます。さらに、200平米以下の部分には、小規模宅地等の特例を利用することで、相続税評価額を50%減額することができます。
戸建賃貸経営であれば、アパートやマンション経営を行うよりも低コストで、相続税対策効果を得ることができます。
2-4 アパートなどとは借り手が異なり競合しない
賃貸物件は立地が重要視されやすいですが、戸建賃貸の場合は立地が多少悪くても、借り手がつくことが少なくありません。戸建に住みたい人は、間取りやデザイン、広々とした生活空間といった、戸建ならではの魅力に引かれているため、そもそもアパートに住む層とは競合しません。
駅から少し離れていても、駐車場スペースがあれば、問題ありません。戸建賃貸経営は、物件数が少なくアパートなどとも競合しないため、相場に賃料が左右されることも少ないです。過剰供給感のあるアパートやマンションと異なる方法で勝負できる点も、戸建賃貸経営ならでは強みといえます。
2-5 将来的に借り手へ売却ができる可能性がある
戸建賃貸の場合は、将来的に借り主に物件を売却できる場合があり、家賃収入だけではなく、売却による利益も見込めます。アパートやマンションの場合は、賃貸契約者からの物件購入の問い合わせを行われることは少なく、部屋を個別で売却することも難しいでしょう。
戸建は築年数が経過し、古くなるほど売却が難しくなりますが、借り手がそのまま購入してくれるなら、売れ残る心配もなくなるでしょう。特に、ファミリー層であれば入居期間も長いため、子供の独立後に、思い出の物件としてそのまま買い取るパターンも考えられます。
2-6 入居期間が長いので、収益が安定している
戸建の場合は家族での入居が多いため、基本的には入居期間が長くなりやすいです。ファミリー層はエリア内に子供の教育施設がある場合が多く、引っ越しなどで突然退去してしまうリスクが少ないです。マンションやアパートの場合、特に単身世帯用の物件だと、入居者の入れ替わりが激しいことも少なくありません。
退去の際には、部屋の確認や原状回復を求めたり、新しい入居者を探したりする必要があります。退去者が発生すると、家賃収入が減るだけではなく、次の入居者のための準備にかかる支出も必要になります。戸建賃貸経営では、入居期間が長いことで長期間安定した収入を得やすく、退去時の支出も抑えることができます。
賃貸戸建経営のデメリット
戸建物件で賃貸経営することにはさまざまなメリットがありますが、同時に注意しておきたいデメリットもあります。
◎アパマン経営以上に空室リスクが高い
◎需要の把握が難しい
◎建物の修繕/リフォーム費用が多い
これらのデメリットを把握して、戸建物件での賃貸経営が、自分に合っているかどうかを判断しましょう。
3-1 アパマン経営以上に空室リスクが高い
顧客を獲得しやすい点は戸建賃貸のメリットですが、もし1戸だけの場合その物件が空室になってしまった場合は、収入がゼロになってしまいます。
アパートやマンションなら1部屋でも入居者がいると多少の収入はあるため、利益が完全にゼロになってしまうリスクは少ないです。また、入居者が退去してしまった場合も、次の入居者を確保するまでの間も収入がゼロになってしまい、損失が多くなることは理解しておきましょう。
加えて、そもそも戸数が少ない分アパート経営やマンション経営と比べて、戸建賃貸経営の収益性は低くなります。これは投資金額が比較的に少なく済むことの裏返しと言えるでしょう。
3-2 需要の把握が難しい
戸建賃貸経営はアパート経営やマンション経営と比べて市場が小さいため、地域に競合となる戸建賃貸がどれくらい存在するのか、需要はどれほどあるのかといったことを把握しにくいです。
市区町村レベルの広域であれば総計データはありますが、それ以上細かいデータを得るのは困難でしょう。自分で確認するにしても、アパートのように一見して賃貸物件だとわかるわけではないため情報の収集に限界があります。
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3-3 建物の修繕/リフォーム費用が多い
戸建賃貸では、アパートやマンションの場合に比べて、修繕の対象となる部屋が多くなっています。また、居住期間も長いため部屋の汚れや傷、破損などが積み上がってきます。
そのため、メンテナンスやリフォームには、より高額の費用がかかります。 さらに時代によって、求められる間取りやデザインは変化します。
昔は必要だった和室や応接間が省かれ、近年では広めのリビングがトレンドになっています。集客に影響が出る場合には、支出を伴ってでもリフォームやリノベーションを検討する場合もあります。修繕のリスクは常に考えておき、ある程度の出費はいつでも出せるような経営を行いましょう。
戸建賃貸経営で成功するためのポイント
魅力が多い戸建賃貸経営ですが、成功するためには以下のポイントを抑える必要があります。
4-1 シンプルな間取りにする
戸建賃貸物件は、間取りの広さや隣人トラブルの少なさなどの点で、アパートやマンションとは差別化出来ています。そのため、あまり内装にこだわらなくても、集客することができます。
しかし、賃貸ポータルサイトで設備がヒットしない物件はあまり人気ではありません。
複雑な間取りや不人気な間取の場合入居者が生活しにくく、早期退去につながる可能性もあります。戸建賃貸経営は、長く住んでもらうことが成功のポイントになります。物件の間取りはシンプルな間取りが好まれる為、できるだけ退去リスクは抑えるようにしましょう。
4-2 需要を見極める
先述しましたが、戸建賃貸の需要を把握することは難しいことです。そのため、賃貸需要や供給状態に詳しい不動産会社に相談することで情報収集を行なうのが良いでしょう。
不動産のポータルサイトで空き物件を探すなどは自分でもできますが、やはり不動産会社のほうが需要と供給の現状について詳しいため、積極的に頼ることをおすすめします。
４－３ 設備や条件にこだわる
戸建賃貸を検討する層は経済的に余裕のあるファミリー世帯だったり、長期的に住むことが考えられたりするため、設備面を重視する人も少なくはありません。
そのため、駐車場付きやペット飼育可能などの設備や条件を整えたりなど、その物件ならではの付加価値の提供にこだわることも大事になります。
バストイレ別、独立洗面台、脱衣場、システムキッチン、温水便座、エアコンなどが最低限必要な設備といえます。
ただし、設備面にこだわりすぎて費用を必要以上にかけてしまい、収支のバランスがとれず赤字になってしまう、ということには十分気を付けましょう。
4-4 定期的なメンテンナンスを心がける
戸建賃貸は同一の入居者が長期で住むことが多いため、メンテナンスが行き届かないことがあります。
簡単な清掃や草刈りなどは入居者自身が行ないますが、設備や外装などの大掛かりなメンテナンスはオーナーが把握・管理しておく必要があります。
メンテナンス不足で建物が劣化して物件の価値が下がり、空室が続いてしまうといったことになりかねないため、定期的なメンテナンスを心がけることが大切です。こういった部分を自分で管理していく自信がない場合は、別途費用などで管理会社に一括で任せることもできます。
4-5 信用できる管理会社を選ぶ
戸建物件はアパートに比べて、退去時の修繕箇所が多く、修繕コストが高いという特徴があります。
修繕コストを減らすには、入居者の入れ替えを減らすことと、定期的なメンテナンスや清掃をマメに行うことが重要です。集客やメンテナンスなどは主に、管理会社が行うことがほとんどです。
しかし、管理会社の中には、メンテナンスや清掃が雑だったり、売上のために入居者の条件を緩めてしまったりする会社もあります。信用できる管理会社を選びきちんと業務を遂行してもらうことで、修繕コストを抑えることができます。
戸建賃貸経営を始める前の注意点
戸建賃貸経営を始めることを検討する際、所有する物件を賃貸に出すつもりの人と物件を建築・購入して賃貸に出す人はそれぞれ注意すべきことと、共通して注意すべきことがあります。本章ではその注意点について紹介します。
5-1 所有する家を賃貸に出す場合
所有する戸建物件を賃貸に出そうと考えている場合、住宅ローンが残っているかどうかに気を付けましょう。住宅ローンが残っている家を賃貸に出すためには、金融機関から承諾を得る必要があります。
ただし、住宅ローンは自分が住むことが前提であるため、家を貸す場合はアパートローンなどの事業用ローンに切り替えるのが一般的です。転勤などのやむを得ない事情がある場合、その期間だけの条件付きでローンを組み直さなくてもよいとする金融機関もあるため、まずはローンを借りている金融機関に相談してみることをおすすめします。
また、家を貸し出す前には部屋のクリーニング、状態によっては設備の交換や壁紙の張替えなどのリフォームが必要です。そのため、新築ほどかかるわけではありませんが業者へリフォームを頼んだ場合の費用も頭に入れておきましょう。
5-2 物件を建築・購入して賃貸に出す場合
戸建物件を建築して賃貸に出す場合、もしくは購入して賃貸に出す場合はローンの審査が下りにくいという懸念点があります。金融機関は担保価値がないものには融資をしません。
戸建を借りる側は、高い家賃を払って住むくらいなら自分で購入したいと考える人が多く、そうなると必然的に物件価格の高いものよりも低いもので、家賃もそこそこの物件のほうが需要があるのです。ただし、そのように物件の価値が安い物件では金融機関が積極的に融資を考える可能性は低いでしょう。
また、建物を建築する際は建築基準法や、法令・条例などに則した建物でなければなりません。例えば、建築予定の敷地が都市計画施設区域などに該当する場合、都市計画法第53条に則り都道府県知事などの許可を受ける必要があります。
5-3 共通の注意点
二つのパターンで共通して注意しておくべき点は、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があるというところです。普通借家契約では、契約期間が満了しても正当事由がない限りは更新を拒否することができません。一方で、定期借家契約は期間の満了とともに契約が終了となるため、ある程度自分の望んだタイミングで家に戻ることができます。
これってウチだけ？ 不動産屋あるある
まとめ
もし将来的に賃貸に出していた家に住みたいという考えがあるなら、定期借家契約を結んで期間満了とともに返ってくるようにしましょう。このように、賃貸借契約の種類を理解しておくことはとても重要です。
また、戸建賃貸経営を始める場所についても注意しておくべきです。戸建賃貸経営に向いている条件は、学校近くのファミリー世帯の多い場所や集合住宅の多い地域は、戸建賃貸の存在が目立ち需要が高まります。
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