収益還元法（しゅうえきかんげんほう）
収益還元法（しゅうえきかんげんほう）
- 収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは 、その不動産が将来どれぐらい稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。 その物件（不動産）の収益力が高ければ査定価格（物件としての価値）も高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなります。
- 計算式で表すと、 「不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り」 となります。 純利益とは、家賃収入から管理費や修繕費、税金といったさまざまな運用コストを差し引いた金額です。
- さらに「直接還元法」と「DCF法」という2つの手法に分けることができます。 直接還元法とは、ある一定期間の純収益を還元利回りで割って収益価格を求める方法です。計算が簡便であるため、不動産価値を算定するために最もポピュラーな手法だといえるでしょう。 DCF法とは「ディスカウントキャッシュフロー」の略で、連続する複数の期間それぞれの純利益をそれぞれに対応した割引率で割り引き、そこで求めた現在価値を合計することで収益価格を求める方法です。 直接還元法、DCF法どちらを用いるかというのは、不動産の性格や目的によって変わってきます。ただし、不動産の証券化における収益見込みの算出の場合、原則DCF法が用いられています。
- その理由としては、直接還元法よりDCF法の方が精度が高いと言われているためです。直接還元法は精度は劣るものの、簡便さが特徴とされています。両者に共通するデメリットとしては、純利益の把握方法や用いる割引率によって、計算結果が変わる可能性があるという点が挙げられます。
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