◆完全保存版◆ 不動産取引の売却の全体の流れ
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不動産売買はどんな流れで進む？
（売却）（購入）
- このブログ記事の趣旨
- 不動産売買は、大きなお金が動くうえに複数の段階を踏む必要があるため、スムーズに進めるにはあらかじめ流れを把握しておくことが大切です。この記事ではマンションや一戸建てといった不動産売買を検討している方に向けて、流れや必要書類、費用についてご紹介します。
- ※非常に長文です！
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不動産売買のポイントは？
不動産売買とは、文字通り不動産の売却および購入をさします。不動産売買は、「売る側」「買う側」ともに完了するまでの工程が長く複雑で、必要となる準備も多くなります。不動産売買に初めてかかわるという方にとっては、疑問や不安を感じる場面は多くあるでしょう。
そこでこのブログでは、不動産の購入や売却を検討している方に向けて、不動産売買の流れや、必要書類、費用といった基礎知識を解説します。これらのポイントを身に付けて、スムーズに不動産取引を進めましょう。
不動産売買の流れ （売却）（購入）
最初に、不動産売買について理解するために、売買がどのように進められていくのかを解説します。不動産を「売る」場合と「買う」場合に分けて、それぞれ見ていきましょう。
不動産を「売る」流れ （売却）
不動産を売るときは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。不動産会社の仲介による売却の流れは、次の通りです。
[ 1 ] 査定の依頼
頼る不動産会社を選び、物件の売り出し価格を決めるため、不動産会社に査定を依頼します。不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
頼る不動産会社を選び、物件の売り出し価格を決めるため、不動産会社に査定を依頼します。不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、インターネットや電話で築年数、間取り、敷地面積といった情報を伝え、不動産会社が持っている過去の取引のデータベースをもとに、おおよその販売価格を計算してもらう査定方法です。
一方、訪問査定は、営業担当者が物件を訪問し、建物の劣化状況や周辺環境などを確かめてから査定額を提示する方法で、簡易査定よりも精度が高いという特長があります。最終的な売り出し価格は、不動産会社ではなく売主が決める必要があります。査定を受け、相場を知っておくと不動産売却において売り出し価格を決める際に役立つと思います。
[ 2 ] 媒介契約の締結
査定を依頼した不動産会社のなかから1社を選び、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分類され、売却活動における売主の自由度や、不動産会社に課される義務がそれぞれ異なります。
査定を依頼した不動産会社のなかから1社を選び、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分類され、売却活動における売主の自由度や、不動産会社に課される義務がそれぞれ異なります。
また、不動産会社に仲介を依頼する際は、仲介手数料を支払う必要があります。ただし、仲介手数料は成功報酬なので、買主が見つからず、売買契約が結べなかった場合は発生しません。仲介手数料の金額は法律によって、以下のように上限が定められています。
[ 3 ] 売却活動
媒介契約を結んだ不動産会社とともに、売却活動を進めます。不動産会社は、広告・宣伝を通して購入希望者を募り、内覧をセッティングします。居住中であれば内覧の対応は売主自らが行います。
[ 4 ] 売買契約の締結
不動産の買い手が決まったら、売買契約を結びます。このとき、購入意思の確認として、引渡しまでの間に買主から手付金を受け取ることが一般的です。
不動産の買い手が決まったら、売買契約を結びます。このとき、購入意思の確認として、引渡しまでの間に買主から手付金を受け取ることが一般的です。
[ 5 ] 決済・引渡し
物件の引渡しは決済と同日中に行われることがほとんどです。また、所有権を売主から買主へと移す「所有権移転登記」の手続きも、同時に行います。所有権移転登記は買主側が行うことが一般的となっており、司法書士に手続きを代行してもらうケースも多く存在します。
物件の引渡しは決済と同日中に行われることがほとんどです。また、所有権を売主から買主へと移す「所有権移転登記」の手続きも、同時に行います。所有権移転登記は買主側が行うことが一般的となっており、司法書士に手続きを代行してもらうケースも多く存在します。
一方で、売主は「抵当権抹消登記」が必要な場合があります。抵当権は住宅ローンを全て返済していても、自動的に抹消されることはありません。そのため、住宅ローンを利用して物件を購入した売主は住宅ローンを完済したら、必ず抵当権抹消登記を行いましょう。
[ 6 ] 確定申告
不動産売却により生じた利益は、譲渡所得といいます。この譲渡所得は、所得税や、住民税の課税対象のため納税を行う必要があり、これらの税金は総称して譲渡所得税と呼ぶことがあります。ただし、住宅売却による譲渡所得については、「3,000万円の特別控除」や「買い換えの特例」など、節税に活用できる特例があり、要件を満たすと税金が軽減される場合があります。譲渡所得の確定申告を行うにあたっては、控除や特例を利用できるかどうかを、あらかじめチェックしておくとよいでしょう。
不動産売却により生じた利益は、譲渡所得といいます。この譲渡所得は、所得税や、住民税の課税対象のため納税を行う必要があり、これらの税金は総称して譲渡所得税と呼ぶことがあります。ただし、住宅売却による譲渡所得については、「3,000万円の特別控除」や「買い換えの特例」など、節税に活用できる特例があり、要件を満たすと税金が軽減される場合があります。譲渡所得の確定申告を行うにあたっては、控除や特例を利用できるかどうかを、あらかじめチェックしておくとよいでしょう。
不動産を「買う」流れ （購入）
不動産は、取引の形態によって以下の「売主物件」と「仲介物件」の2種類に分けられます。
- ・売主物件…一戸建てであればハウスメーカーや工務店、マンションであれ ばデベロッパーなどが自社で建てた物件を直接販売している物件
- ・仲介物件…売主と買主の間に不動産会社が入って取引を仲介する物件
売主物件は新築マンションや新築一戸建てに多く、仲介物件は中古一戸建てや、中古マンションに多いという特徴があります。中古の物件は売主が個人である場合が多いので、取引の際は不動産会社が仲介に入るというのが一般的です。
家族構成やライフプランをもとに、居住地域や家の広さ、入居時期といった希望条件を洗い出し、優先順位を付けていきます。この際、新築物件にするか中古物件にするか、一戸建てとマンションのどちらを選ぶかについても考えておくとよいでしょう。
[ 2 ] 予算決め・資金計画
洗い出した希望条件からおおよその購入価格を調べ、資金計画を立てます。資金計画を立てる際は、初期費用を用意できるか、住宅ローンを無理なく返済していけるかといったように、短期・長期の両方の視点から考えるように心がけましょう。
洗い出した希望条件からおおよその購入価格を調べ、資金計画を立てます。資金計画を立てる際は、初期費用を用意できるか、住宅ローンを無理なく返済していけるかといったように、短期・長期の両方の視点から考えるように心がけましょう。
また、希望条件を全てかなえた物件の購入が予算的に厳しい場合は、希望条件の取捨選択をする必要があるかもしれません。
[ 3 ] 物件選び・住宅ローン選び
インターネットで検索したり、不動産会社に相談したりして、希望条件に合う物件を調べていきます。また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関や住宅ローンの利用条件などを比較し、金利や諸費用、返済期間についてのおおまかな見通しを立てておくとよいでしょう。
インターネットで検索したり、不動産会社に相談したりして、希望条件に合う物件を調べていきます。また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関や住宅ローンの利用条件などを比較し、金利や諸費用、返済期間についてのおおまかな見通しを立てておくとよいでしょう。
[ 5 ] 購入申し込み
内覧した物件のなかから、実際に購入したい物件を絞り込めたら、売主のハウスメーカーや仲介する不動産会社、マンションデベロッパーなどに対して、購入の申し込みを行います。この際、購入の意思を明確に示すため、「申込証拠金」を支払うことがあります。
内覧した物件のなかから、実際に購入したい物件を絞り込めたら、売主のハウスメーカーや仲介する不動産会社、マンションデベロッパーなどに対して、購入の申し込みを行います。この際、購入の意思を明確に示すため、「申込証拠金」を支払うことがあります。
申込証拠金を支払うと、交渉を優先的に進めてもらえる可能性がありますが、法的な効力はありません。そのため、売主や仲介業者は、申込証拠金を受け取っていても別の購入希望者との取引が可能です。ただし、契約が決まらなかった場合、売主や仲介業者は受け取った申込証拠金を返還しなければならないことが法律で定められています。支払う際は、返還について念のため確認しておくとトラブルを避けやすいでしょう。
[ 6 ] 住宅ローンの事前審査
住宅ローンを借り入れる場合は、事前審査を受ける必要があります。住宅ローンの事前審査は、申請者に返済能力があるかを簡易的にチェックするもので、数日から1週間以内に結果が出ることが一般的です。
住宅ローンを借り入れる場合は、事前審査を受ける必要があります。住宅ローンの事前審査は、申請者に返済能力があるかを簡易的にチェックするもので、数日から1週間以内に結果が出ることが一般的です。
[ 7 ] 契約内容の確認・重要事項の説明
購入にあたっての契約内容や重要事項について、宅地建物取引士から説明を受けます。ここでは、登記（物件の所在地や所有者を登録すること）の内容や購入金額、支払い日などに間違いがないかを口頭で説明されますが、書類にも事前に目を通して内容をしっかりと確かめましょう。
購入にあたっての契約内容や重要事項について、宅地建物取引士から説明を受けます。ここでは、登記（物件の所在地や所有者を登録すること）の内容や購入金額、支払い日などに間違いがないかを口頭で説明されますが、書類にも事前に目を通して内容をしっかりと確かめましょう。
[ 8 ] 売買契約の締結
契約内容に間違いがないことが分かったら、売買契約を結び、手付金を支払います。手付金は、購入の契約を結んだ証拠として支払うもので、物件の購入金額の5～10％が目安です。仲介物件の場合には不動産会社に対して、仲介手数料を支払う必要があります。支払うタイミングとしては、売買契約の締結時と物件の引渡し時の2回に分けて半金ずつ支払う不動産会社もあります。
[ 9 ] 住宅ローンの本審査・契約
住宅ローンを借り入れる場合、売買契約の後に住宅ローンの本審査を受け、借り入れの契約を結びます。本審査は事前審査よりも必要書類が多く、結果が出るまでに日数を要する傾向にあります。
住宅ローンを借り入れる場合、売買契約の後に住宅ローンの本審査を受け、借り入れの契約を結びます。本審査は事前審査よりも必要書類が多く、結果が出るまでに日数を要する傾向にあります。
[ 10 ] 引渡し・融資実行
物件の引渡しを受けるのと同じ日に、住宅ローンの融資の実行と、不動産の登記の手続きを行います。不動産購入に関する登記手続きには、中古住宅の所有権が移動したことを示す「所有権移転登記」、住宅ローンを利用する際に金融機関と共同申請する「抵当権設定登記」などがあります。抵当権とは、借主が住宅ローンを返済できなかった場合に、金融機関が物件を差し押さえ、競売に出すことで得た利益を返済費用に充てられる権利です。登記手続きは自分で行うこともできますが、抵当権設定登記が必要な場合は、司法書士に依頼することが一般的です。
不動産売買に必要な書類 （売却）（購入）
不動産売買では、契約を結ぶ際や登記の手続きを行うときに、さまざまな書類を準備する必要があります。不動産売買をスムーズに行うには、先ほど解説した売買の流れのなかで、書類が必要となるステップを押さえ、スケジュールに余裕を持って用意することが大切です。
ここからは、不動産を「売る」場合と「買う」場合のそれぞれについて、必要書類をご紹介します。
不動産を「売る」ときの必要書類 （売却）
不動産を売却する際は、購入する際に比べて、必要書類が多くなります。というのも、中古物件の売却では、権利の所在を示す書類や、土地面積が分かる書類を不動産会社に提出しなければならなかったり、物件の固定資産税額を示すために、年税額が分かる書類を準備する必要があったりするためです。
なかでも、以下に挙げる書類は重要度が高い書類です。
これら以外にも、不動産会社に用意してもらう書類や、買主に提出してもらう書類などが複数存在します。不動産売却で用意するべき書類については、以下の記事で詳しく解説しています。
ただし、必要書類とひと口にいっても、必ず用意すべきものから、スムーズな売却のために用意するのが望ましいといったレベルのものまで、必要性の度合いには差があります。また、一戸建てとマンションのどちらを売却するかによっても、必要書類は違ってきます。そのため、実際に不動産売却に臨むにあたっては、必要書類について、不動産会社に詳しく尋ねてみることが望ましいでしょう。
不動売却の際に必要となる書類 （売却）
ここでは、不動産売却に必要な書類、あるとよい書類の内容について、不動産売却の流れに沿って解説します。
訪問査定の際に必要な書類 （売却）
物件の基本情報のみで行う簡易査定は、査定前に用意しなければならない書類はありませんが、不動産会社の担当者が現地を訪れて細かく調査する訪問査定では用意しておきたい書類があります。
登記済証（権利証）または登記識別情報
登記済証（権利証）や登記識別情報は、不動産を購入し、所有権保存登記または所有権移転登記をした際、法務局から渡された書類であり、売主だけが持つ書類です。この情報があることで真の所有者であることを確認できます。
登記済証（権利証）や登記識別情報は、不動産を購入し、所有権保存登記または所有権移転登記をした際、法務局から渡された書類であり、売主だけが持つ書類です。この情報があることで真の所有者であることを確認できます。
土地の確定測量図
土地または一戸建ての売却を依頼する場合には、「土地の確定測量図」も用意しておくことが望ましいといえます。土地確定測量図とは、道路も含め隣接する全ての境界が確定している状態のときのみに作成される実測図で、境界が確定していることを証明する書類となります。
土地または一戸建ての売却を依頼する場合には、「土地の確定測量図」も用意しておくことが望ましいといえます。土地確定測量図とは、道路も含め隣接する全ての境界が確定している状態のときのみに作成される実測図で、境界が確定していることを証明する書類となります。
媒介契約の際に必要な書類 （売却）
媒介契約を結べば、不動産仲介会社にサイトや広告などを通じて物件を宣伝してもらうことになります。そのために必要な書類、あるとよい書類は以下の通りです。
本人確認書類
物件の所有者本人であることを証明するために、本人確認書類が必要です。提出の必要はないので、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートといった本人確認書類を媒介契約締結時には忘れないようにしましょう。
物件の所有者本人であることを証明するために、本人確認書類が必要です。提出の必要はないので、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートといった本人確認書類を媒介契約締結時には忘れないようにしましょう。
物件の間取り図・パンフレット
物件のパンフレット等に記載されている間取り図は不動産会社がチラシやインターネット広告に掲載する間取り図を作成する際に必要になります。所有の物件について、不動産会社の営業担当者に説明する際にも便利ですし、売却活動を進めていく際にも使える書類となるため、可能な限り準備しておくことが望ましいです。
物件のパンフレット等に記載されている間取り図は不動産会社がチラシやインターネット広告に掲載する間取り図を作成する際に必要になります。所有の物件について、不動産会社の営業担当者に説明する際にも便利ですし、売却活動を進めていく際にも使える書類となるため、可能な限り準備しておくことが望ましいです。
確認申請書、確認済証、検査済証
確認申請書とは、新築時に確認申請を行ったときの書類を指し、確認済証は確認申請が通ったときの書類、検査済証とは竣工時に検査が通ったときの書類です。これらの書類は、重要事項説明書に書類の有無が記載され、最終的に引渡し時に買主へ引き渡す書類となります。なお、マンション売却の場合は不要です。
確認申請書とは、新築時に確認申請を行ったときの書類を指し、確認済証は確認申請が通ったときの書類、検査済証とは竣工時に検査が通ったときの書類です。これらの書類は、重要事項説明書に書類の有無が記載され、最終的に引渡し時に買主へ引き渡す書類となります。なお、マンション売却の場合は不要です。
耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
耐震診断報告書は、設計者や診断者からの耐震診断の結果を表したものを指します。一方でアスベスト使用調査報告書とは、アスベスト（石綿）が含まれる建材が使用されているかを調査し、結果をまとめたものです。
耐震診断報告書は、設計者や診断者からの耐震診断の結果を表したものを指します。一方でアスベスト使用調査報告書とは、アスベスト（石綿）が含まれる建材が使用されているかを調査し、結果をまとめたものです。
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、築年数が相当に古い物件を売る際にあった方がよい書類となります。耐震診断報告書なら1981年よりも前、アスベスト使用調査報告書なら1975年よりも前に建てられた建物であれば用意しておくとよいでしょう。これらの年数以降に建てられた物件を売却する場合は、基本的に不要な書類です。
売買契約時に必要な書類 （売却）
買主が見つかり、不動産を売却するための売買契約を結ぶ際には下記の書類が必要です。
付帯設備表および告知書
付帯設備表とは、物件と一緒に引き渡す設備の状態について記載が求められる書類です。基本的には、インターフォンや浴室乾燥などの建物に備え付けられた設備の不具合について記載します。また、エアコンや温水洗浄便座などをそのまま置いていく場合は、これらの設備の有無と残置の状態を記載します。一方で告知書とは、周辺環境や過去に関することも含む物件の不具合について記載が求められる書類です。なお、これらの書類は不動産会社が用意しますが、記載は売主が行います。
付帯設備表とは、物件と一緒に引き渡す設備の状態について記載が求められる書類です。基本的には、インターフォンや浴室乾燥などの建物に備え付けられた設備の不具合について記載します。また、エアコンや温水洗浄便座などをそのまま置いていく場合は、これらの設備の有無と残置の状態を記載します。一方で告知書とは、周辺環境や過去に関することも含む物件の不具合について記載が求められる書類です。なお、これらの書類は不動産会社が用意しますが、記載は売主が行います。
実印
こちらは書類ではありませんが、売買契約書に実印を押すため、必要です。
こちらは書類ではありませんが、売買契約書に実印を押すため、必要です。
引渡しの際に必要な書類 （売却）
ここまでは、売買契約までに必要となる書類を見てきました。続いて、引渡しの際に必要となる書類を確認しましょう。
登記済証（権利証）または登記識別情報
所有権移転のために必要な書類です。登記済証（権利証）または登記識別情報は訪問査定の際に用意する書類ですが、引渡し時にも必要になります。
所有権移転のために必要な書類です。登記済証（権利証）または登記識別情報は訪問査定の際に用意する書類ですが、引渡し時にも必要になります。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、所有権移転登記のための登録免許税を計算する際に必要です。年度が異なるものは利用できません。
固定資産評価証明書は、所有権移転登記のための登録免許税を計算する際に必要です。年度が異なるものは利用できません。
住民票
こちらも、所有権移転のための登録免許税を計算するために必要です。
こちらも、所有権移転のための登録免許税を計算するために必要です。
実印・印鑑証明書
印鑑証明書は、実印が役所に登録されたものであることを証明するために必要な書類です。引渡し日から3か月以内のものを用意する必要があります。
印鑑証明書は、実印が役所に登録されたものであることを証明するために必要な書類です。引渡し日から3か月以内のものを用意する必要があります。
確定測量図・境界確認書
境界確認書は、隣の土地との境界が明確に記載された書類です。一般的に一戸建てや土地の売買契約では、境界が確定していることが、引渡しの条件となります。売買契約書のなかに条件として盛り込まれていれば、引渡し時までに用意することが必須です。提出する実測図は、確定測量図となります。なお、マンションの売却の場合は必要ありません。
境界確認書は、隣の土地との境界が明確に記載された書類です。一般的に一戸建てや土地の売買契約では、境界が確定していることが、引渡しの条件となります。売買契約書のなかに条件として盛り込まれていれば、引渡し時までに用意することが必須です。提出する実測図は、確定測量図となります。なお、マンションの売却の場合は必要ありません。
抵当権抹消書類
住宅ローン残高が完済できていない物件を売る場合には、売却代金を充てて一括返済を行うため引渡しと同時に抵当権を抹消します。抵当権とは、債権者（お金を融資した銀行）が抵当権を設定した不動産から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。抵当権抹消書類は売主の銀行担当者が保有しています。
住宅ローン残高が完済できていない物件を売る場合には、売却代金を充てて一括返済を行うため引渡しと同時に抵当権を抹消します。抵当権とは、債権者（お金を融資した銀行）が抵当権を設定した不動産から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。抵当権抹消書類は売主の銀行担当者が保有しています。
不動産を「買う」ときの必要書類流れ （購入）
不動産購入時の必要書類は以下の表の通りです。
不動産売買に掛かる費用
不動産購入に際しては、物件そのものの購入金額以外にも、不動産会社や金融機関に対して手数料を支払ったり、国や地方自治体に対して税金を納めたりといったように、さまざまな種類の出費が発生します。また、売却を行う場合も同様に諸費用が発生し、税金にかかわる譲渡所得を算出するには、売却金額から諸費用を差し引く必要があります。
不動産売却と購入にかかる費用について、「税金」「そのほかの初期費用」の2種類に大別して紹介していきます。
不動産を「売る」ときの費用 （売却）
不動産を売却する際の費用の項目は、以下の表のようになります。税金以外の諸費用を売却金額から差し引いたものが利益、つまり譲渡所得となります。
不動産を「買う」ときの費用 （購入）
不動産を購入する際は、購入金額を除き、以下のような費用が発生します。
確定申告を行う際に必要な書類 （売却）
不動産の売却によって譲渡所得が発生した場合、確定申告を行う必要があります。確定申告を行う際に必要となる書類を見ていきましょう。
申告書 （売却）
確定申告を行う場合は、「確定申告書B」「確定申告書第三表」「確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）」の3種類の申告書を記入する必要があります。
確定申告書B
確定申告書Bは、事業所得や不動産所得がある人が使用する申告書です。なお、給与所得や公的年金などの所得がある人が使用する申告書Aは、2023年の1月に廃止され、申告書Bに一本化されています。
確定申告書Bは、事業所得や不動産所得がある人が使用する申告書です。なお、給与所得や公的年金などの所得がある人が使用する申告書Aは、2023年の1月に廃止され、申告書Bに一本化されています。
確定申告書第三表
土地や建物、株式の譲渡などによる所得があった場合、ほかの所得とは分けて確定申告書第三表に記載し、納税額の計算を行う必要があります。
土地や建物、株式の譲渡などによる所得があった場合、ほかの所得とは分けて確定申告書第三表に記載し、納税額の計算を行う必要があります。
確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）
不動産を売却した際に、購入コストよりも売却代金のほうが上回っている場合、譲渡所得として扱われ、課税対象となります。
不動産を売却した際に、購入コストよりも売却代金のほうが上回っている場合、譲渡所得として扱われ、課税対象となります。
なお、3つの申告書は税務署の窓口で受け取るか、国税庁の公式ページからダウンロードできます。
●国税庁のページはこちら
以下の書類に関しては、確定申告の提出書類とはされていませんが、実際の確定申告では約半数程度の人が証拠書類として提出しているようです。証拠書類の提出は必須ではありませんが、提出が望ましいといえるでしょう。
売却物件の売却時の売買契約書（コピー） （売却）
売買契約書は、売買取引の内容が記載された契約書です。
売却物件の購入時の売買契約書（コピー） （売却）
不動産を購入した際に作成された売買契約書です。購入時の売買契約書は、取得費用を算出する際に用いられます。
仲介手数料、印紙税などの領収書 （売却）
不動産の売却にかかった仲介手数料や印紙税の領収書を用意しましょう。経費として計上することで譲渡所得税を抑えられます。
不動産売却で特例を利用する際に必要な書類 （売却）
不動産売却の際、ケースによっては節税できる可能性があります。特例を利用する際はそれぞれに必要な書類があるので注意しましょう。以下で、特例ごとに必要な書類をご紹介します。
3,000万円の特別控除 （売却）
3,000万円の特別控除とは、住宅の売却時にかかる譲渡所得税に対する優遇措置であり、課税対象額から3,000万円が控除されるという特例を指します。
この特例を利用するためには、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を提出する必要があります。また、住民票に記載されている住所と売却した住居地が異なる場合は、譲渡契約を結ぶ日の前日までに戸籍の附票の写しや消除された戸籍の附票の写しといった、売主がその住居を所有していたことを証明する書類を用意しましょう。
●3,000万円の特別控除に関する国税庁のページはこちら
軽減税率の特例 （売却）
軽減税率の特例とは、不動産の所有が10年を超える場合、譲渡所得にかかる税金の税率が低くなるというものです。申請するには、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）と、居住している期間が10年を超えることを証明するために、売却資産の登記事項証明書が必要です。
この特例も3,000万円の特別控除と同様に、住民票の住所と売却した住居の住所が異なる場合は、売主がその住居を所有していたことを証明する書類が必要になります。
●軽減税率に関する国税庁のページはこちら
特定居住用財産の買換えの特例 （売却）
特定居住用財産の買換えの特例とは、マイホームを売却し、代わりのマイホームを買い換えた際に、譲渡益にかかる税金の納税を繰り延べることができるものです。この特例を利用する場合、主に以下のような書類が必要となります。
・売買契約書のコピー
・購入した新居の土地、建物の全部事項説明書
・築年数の要件を満たさない場合は耐震基準を示す書類（以下のいずれか）
a 耐震基準適合証明書（築年数が25年以上の場合）
b 建設住宅性能評価書（築年数が25年以上の場合）
c 保険加入証明書等（築年数が25年以上の場合）
・売却した旧居の土地、建物の全部事項説明書 など
・購入した新居の土地、建物の全部事項説明書
・築年数の要件を満たさない場合は耐震基準を示す書類（以下のいずれか）
a 耐震基準適合証明書（築年数が25年以上の場合）
b 建設住宅性能評価書（築年数が25年以上の場合）
c 保険加入証明書等（築年数が25年以上の場合）
・売却した旧居の土地、建物の全部事項説明書 など
●マイホームを買い換えたときの特例に関する国税庁のページはこちら
不動産売却に必要な書類の取得方法 （売却）
ここまで不動産売却や確定申告などに必要な書類についてご紹介してきました。ここでは、それらの書類の取得方法を解説します。
不動産を取得した際に受け取っているもの （売却）
以下の書類は、不動産取得時に受け取っている可能性があるものです。紛失している場合は不動産会社に早めに伝えておきましょう。
役所で入手するもの （売却）
以下の書類は市区町村の役所に行けば、300～400円程度で取得することができます。
・印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・住民票
・固定資産評価証明書
・住民票
不動産会社が用意してくれるもの （売却）
下記の書類は、一般的に不動産会社が作成する、またはひな型を用意する書類です。
・登記簿謄本または登記事項証明書
・売買契約書
・付帯設備表および告知書
・鍵受領書
・物件引渡確認書
・売買契約書
・付帯設備表および告知書
・鍵受領書
・物件引渡確認書
そのほかの取得方法 （売却）
必要書類、あるとよい書類のなかには調査をして取得しなければならないものがあります。以下はその一例です。
・土地測量図・境界確認書
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
なお、これらの書類はマンションの場合は不要であったり、マンションの管理会社が保存していたりすることが一般的です。
また、固定資産税、都市計画税納税通知書は毎年課税明細書が届き、抵当権抹消書類は銀行の担当者から受け取ることによって取得できます。
不動産売却に必要な書類の準備は計画的に！ （売却）
不動産を売却するためには、多くの資料を集めなければいけません。また、資料のなかには役所で取得する必要があったり、保管している書類を見つけ出したりするのには時間がかかる場合もあるでしょう。スムーズに売却を進めるために、売却を検討し始めたら、必要書類があるかチェックしたり、少しずつそろえたりする準備を始めることをおすすめします。
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ポイントを押さえて不動産売買を成功させましょう！
このブログでは、家を「売る」ときと「買う」ときそれぞれの視点から、不動産売買の基本的なポイントを解説してきました。
冒頭でもお伝えしたように、不動産売買では大きなお金が動くうえに、いくつものステップを経ることから時間がかかります。取引方法については電子化が進んでおり、踏むべきステップや用意するべき書類なども変容していく可能性があります。そのため、不動産売買を納得できる形で進めていくには、最新の情報を収集しながら、お金とスケジュールの計画を綿密に立て、信頼できる不動産会社と取引を進めていくことが大切です。
ここまででご紹介した書類のほかにも、マンションの場合は、管理費や修繕積立金の額が分かる書類、管理規約、使用細則、分譲時のパンフレットが、一戸建ての場合は、設計図書や確認申請書、確認済証、検査済証が必要になります。また、設備取扱説明書、保証書、アフターサービス基準書なども引渡しの際に必要であることが一般的です。土地および一戸建ての場合は、越境の覚書も、あれば引渡し書類となります。これによって、売却後のトラブルを防ぐことにもつながるため、思い当たる書類がある場合は、可能な限り探すようにしましょう。
特に、マイホームを買い替える場合は、不動産売却と購入を並行して進めることになり、手続きが多い分、留意すべきポイントも増えてきます。マイホームの買い替えについては、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却は、一般的には人生のなかで何度も行うことではないため、初めて不動産売却に臨むという方も多いでしょうし、人生のなかでも、特に大きなお金が動く重要なイベントの1つといえるでしょう。売却について分からないことや不安なことがある場合は、プロである不動産会社に一度、相談してみましょう。
彦や不動産では、不動産売却・購入ともにさまざまなサポートを行っています。売却を考えている方や、物件の売却や購入でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。
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