親が健在でも、既に老人ホームなどに入院していて、もう実家には戻らないケースも考えられます。

親が健在でも実家を使っていない場合などにおいては売却することも可能です。

最初に親が健全な時に実家を売却するケースについて解説します。

（1）所有者である親が元気な場合は売却が進みやすい

所有者である親が元気なうちに実家売却する場合は、全体的に話が早く進むので売却がしやすい状況となります。

親が痴呆などの場合には健在でも、後見人の手続きが必要となり簡単に売却できません。

また痴呆ではなくとも入退院を繰り返すような状況だと、実家をときには使用しなければいけない状況となってしまい、これも売却が難しくなってしまいます。

親が健在で、なおかつ認識がはっきりしている元気なうちに売却の手続きを行うことにより、売却が進みやすくなるでしょう。

（2）居住用財産の特例も利用できる

居住用財産の特例を利用することが可能です。

実家を売却するにあたり、売却によって利益が出た場合は、利益に対して所得税や住民税、復興特別所得税の課税対象となってしまいます。

税率は、所有期間５年未満だと税額が39.63%、所有期間5年以上だと20.315%と非常に高い税率です。

しかし、自宅を売却する場合、居住用財産の特例を利用することができます。

この特例が利用できると自宅を売却する場合、3,000万円以上の利益が出なければ課税されることはありません。

親が亡くなり相続後に売却する場合は、3年間はこの特例を利用することが可能ですが4年目以降には利用することができません。

親が健在のうちに実家売却するメリットです。

（3）親が認知症の場合などは売却が一気に難しくなる

前述しましたが、親が健在とはいえ、スムーズに実家売却ができない場合があります。

親が認知症になっている場合、正常な判断ができませんので、不動産売却など高額な取引を行うことができません。

民法第3条2項では「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」と定められています。

認知症の場合、実家売却する方法としては後見人の手続きを家庭裁判所に申請しなければいけません。

手続きに大きな時間がかかる点や法定後見人の了解など一気にハードルが高くなりますので、健在だからすべてがスムーズに売却できるとは限りません。

（4）親の住まいを確保する必要がある

親が健在のうちに実家を売却する場合、基本的に親が老人ホームなどに入所し、今後は実家に戻らないことが前提となるケースが多いといえます。

しかし老人ホームから退所を迫られた場合など、老人ホームを出てしまう可能性が考えられるので住まいの確保が必要です。

健在のうちに実家を売却する場合は一時的な帰宅などの場合に対する住まいを確保しておきましょう

親が亡くなって、相続後に実家売却するメリットや注意点について解説します。

（1）売却しない場合は、維持管理で費用がかかる

相続後に特に実家を活用することなく、空き家状態にしておいた場合、固定資産税や修繕費用など、実家を維持管理しなければいけない費用が発生します。

空き家ですので収益を産むこともなく費用だけが出ていくことになるでしょう。

実家を売却しない場合は、空き家状態にせず何か運用しながら維持管理費用を捻出する必要があります。

（2）実家をきちんと片付けておく必要がある

実家を売却する場合、きちんと片付けを行っておく必要があります。

実家には使わなくなった家具や家電の他、思い出の品物なども多いでしょう。

保管しておく貴重品など、片付けに時間がかかってしまう場合があります。

できれば、実家の売却に取り組む前には片付けすることがおすすめです。

実家の売却において、室内の内覧などがあり荷物があると、内覧の時間が制限されます。

また荷物があると、募集の写真や家のイメージが掴みにくくなってしまい、実家売却にはマイナスポイントとなってしまうこともあるでしょう。

売却前には実家の荷物を片付けておく労力がかかります。

（3）親類へ事前に連絡をする

実家の売却では、親類へ事前に連絡しておくことがおすすめです。

実家の売却ともなると、もしかすると先祖代々の土地というケースや、親類がよく集まっていたかもしれません。

相続によりあなたが所有者となっていますので、売却するときに親族に連絡する義務はありませんが、今後のお付き合いなどを考慮すると連絡しておいた方がいでしょう。

（4）相続税に注意しなければいけない

親が亡くなり実家を相続する際には、相続税が発生するかもしれません。

基礎控除額よりも財産額が多ければ相続税の課税対象となります。

基本的に相続税は現金一括で支払わなければいけません。

相続税の納付や申告の期限は、相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内です。

相続税の対象となるかをきちんと確認しておく必要があるでしょう。

それぞれのタイミングについて解説しましょう。

（1）不動産市況が活発な時に高く売却できる

不動産を売却する場合は、少しでも高い金額で売却したいと誰しもが思っていることでしょう。

不動産は、不動産市況の状況によって金額が上下することがあり、不動産市況が好調で活発の時には高い売却に期待ができます。

不動産市況は、国土交通省が毎年発表する公示地価や不動産価格指数によって不動産が高い時期なのか安い時期なのかといった判断材料となるでしょう。

不動産市況が活発なときに売却することで、高値売却に期待ができます。

このような市況を確認しながらタイミングのいい時期に売却するといったことも可能です。

（2）金利が低い時は売却しやすい

比較的、金利が低い時期の売却もいいタイミングでの売却といわれています。

実家などの不動産売却において、購入者は誰もが現金一括で購入するわけではありません。

不動産を購入する人の多くは、ローンを利用して不動産を購入します。

金利が低ければ低いほど購入者はローンを組みやすくなりますので、不動産売買は活発になりやすいのです。

不動産売買が活発になると、購入希望者が増えていますので、売却しやすくなります。

さらに、不動産売買があまり活発ではない時期よりも高い実家売却にも期待が持てるでしょう。

（3）築年数が浅いうちに売却する

築年数が古い建物より、築年数が浅い建物の方が売却しやすく、さらに高い金額で売却しやすいといえます。

築年数が古い建物を購入して利用する場合、リノベーション費用などに大きな費用がかかるかもしれません。

また、維持管理費も築年数が浅い建物よりもかかりやすい傾向です。

基本的に実家などによくある木造住宅は、築年数が20年を経過している建物の場合、不動産としての価値はゼロになるといわれています。

つまり実家売却しても土地の価格のみでの査定となるため、安い金額での売却になることも考えられるでしょう。

なるべく築年数が浅い時期に売却する方が高く売却しやすいといえます。

（4）購入希望者が多い時期に売却する

実家などの不動産を売却する場合、1年のうちに購入希望者が多い時期と少ない時期があります。

新生活を送りやすい4月までには新しい住まいで生活したいといった人が多いので、2月や3月は比較的、購入希望者が多い時期です。

反対に5月や6月はあまり購入希望者が多い時期ではありません。

購入希望者が多い時期を狙って売却の募集を行った方が、実家は売却しやすいでしょう。

その他のタイミングとうまく利用することにより高値売却も期待できます。それぞれのタイミングを上手く利用しましょう。