”実際いくらなの？” 不動産相場を知るためのコツ
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自分で調べる不動産の相場価格を知る方法
- このブログ記事の趣旨
不動産の相場価格は、売り出し価格や土地情報から把握できます。今回は不動産を売却する際の相場価格を調べる方法や、相場価格に影響する要件などをこのブログではご案内いたします。
「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらのブログ記事をご覧ください。◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ 
不動産の売却相場を知っておく理由とは？
近年、不動産の価格指数は上昇しています。※不動産の価格指数とは、国土交通省が公表している不動産価格の動向を示す統計データのことで、数値から不動産価格はこれまで上昇し続けていることが分かります。ですが、今後も上昇し続けるかどうかは分からず、所有している不動産を売却したい人は、売却価格が上昇傾向にある今なら必ず高く売れる、とは限りません。
だからこそ、不動産のプロによる見立てが必要です。ですが、最終的にプロに売却の仲介を依頼するにしても、自分なりに相場を知っておくことは大切なのです。不動産の相場価格がいくらくらいなのかを知ることで、適正価格が分かり、売却する際の判断材料になります。そのため、売却を検討するならまずは相場価格を把握しておきましょう。
不動産の相場価格は自分でも調べたうえで、地元の不動産情報に精通している不動産会社に査定を依頼するか、相談するのがおすすめです。
今回は、不動産の売却を検討する人に向けて、不動産の相場価格を調べる方法やポイントを詳しくご説明いたします。
不動産売却の相場価格を自分で調べる方法
不動産売却をする際に、売り出し価格を設定します。適正な売り出し価格を設定するためにも、不動産の相場価格を事前に調べておくとよいです。
ここでは、ご自身で不動産売却の相場価格を調べる方法をご紹介します。
ネットで不動産の相場価格を調べる
ネットで過去の取引事例や、現在の売り出し価格を知ることができます。不動産の相場価格を調べるのに便利なサイトをご紹介します。
土地総合情報システム
土地総合情報システムとは、国土交通省が運営するサイトです。このサイトでは、不動産購入者に対して実施されたアンケート調査をもとに取引された不動産価格情報などが掲載されています。
土地総合情報システムとは、国土交通省が運営するサイトです。このサイトでは、不動産購入者に対して実施されたアンケート調査をもとに取引された不動産価格情報などが掲載されています。
レインズ・マーケット・インフォメーション
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイトです。全国の不動産流通機構4団体で構成される全国指定流通機構連絡協議会が保有する成約価格の情報をもとに、取引情報を調べることができます。
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイトです。全国の不動産流通機構4団体で構成される全国指定流通機構連絡協議会が保有する成約価格の情報をもとに、取引情報を調べることができます。
レインズに掲載されている過去の成約情報が閲覧できるのは、基本的に不動産会社のみとなっています。ですが、レインズ・マーケット・インフォメーションならば、不動産売買の成約事例を閲覧できるのでおすすめです。
地価情報から相場価格を調べる
土地を売却する場合、地価情報を把握していると相場価格が分かりやすいので、調べておくとよいでしょう。後ほどご紹介しますが、公示地価や固定資産税評価額などの地価情報は不動産売却の相場価格を算出する際に利用できます。
土地の価格は「一物五価」といって5つの価格が存在します。「一物」とは土地を表し、「五価」とは「公示地価」「基準地標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の5つの価格のことです。それぞれがどのような価格なのかご紹介します。
公示地価（地価公示価格）
毎年、1月1日時点における標準地の価格を示すものです。国土交通省土地鑑定委員会が価格を決定し、3月に公表されます。詳しくは国土交通省が運営する「地価公示」、「ここがポイント地価公示」、「標準地・基準地検索システム」からご確認ください。
毎年、1月1日時点における標準地の価格を示すものです。国土交通省土地鑑定委員会が価格を決定し、3月に公表されます。詳しくは国土交通省が運営する「地価公示」、「ここがポイント地価公示」、「標準地・基準地検索システム」からご確認ください。
国土交通省 基準地検索システムはこちらから
基準地標準価格
基準地標準価格とは、各都道府県によって判定された毎年7月1日時点の標準価格のことで、土地取引の指標とされています。基準地標準価格について詳しくは「都道府県地価調査」、「標準地・基準地検索システム」から確認できます。
基準地標準価格とは、各都道府県によって判定された毎年7月1日時点の標準価格のことで、土地取引の指標とされています。基準地標準価格について詳しくは「都道府県地価調査」、「標準地・基準地検索システム」から確認できます。
国土交通省 基準地検索システムはこちらから
相続税路線価（相続税評価）
国税庁・国税局長が、毎年1月1日時点の価格を決定し、7月に公表します。評価水準として、平成4年以降は公示地価の水準の8割程度になるとされています。詳しくは「路線価図等の閲覧コーナー」から確認できます。
国税庁・国税局長が、毎年1月1日時点の価格を決定し、7月に公表します。評価水準として、平成4年以降は公示地価の水準の8割程度になるとされています。詳しくは「路線価図等の閲覧コーナー」から確認できます。
固定資産税評価額
総務省・市町村長が、毎年1月1日時点の価格を決定し、3年に1度評価を見直します。評価水準として、平成6年以降は公示地価の水準の7割程度になるとされています。詳しくは総務省HPから確認できます。
総務省・市町村長が、毎年1月1日時点の価格を決定し、3年に1度評価を見直します。評価水準として、平成6年以降は公示地価の水準の7割程度になるとされています。詳しくは総務省HPから確認できます。
実勢価格
実勢価格とは、土地の売買で実際に取引が成立した価格のことです。たとえば、売り出し価格が2000万円だった土地が1800万円で取引されたときの実勢価格は1800万円になります。
実勢価格とは、土地の売買で実際に取引が成立した価格のことです。たとえば、売り出し価格が2000万円だった土地が1800万円で取引されたときの実勢価格は1800万円になります。
固定資産税評価額から相場価格を調べる
土地の相場価格は、固定資産税評価額をもとに算出することもできます。一般的に、固定資産税評価額は公示地価（国土交通省が定める1㎡当たりの土地の価格）の7割程度、また、公示価格は一般的に実勢価格の代用とされることが多いので、土地売却の相場価格は以下の計算式で求められます。
土地売却相場 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7
たとえば固定資産税評価額が2000万円の土地の場合、上記の計算式に当てはめると、相場価格は2857万円ほどになります。
2000 ÷ 0.7 ＝ 2857
不動産売却の相場価格を調べる際に知っておきたいポイント
不動産の相場価格の調べ方に続いて、調べるうえで知っておきたいポイントをご紹介します。
必ずしも売り出し価格は成約価格ではございません
不動産売却の相場価格を調べる際に、不動産サイトの売り出し価格を参考にしますが、実際に売買取引が行われて売主が受け取る成約価格と必ずしも一致するとは限らないので注意しましょう。
売り出し価格とは、不動産を売りに出す際の価格のことで、売主が不動産会社と相談して決めます。また、売り出し価格を決める際に参考にする査定価格とは、不動産会社が査定を行い、3か月程度で売却できそうだと判断した価格のことです。査定価格は、不動産会社によって市場状況や不動産の状態から算出されます。
そして、売主と買主が合意し、最終的に売買の取引が行われた価格が成約価格です。成約価格が登録されているのはレインズのみになります。レインズは閲覧する資格を持った不動産会社のみが利用できるネットワークシステムなので、過去の取引による成約価格は不動産会社にしか知ることができません。
不動産売却に関係する価格設定の順序は、不動産会社が算出する査定価格、売り出し価格、最終的な成約価格といった流れになります。
公的評価額は都市部で高く、地方で低いです
実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍程の価格といわれますが、都心ではこの差はさらに大きくなります。その理由は、都市部と地方の需要の差です。都市部は人口が集中するのに対して土地は有限なので、供給が不足する傾向にあります。
供給が不足すると公示地価よりも高値で取引されるようになるのです。一方、人口が減少し需要の少ない地方では、土地を売りに出してもなかなか売れないため、価格を下げざるを得ません。
そのため、都市部の土地が公的評価額より高く、地方は公的評価のなかで最も低いといわれる固定資産税評価額以下でも売れないという格差が生じています。
不動産売却の相場価格に影響することは？
不動産の相場価格は地域や不動産の状態によって異なります。ここでは、どのような条件が相場価格に影響するのかご紹介させていただきます。
立地
不動産売却において、立地は相場価格に大きく影響します。特に、駅からの利便性は買い手が重視するポイントです。そのほかにも、学区やスーパー、コンビニなどの近隣施設が整っていることや、治安、災害リスクなどによっても相場価格は変わります。治安の程度は、都道府県の犯罪マップから、災害リスクはハザードマップから確認できるので調べてみるとよいでしょう。
築年数
建物の築年数の経過によっても相場価格は推移します。一般的に、築0〜10年は価格が下落しやすく、11〜20年からは徐々に下落していきます。国によって定められた住宅の耐用年数が、木造の一戸建ては22年のため、築20年を超えると市場価値がほとんどなくなってしまうのです。
築年数の影響の大きさは、一戸建てかマンションなのかによっても異なります。一戸建ては木造建築であることが多く、建物の劣化の進みが早いです。それに比べて、マンションは耐用年数が47年といわれる鉄筋コンクリート造であることが多いので、木造一戸建てに比べて不動産価値が高くなる傾向にあります。
修繕履歴
上記でも説明したように、築年数が経過している住宅は、価値が薄れます。ですが、中古物件でも、リノベーションされている物件だと付加価値となり、リノベーションされていない物件に比べて相場価格は高い傾向にあります。
周辺物件の取引価格
不動産の相場価格は周辺物件の取引価格によってつくられます。取引価格を調べるには不動産会社に聞くのがよいでしょう。公示地価を算定している不動産鑑定士も、都心の土地では売買事例や、仲介を行っている不動産業者への聴き取り調査を重視しています。このような理由で、周辺物件の成約価格の情報を集めることが相場価格を知る手がかりとなります。
社会情勢
不動産の売却相場価格は、景気や給与水準、不動産新築価格の影響を受けます。たとえば、近年、超低金利時代といわれていますが、これがいつまで続くかは分かりません。普段から新聞やニュース、インターネットなどに目を向け、社会情勢を把握しておくことも重要です。
これが真実!! 後悔しない売却法
まとめ
これまで不動産の相場価格について説明してきました。不動産を売却する際の相場価格は、ネットや地価情報などを利用し、自分で調べたうえで、不動産に詳しい不動産会社に相談することがご安心いただけます。
不動産の売却を検討中なら、不動産所在地の地元の不動産会社に査定を依頼されることをおススメいたします。
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不動産売却を検討していて、まずは査定額をお知りになりたい方は
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