”賃貸経営の懸念”　貸す前に知っておくべき基礎知識　

2020.02.23

不動産コラム
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物件を貸す前に知っておきたい基礎知識

このブログ記事の趣旨
物件を賃貸に出す際に、管理や運営のサポートを行ってくれる「賃貸管理会社」。管理会社に業務を依頼することで、細かい管理業務を自分で行う必要がなくなり、家賃の回収もスムーズになります。今回は、賃貸管理会社の業務範囲やメリット、費用についてご紹介します。

「賃貸経営の基礎知識を知りたい」という方は、

こちらのブログ記事をご覧ください。

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賃貸管理会社とは？

賃貸物件の管理や運営を行うことを「賃貸管理」といい、不動産所有者が不動産を貸し出す際にサポートを行う会社を賃貸管理会社といいます。

たとえば、分譲マンションを所有していて、転勤を理由にその物件を賃貸として貸し出したいという人がいるとします。ですがその人は、「賃貸管理の経験はないため何をすればよいか分からない」とか「賃貸管理は大変そうだから自分でできるか心配」といった不安を抱かれると思います。

そんな人の代わりに入居者とのやり取りを行ったり設備の交換の手配をしたりと、賃貸管理の幅広い業務をサポートしてくれるのが賃貸管理会社なのです。ちなみに、賃貸管理会社は、不動産管理会社とも呼ばれています。不動産の所有者であるオーナーは、賃貸管理会社に管理委託費を支払って管理業務を一任するのが一般的です。

今回は、自分の所有物件の賃貸管理を誰かに任せたいけれど「賃貸管理会社がどこまで対応してくれるのか知りたい」や「賃貸管理会社に依頼するメリットを知りたい」といった人に向けて賃貸管理会社が一般的に行う業務や役割、管理を委託するメリットなどについて詳しくご紹介します。

賃貸管理と賃貸仲介の違い

不動産賃貸に関する業務は、大きく「賃貸管理業務」と「賃貸仲介業務」に分けられます。賃貸管理会社には両方の業務を行う会社や、賃貸管理のみを行う会社もあります。

賃貸管理業務の目的は、オーナーの不動産賃貸運営をサポートし、入居者が満足できる住環境を整えるためのサポートをすることです。そのため主に以下のような業務内容が挙げられます。

・家賃の集金
・契約更新手続き代行
・入居者からの相談対応
・室内の設備の修繕手配をはじめとしたメンテナンス
・退去に関する

なお、マンション全体の管理会社（建物管理会社）とは業務範囲が異なるため注意しましょう。マンションの管理会社では、主に共用部であるエントランスや廊下、ゴミ置き場などの維持管理などを行います。

一方で、仲介業務の目的は、不動産を貸したい人と借りたい人を引き合わせて、契約を成立させることです。そのため、主に以下のような業務を行います。

・入居者の募集
・入居審査
・賃貸借契約手続き

賃貸借契約手続きを行うには重要事項の説明が必要なため、必ず宅地建物取引士（宅建）の免許が必要となります。

賃貸管理会社の業務内容は？

では具体的に賃貸管理会社へ依頼すると、どのような業務を行ってくれるのかを詳しく見ていきましょう。会社によっては、依頼する業務の範囲が選べるようにいくつかプランが用意されている場合もあります。一般的に、依頼する業務の範囲が大きくなればなるほど費用も高くなります。

入居者を募集する

分譲マンションの場合「分譲賃貸」として入居者を募集します。入居が決まると、オーナーは家賃の1か月分の初期費用を賃貸管理会社へ支払うことが一般的です。賃貸管理会社が自ら入居者募集をはじめとする賃貸仲介業務を行うことも多く、入居者の募集は、広告を出す媒体やエリアなどをはじめとして、その会社の営業力やノウハウが問われるので、信頼できる会社選びが重要です。

賃貸借契約関係を手続き（新規・更新）する

借主が見つかると、賃貸借契約に関する手続きに移ります。この際、契約者となる借主や実際にそこに住む入居者への審査も同時に行われ、借主には安定的な収入があるのか、入居者がトラブルを起こす可能性がないかなどの情報を確認します。そして、審査が通り入居が決まると、新規賃貸借契約手続きを行います。また、入居者への更新手続きに関しても継続して行ってくれるため安心です。

家賃集金、滞納者に督促する

オーナーに代わって、家賃の集金を行います。もし、家賃の滞納があった場合は督促も行います。

しかし、一般的に借主は家賃保証会社へ加入することになっているため、万が一滞納されたとしても、家賃と同じ金額を保証会社から受け取ることができます。家賃保証会社へ加入している場合は、家賃保証会社が入居者へ督促を行うことになります。

クレームに対応する

入居者からのクレームやトラブルは、放っておくと大きな問題に発展することがあり、早急に対応する必要があります。たとえば、トラブルによって入居者が退去してしまったり、家賃の支払いを拒絶してしまったりするようなことにもつながります。クレームには以下のようなものが挙げられます。

・騒音
・水漏れ
・異臭・悪臭
・ペットに関する問題　など

こうした対応は問題が複雑で精神的にも大変であることが多いため、賃貸管理会社に代行してもらえると負担の軽減にもなるでしょう。

退去の立ち会い、精算を行う

退去時の立ち会いや敷金の精算などを行ってくれます。退去時は、原状回復に関連する敷金返還で入居者とトラブルになりやすい場面です。このような場合でも、国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

修繕工事を手配する

入居中や退去後など室内の修繕工事が必要なときは、工事の手配を行います。入居期間中に設備の故障や不具合があった場合にはその解消を、退去後は入居前の状態への回復を目的とした工事になります。

費用負担に関しては一般的に、通常使用で発生する損耗の範囲であれば貸主負担となり、入居者の過失によるものは借主負担となります。

賃貸管理会社へ委託するメリットは？

賃貸管理会社の具体的な業務内容と併せて、委託するメリットについてもお伝えします。今、賃貸管理会社へ依頼するか迷っている人はしっかりと把握しておきましょう。

煩わしい業務がなくなる

賃貸の仲介や管理を委託することで、上記で紹介してきたような入居者の募集から管理運営に至るまで、賃貸にかかわる煩雑な業務を代行してもらえます。これらを自分の力だけで行おうとすると大きな労力となります。また、自分の住んでいる場所と貸し出している物件の場所が離れている場合は、物理的に対応が不可能な場面も出てくるでしょう。

物件内の設備の故障やトラブルなどの慣れない事案が起きたときにも、いつでも相談できるので安心です。

家賃滞納があった場合に動いてくれる

前述した通り、賃貸管理会社は毎月の家賃の集金や滞納があった場合に借主へ督促をかけてくれます。家賃の支払いがなければオーナーへの収入がなくなってしまうので、スムーズに家賃を集金することは賃貸運営において重要なポイントです。滞納といったネガティブな対応に至っても、しっかりと動いてくれると安心できるでしょう。

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◇まとめ

今回は、賃貸管理会社と賃貸仲介の違い、さらに「管理委託」のメリットについて解説しました。
大家さんは賃貸物件の所有者であり、管理会社は所有者ではなくその物件の管理を任されるといった立場になります。
大家さんが直接管理を行う「自主管理」と管理会社に管理を任せる「管理委託」にはそれぞれ異なるメリットがあるため、どちらを選ぶかは慎重に検討する必要があります。

不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。

また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。

彦や不動産では、不動産賃貸経営・売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。賃貸経営・売却を考えている方や、物件の購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。

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