”あなたを守る！” 知っておきたい「ローン特約」とは
- 不動産コラム
- 購入相談
- 売却相談
知っておきたい「ローン特約」って何？
数千万円の不動産を現金一括で購入するという方はあまりいらっしゃらないと思います。おそらく、ほとんどの方が不動産の購入資金を金融機関などからの借り入れで調達しているのではないでしょうか。
- このブログ記事の趣旨
- 日本は超低金利時代が長く続いているため、ローンの金利と賃貸収入の利回りの差を利用した不動産投資を行っているという方も多くいらっしゃいます。しかし、ローンを前提として不動産を購入する場合、融資を受けられなければ、不動産の購入自体が事実上不可能になってしまう場合もあるでしょう。そのような場合に不動産売買契約そのものを白紙にすることができるのが「ローン特約」です。
「不動産購入の基礎知識を知りたい」という方は、
こちらのブログ記事をご覧ください。
◆完全保存版◆ 我が家も買うぞ!!!購入を進めるお客様へ
ローン特約とは何か
ローン特約とは、土地や建物といった不動産の売買契約を締結する際に、売主・買主双方の合意に基づいて定めるオプションの一種です。「融資特約」や「融資条項」とも呼ばれます。
具体的には、「買主が住宅ローンを使って物件を購入する場合、ローンの審査に通らなかったら無条件で契約解除ができる」という特約です。
買主側の事情によって不動産売買契約を解除する場合、通常であれば支払い済みの手付金は返還されず、場合によっては違約金が発生することもあります。しかし、ローン特約が契約条項として入っており、かつローンが不成立だった場合、不動産売買契約そのものを解除して、契約を白紙に戻すことが可能となります。このような場合、手付解除や契約違反といった契約解除にあたっての条件は適用されません。
ローン特約にも、大きく2通りがあります。ひとつは、融資承認が得られるか、得られなかったかの結果が出た時点で、自動的に不動産売買契約が成立、あるいは白紙になる「条件型」（「解除条件型」あるいは「停止条件型」）、もうひとつは、買主に「契約を解除する権利」を与える「解除権留保型」（解除権をもつ買主が、売主に対し解除の意思表示をすることにより契約解除を行う）です。契約締結時には、このどちらの契約になっているのか、また詳細な条件がどう定められているかの確認が必要です。
ローン特約の必要性
不動産の購入は、多くの方にとって「人生で最も高い買い物」です。物件や地域によっても変動しますが、数千万円単位が動く取引となるため、現金での一括購入は難しいケースが多いでしょう。
実際に、不動産の購入では多くの方が民間金融機関や公的融資の住宅ローンを利用しますが、融資が決まる前（本審査前）に売買契約を締結するケースも少なくありません。しかし、本人の収入や健康状態によっては、本審査に落ちてしまうこともあります。
融資が下りなかった場合には、物件を購入できなくなってしまいますが、それでも買主の代金支払い義務は消滅しません。つまり、住宅ローンの審査に落ちたからといって、契約が無効になるわけではないのです。
通常、買主から売買契約を解除するためには、手付金の放棄が必要になります。逆に売主から解除する場合は、ペナルティとして手付金＋同額の違約金を支払う必要があり、これは「手付倍返し」と呼ばれます。
上記のようなリスクは、ローン特約を盛り込んでおくことで回避が可能です。
提携ローンは特約が必須
不動産会社と金融機関が協定に基づいて提供する「提携ローン」で融資を受ける場合には、重要事項説明書の項目の一つである「金銭貸借のあっせん」でローン特約を付けることが義務化されています。そのため、不動産会社の担当者はあっせんを行なうにあたり、ローン特約について説明しなければなりません。
その他の住宅ローン（非提携ローン）では義務付けられていませんが、買主が希望すればローン特約を盛り込める可能性があります。
ローンは特約の種類
ローン特約には、大きく分けて以下の2種類があります。
- ◆解除条件型
- ◆解除権留保型
契約解除に至る条件がそれぞれ異なるため、正しい知識を把握しておくことが大切です。当事者間で認識の相違があると、トラブルに発展しかねません。
解除条件型
解除条件型とは、当初定めた期限までに住宅ローンの審査に通過できなかった場合、自動的に売買契約が解除されるタイプのローン特約です。買主から売主に意思表示をする必要はなく、条件を満たした時点で適用されます。
審査に通っていない状態のまま期限が到来すると、新たな住宅ローンの審査中であっても契約が解除となります。そのため、取引を継続したいなら、あらためて売買契約を締結しなければなりません。
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるため、本命の金融機関からNGが出ても、別の金融機関から融資が下りる可能性があります。つまり、審査を申し込める限り、購入を諦める必要はないということです。
審査が一通り終わるまで契約を白紙に戻したくない場合は、あらかじめ売主に連絡したうえで、契約内容を一部変更しなければなりません。「売買契約変更合意書」を交わし、期限の延長を認めてもらえば、すぐに契約を解除されることはなくなります。
解除権留保型
解除権留保型とは、住宅ローンの審査に通過できなかった場合、一時的に「売買契約を解除できる権利」が生じるタイプのローン特約です。解除権留保型では、買主から売主に「契約を解除したい」と意思表示することで、ローン特約が適用されます。
万が一の事態に備えて複数の金融機関の住宅ローン審査を受けたいのであれば、解除権留保型のローン特約を付けるのがおすすめです。1つ目の審査に落ちてしまっても、契約自体は継続するため、2つ目以降の審査結果を待てるようになります。
ただし、通告期限を1日でも過ぎると、解除権はなくなってしまうため注意が必要です。期限が過ぎてしまうと、手付金が返還されないだけでなく、違約金などのペナルティが科せられるケースもあります。
なお、売主の合意があれば、意思表示の通告期限を延長することが可能です。期限内に審査結果が出ない場合は、早めに延長の申し込みをしましょう。
ローン特約のメリット
ローン特約を付ける主なメリットは、以下のとおりです。
- 〇手付金の放棄などの損失を防げる
- 〇安心感につながる
- 〇不動産売却のトラブルを予防できる
手付金の放棄などの損失を防げる
不動産の売買契約を締結する際は、売主・買主が互いに最後まで責任を持つという意思を示すために、手付金を授受します。手付金の支払い・受け取り自体は法的な義務ではないものの、昔から続く慣例です。
手付金の相場は売買価格の5～10％程度です。宅地建物取引業法では、宅地建物取引業を営む不動産会社や個人が売主となる場合、売買価格の20％が手付金の上限と定められています。例えば、4,000万円の物件を購入するケースでは、少なくとも200万～400万円程度（上限は800万円）の手付金を用意する必要があるということです。
前述のとおり、買主都合で契約を解除する場合には、手付金が戻ってきません。また、売主都合での契約解除なら、手付倍返しのルールに基づき、手付金を実質2倍にして返還しなければなりません。つまり、どちらから契約を解除するにしても、一方に損失が発生してしまうのです。
そこで、ローン特約を付けておけば、契約解除のペナルティが発生しないため、両者の金銭的な損失を防げます。
安心感につながる
収入や健康状態に関する不安があり、住宅ローンの審査に通るかどうか確信が持てないこともあるでしょう。「審査に落ちたらどうしよう」「ペナルティを許容できるほどの金銭的な余裕がない」といった不安に苛まれる買主の方も少なくありません。
しかし、ローン特約で事前にペナルティを取り払っておけば、審査に落ちてしまってもリスクを最小限に抑えられるため、安心して取引ができるでしょう。
不動産売却のトラブルを予防できる
ローン特約は主に買主を保護するものであり、売主のメリットは薄いと思われがちですが、不動産売却のトラブルを未然に防げる点はメリットです。
仮に、ローン特約なしで売買契約を締結して買主が住宅ローンの審査に落ちると、買主は手付金を手放さなければなりません。しかし、金銭的な損失を避けるため、買主が契約解除に応じてくれない可能性もあります。
買主との話がこじれて裁判沙汰に発展すると、売主側は時間とお金をさらに費やすことになります。買主側に非があると認められて契約解除に至ったとしても、裁判で生じた損失は取り返せません。
その点、ローン特約があれば、買主はペナルティを受けずに契約解除できるため、売主も余計なトラブルに巻き込まれずに済みます。
ローン特約のデメリット
さまざまなメリットがある一方で、ローン特約には以下のようなデメリットもあります。
- ●意思表示を忘れると契約解除できない
- ●再契約の手間がかかる
- ●手付金・違約金がなくなる
意思表示を忘れると契約解除できない
解除条件型であれば、住宅ローンの審査に落ちた時点で契約は白紙となるため、買主が契約解除について行動を起こす必要はありません。
しかし、解除権留保型を選んだ場合、審査に落ちると買主に解除権が与えられるだけです。通告期限内に意思表示をしないと、契約は白紙になりません。
自動的に解除されると思い込んでいたり、通告期限を忘れていたりすると、無条件の契約解除ができなくなってしまいます。前述のとおり、買主は売買価格の5～10％程度の手付金を支払いますが、特約が適用されなければ、それを全額手放すことになるでしょう。
再契約の手間がかかる
解除条件型では、一定期限までに審査に通過しないと、売買契約が解除されます。その後、別の住宅ローンの審査に通ったとしても、すでに契約は無効になっています。
物件の取得を諦めきれないのであれば、売主に頼んで再度契約を結ぶ必要がありますが、再契約の手続きには手間がかかるうえ、売主が必ず承諾してくれるとは限りません。
手付金・違約金がなくなる
ローン特約が適用されたら、売主は手付金を返還する必要があります。また、違約金の請求もできなくなるため、売主はトラブルを予防できること以外、これといった恩恵を受けられません。
不動産取引では、売主と買主が互いにスケジュールを調整しつつ、売買価格や条件について交渉したり、契約の手続きを進めたりします。しかし、契約が白紙になれば、今までかけた時間が無駄になってしまうだけではなく、売却の機会損失にもつながりかねません。
ローン特約のありえるトラブル
ローン特約関連でありえる3つのトラブルをご紹介します。
トラブル１：ローンを申し込む金融機関名が契約書に書かれていない
不動産売買契約書に、ローンを申し込む金融機関名が具体的に記載されておらず、単に「金融機関等」となっていたり、「A銀行、B銀行等」となっていたりすることがあります。仮に「金融機関等」となっていた場合には、「買主がローンを希望する銀行で断られても、その他の銀行ではローンが通る可能性がある」「銀行でなくてもいい」と解釈されてしまい、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されてしまうことがあります。
一方、「A銀行、B銀行等」となっていた場合では、A銀行やB銀行でローンを断られたら、他の銀行にも申し込まなくてはなりません。ただ、この場合は銀行以外の、例えばノンバンクなどは対象外となります。ノンバンクなどは銀行とは金利等の融資条件が異なるために、一般的に「銀行等」には含まれないと考えられているからです。
一方、「A銀行、B銀行等」となっていた場合では、A銀行やB銀行でローンを断られたら、他の銀行にも申し込まなくてはなりません。ただ、この場合は銀行以外の、例えばノンバンクなどは対象外となります。ノンバンクなどは銀行とは金利等の融資条件が異なるために、一般的に「銀行等」には含まれないと考えられているからです。
トラブル２：ローンが希望の金額に満たなかった
ローンの金額が具体的に記載されていないという場合もトラブルの原因になります。申し込んだ全額のローンが通らず一部しか借りられなかった場合でも、無償解除の条件としてローンの金額が明確に記載されていなければ、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されるからです。金額についても、条件を明記すべきでしょう。
トラブル３：ローン不成立以外の理由で不動産売買契約を破棄したい
「ローン審査は通ったものの、購入代金のほかに諸費用が思ったよりもかかることがわかった」「購入資金の一部として期待していた家族からの援助がなくなった」「今、住んでいる住宅の売却代金が想定よりも低かった」こうした理由で不動産売買契約を破棄することは自己都合での解約となりますから、当然ながらローン特約は適用されません。ローン特約で解除できるのは、契約内容にもよりますが、あくまでも金融機関でのローン審査が通らなかったケースのみです。
また、ローンの審査を受けている間に買い主が転職してしまうなど、審査に影響を与える属性の変更があった場合も自己都合とみなされることがあります。返済に影響を与えるような属性の変更はトラブルになりやすいので、回避すべきでしょう。
また、ローンの審査を受けている間に買い主が転職してしまうなど、審査に影響を与える属性の変更があった場合も自己都合とみなされることがあります。返済に影響を与えるような属性の変更はトラブルになりやすいので、回避すべきでしょう。
ローン特約のトラブル防止対策
ローン特約にまつわるトラブルを防ぐには、以下のような対策を講じることが大切です。
- ◆ローン特約の種類を明確にする
- ◆金融機関名を詳しく記載する
- ◆融資条件を詳しく記載する
- ◆意思表示は書面で行なう
ローン特約の種類を明確にする
ローン特約には、「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があるため、どちらを適用するかを事前に明確化しておきましょう。売主と買主の認識に相違があると、契約解除の可否で揉めたり、スケジュールに遅延が生じたりするなど、トラブルに発展しかねません。
特に、解除権留保型は条件を満たしても自動的に解除されないため、意思表示が必要な旨を含めて認識のすり合わせが必要です。
金融機関名を詳しく記載する
売買契約書を交わす際は、住宅ローンの借入先の金融機関名を記載する必要があります。「都市銀行」や「信用金庫」など、ざっくりとした情報で記載すると、売主側から「審査に通るための努力が足りない」と判断され、ローン特約が適用されない恐れがあるため注意しましょう。
確実に適用させたいのであれば、該当項目に「○○銀行から融資を受けたい」「その銀行の審査に落ちたら契約を白紙にしたい」など、できるだけ詳しく記載することが大切です。さらに、金融機関名と併せて、審査結果が出るまでの期間も明記しましょう。なお、複数の住宅ローンの審査を受けている場合には、金融機関名もそれぞれ個別に記載する必要があります。
融資条件を詳しく記載する
種類や金融機関名に加えて、以下のような融資条件も具体的に記載する必要があります。
- ・借入金額
- ・金利
- ・返済期間
例えば、4,000万円借りるつもりで審査を受けた結果、3,000万円しか融資が下りないといったケースもあります。この場合、想定より1,000万円も不足しているため、物件を購入できない事態に陥るかもしれません。
しかし、借入金額を設定していなければ、金額の大小を問わず「融資自体は受けている」と判断され、契約解除が認められない可能性があります。そのため、書類には「借入金額が○○万円に満たないときは契約を解除する」と明記しなければなりません。
また、金利については変動・固定の種別や適用される利率、返済期間については実際の年数なども記載しましょう。
意思表示は書面で行なう
契約解除の意思表示を行なう際は、口頭ではなく書面で通告することが大切です。口頭だけで伝えると、当事者間で「言った・言わない」「聞いた・聞いていない」のトラブルが生じるリスクがあります。
書面で伝える場合、買主から売主・不動産会社に契約解除合意書などを送付しましょう。この際、配達記録が残る内容証明郵便を利用し、送付・配達の証拠を残す必要があります。
また、ローン特約の適用による契約解除の期限も、明確化しなければなりません。現行の民法によると、意思表示の効力は「書面が相手方に届いたとき」から発生するため、郵送にかかる日数も踏まえて期日を把握する必要があります。
なお、書面でのやり取りは電子メールでも可能ですが、相手方へ届いたことを証明しづらいため、内容証明郵便を利用するようにしましょう。
これが真実!! 後悔しない売却法
まとめ
ローン特約とは、買主が住宅ローンを借り入れする前提で物件を購入する際、審査に落ちてしまったら、無条件で売買契約を解除できるオプションです。ローン特約が適用されると、買主が前もって支払った手付金が全額返還されます。
安心感を得られる点やトラブルを予防できる点が、ローン特約のメリットといえます。ただし、特約の種類によっては意思表示を忘れると解除できない、再契約の手続きが面倒、といったデメリットもあります。
気に入った不動産が見つかった場合、「欲しい」という気持ちが先走ってしまい、資金計画や売買契約書の見直しなどがおろそかになってしまうことがあります。決断力も大切ですが、ローン特約を含む不動産売買契約は、契約する前に一度、冷静に契約書の条項や条件を慎重にチェックすることが大切です。
不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
彦や不動産では、不動産賃貸経営・売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。賃貸経営・売却を考えている方や、物件の購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。
実家の価値 実家相続 実家どうする 実家売却 実家売るには 初めての売却 初めての不動産＃東京都北区 イエウール 離婚どうする 不動産売却 空き家 空き家対策 空き家活用法 後悔しない不動産取引 後悔しない 住宅ローンどうする 売却相談 家の価値 売却の窓口 家売る いえいくら 不動産高く売りたい 不動産相談 一戸建て 離婚 遺産相続 相続登記 不動産どうする 不動産の価値 解体 買いたい 不動産の答え 査定 査定額 土地活用 土地いくら 不動産どこに相談 信頼 パートナー 結婚 相続不動産 不動産高く 一括査定 注文住宅 リフォーム 不動産会社 荷物 引越し 暮らし 子育て 独立 財産分与 一戸建て 管理会社 媒介 いくら 正直不動産 任意売却 賃貸人 賃借人 賃貸経営 戸建貸す マンション 店舗 事務所 SUUMO HOME‘S アットホーム 貸す 不動産トラブル 退去 入居 トラブル
