”誰もが悩む”　親が老人ホームに入る時に家は売却がいいの？

2022.08.25

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親が老人ホームに入る時に家は売却がいいの？

高齢化社会の到来にともない、子ども世帯が親の介護に向き合う機会は多くなりました。介護負担の軽減などから、老人ホームの利用を検討する世帯も増えています。

このブログ記事の趣旨
ようやく入居が決まって一安心と感じていても、残された住居の扱いに困ってしまうケースも少なくはありません。今回は、親が住んでいた家を売却するうえで、どのような点を意識すべきなのかについて見ていきましょう。

「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、

こちらのブログ記事をご覧ください。

◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ　

親が老人ホームに入るタイミングで家を売却するメリット

親が老人ホームに入るときには、家をそのまま残すという選択肢もあります。しかし、管理などの負担がかかってしまうことを考えると、売却を検討するのも有効です。

ここでは、家を売却することによって得られるメリットについてご説明させていただきます。

家を売却するメリット

一番のメリットは、売却した費用で介護のコストを賄える点にあります。老人ホームに入所してからも、生活費や医療費などを考えると、ある程度まとまったお金を用意しておくほうが安心です。

そのため、引き続き居住する人がいないのであれば、売却によって資金をつくるのが有効な選択肢となります。また、売却によって、家の管理負担やコストがなくなる点も重要なメリットです。

住まいを残しておく場合は、固定資産税などの税金やメンテナンスコスト、管理の手間がかかってしまいます。特に現在の居住地と実家が離れている場合は、余計に管理の負担が大きくなってしまうのです。

そのため、今後も実家を利用する可能性が低いのであれば、売却を前向きに検討することも大切です。

家を残しておくときに考えておきたいポイント

親が住んでいた家は、子ども世帯にとっても思い入れが強いものです。そのため、すぐに売却するのではなく、少しの間は家を残しておき、慎重に取り扱いを検討したいと考える場合もあるでしょう。

ただ、家を残しておくときには、事前に把握しておくべきポイントがいくつかあります。そのうちの1つが、「放っておくと税制上の特例期間がすぎてしまう」という問題です。詳しい仕組みは後ほどご紹介しますが、居住用財産の売却時には、「居住用財産の3,000万円特別控除」「相続空き家の3,000万円特別控除」といった税制上の重要な特例が設けられています。しかし、住まなくなってから一定期間が過ぎると、こうした特例を利用できなくなってしまうのです。

また、もう1つ重要なポイントとなるのが、「売却が難しくなる可能性がある」という点です。通常、家を売却することができるのは、所有者である名義人本人のみです。そのため、仮に認知症などで名義人の判断能力がなくなってしまうと、売却は一気に難しくなります。

家を売却するときの流れ

家の売却を検討するときには、全体の流れを把握したうえで、スケジュールを逆算することが大切となります。ここでは、家を売却するまでの手順を確認しておきましょう。

1．売却の意思を確認する

所有者が親の場合は、子どもが自由に売却することはできません。親にも売却の意思があり、代わりに売却の手続きを進める場合には、「委任状」が必要となります。

委任状には親本人による自署と実印での押印が必要であり、印鑑証明書や本人確認書類なども添付しなければなりません。通常は不動産会社が用意してくれるので、形式を細かく確認しておきましょう。

また、必要書類がそろっていても、残代金の受け取りや物件の引き渡しについては、事前に司法書士による親の本人確認や売却の意思確認が必要です。重要な手続きとなるので、あらかじめ工程を理解しておきましょう。

2．不動産会社の査定を受ける

売却したい物件については、まず不動産会社による査定を受け、おおまかな売却予想額を確かめます。このとき、はじめから一社に絞り込むのではなく、必ず複数の会社に査定を依頼することが大切です。

なぜなら、査定額は不動産会社ごとに異なり、一社のみでは相場を把握することが難しいためです。そのため、適した不動産会社をいくつか選び、まとめて査定依頼を行いましょう。

3．売り出し価格と売却戦略を決める

査定してもらった金額をベースに、担当者と話し合いをしながら、実際に売り出す価格を決めます。売りたい物件とエリアの相性、タイミングなどによっても適した戦略は異なるので、綿密に打ち合わせを行いましょう。

提案された内容に気になるポイントがあれば、遠慮をせずに、根拠を尋ねてみるのも大切です。

4．媒介契約を結ぶ

査定依頼を行った候補のなかから、売却を依頼したい会社が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約の方法には、1社だけに任せる「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」、複数の会社に依頼する「一般媒介契約」などの種類があります。

5．売買契約・引き渡し

条件の合う購入希望者が見つかったら、細かな条件や引き渡し日などを調整して、売買契約を結びます。このとき、売主は買い手から手付金を受け取ったうえで、仲介手数料の半額を不動産会社へ支払うのが一般的です。

そして、家に残っている荷物を引き払い、準備を整えた状態で引き渡し日を迎えます。引き渡し日には残代金の決済、鍵の受け渡しとともに、司法書士の代行によって登記の手続きを済ませます。

親名義の家を売却したときの税金

不動産を売却したときには、売却益に対して「譲渡所得税」が発生します。ここでは、譲渡所得税の仕組みについて解説します。

譲渡所得税の仕組み

譲渡所得税における売却益とは、売却代金から「取得費」や「売却にかかったコスト」を差し引いたものを指します。取得費は土地や建物の購入代金（建物については、減価償却累計額控除後）、購入にかかった手数料などの総称であり、売却にかかったコストは仲介手数料や印紙税などの費用をまとめたものです。

マイホームを売却した場合の優遇措置

居住用の不動産を売却したときには、特定の要件を満たしている場合、譲渡所得税について控除を受けることができます。「3,000万円の特別控除」を利用すれば、譲渡所得から3,000万円を控除することができるため、税金が発生しなくなるケースも少なくありません。

たとえば、3,000万円で不動産を売却できたとき、取得費と売却コストの合計が2,500万円であった場合には、500万円の譲渡所得に対して税金がかかります。しかし、この特例を利用すれば3,000万円が控除されるため、譲渡所得税が非課税となるのです。

ただ、この制度は「転居から3年以内に売却すること」が条件となっています。そのため、家を残す選択をした場合には、適用条件から外れてしまうタイミングに注意が必要です。

親名義の家を売却するときの不動産会社選びのコツ

さまざまなケースを考慮して、やはり家を売却したいと決断した場合には、不動産会社選びに目を向けましょう。不動産会社の力量によって、売却の難易度や売却価格まで左右されてしまうこともあるため、とても重要なポイントとなります。

不動産会社選びのコツ

不動産会社選びにおいては、まず「案件に適した会社から絞り込む」ことが基本となります。不動産会社はそれぞれ異なる「得意エリア」や「得意な物件のタイプ」があるため、売りたい家にマッチした実績を持つ会社を中心に選びましょう。

また、会社だけではなく、担当者の力量や人柄も売却の成功を左右する要素です。複数の会社に査定依頼を行ったうえで、担当者と直接やりとりをしながら、依頼先を慎重に見極めることが大切です。

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まとめ

ここがポイント
・家を売却するメリットは、売却代金を介護費用にあてられる点や管理負担がなくなる点にある
・家を残す場合は、管理コストや税金、売却時に使える特例の適用期間に注意
・親の家を代わりに売却するときには委任状が必要
・売却査定の依頼は、事前に信頼できる担当者選びが要

不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。

また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。

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