不動産売却の前のリフォームは必要？

少しでも高く不動産売却したいなら、物件の状態を良くするのがポイントです。
そこで考えられる対策にリフォームが挙げられますが、必ずしも工事すれば高く売れるようになるとは限りません。

このブログ記事の趣旨
そこで不動産売却前にリフォームするメリット・デメリットや、リフォームしないで売却するときのコツをご紹介します。

「まずは売却の基礎知識を知りたい」という方は、

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リフォームして不動産売却するメリット・デメリット

不動産売却前にリフォームを実施すると、設備の故障や内装の汚損などの問題を解消できます。しかしリフォームを実施するかどうかは、以下のメリット・デメリットを踏まえて慎重に判断しなければなりません。

リフォームするメリット

リフォームしてから不動産売却すると、劣化した設備や内装を刷新できるため買主に与える印象がアップします。見た目で購入判断する方は多いので、第一印象が良ければ早期売却に成功する可能性も高まるでしょう。またリフォーム済みの物件は、買主にとっても購入後すぐに住めるのがメリットです。

そのため新築と中古で迷っている方や、設備や内装にあまりこだわりのない方に向けてアピールしやすくなります。そして買主が購入後にリフォームする場合、家の購入代金とは別にリフォーム費用のローンを組むことがあります。
しかしリフォーム済みの物件なら、購入代金のみでローンを組むことが可能です。
融資にかかる手間を省けるため、買主も見つかりやすくなるでしょう。

リフォームするデメリット

費用をかけてリフォームしても、工事にかかった代金を売却価格に上乗せできるとは限りません。価格に反映できなければかえって損してしまうため、注意が必要です。
そして中古物件を探す方の多くは、設備や内装が古くなっていたとしても、少しでも安く物件を購入したいと考えています。
自分好みにリフォームすることを前提としているなら、多少の不具合であれば購入判断に与える影響は少ないでしょう。むしろ不動産売却前にリフォームしたことで、買主のニーズに合わなくなるデメリットに注意が必要です。

基本的にリフォームは不要

リフォームすれば買主は見つかりやすくなる一方で、工事にかかった費用の分だけ高く売れるとは限りません。また設備の交換も含めて、物件購入後に自分の手でリフォームしたいと考える買主も多いです。そのため基本的には、不動産売却前のリフォームは不要であると言えるでしょう。売主側でリフォームする場合でも、工事費用は売却価格に反映できない可能性がある点に注意してください。

不動産売却前にリフォームが必要なケースとは？

多くの物件で、不動産売却前にリフォームは必要ありません。それでも劣化の激しい箇所や、故障している重要な設備については修繕したほうが良いでしょう。そこで、工事箇所別の費用相場をご紹介します。

簡易リフォームにかかる費用相場

外壁：1㎡あたり3,000円～8,000円
塀：1㎡あたり1.3万円～2.2万円
畳：1枚あたり1.3万円
障子：1枚あたり2,000円
壁紙：1㎡あたり1,000円
給湯器：8万円～35万円

上記のような簡易リフォームは、比較的少ない費用で実施可能です。
たとえば外壁の汚れや畳の傷みなどは、見た目の印象にマイナスの影響を与えてしまいます。また喫煙者やペットがいる場合、壁紙に匂いが染み付いている可能性もあるでしょう。そこで簡易リフォームを実施すれば、少ない費用で見た目の印象を改善できます。

工事の優先順位を決めるのがポイント

簡易リフォームをする際は、優先順位を決めて工事を実施するのがポイントです。
工事にお金をかけ過ぎると損してしまうため、100万円以内に抑えると良いでしょう。
購入判断に影響を与える箇所に絞ったリフォームをおこなえれば、少ない費用でも高い効果を得られます。しかし個人で判断すると、優先度の低い箇所まで工事してしまうかもしれません。そこで工事箇所については、不動産会社と相談しながら決めるのがおすすめです。

フルリフォームには400万円以上かかる

フルリフォームを実施すれば、新築にも見劣りしない状態にすることが可能です。
しかしフルリフォームには、400万円以上かかります。
工事の規模や坪数によっては、1,000万円近くかかることも珍しくありません。
費用がかさめば売却価格も高く設定せざるを得なくなるため、どのようなリフォーム内容にするかは慎重に決める必要があります。

リフォームしないで不動産売却する方法とは？

不動産売却前にリフォームをしない場合でも、工夫すれば買主に良い印象を与えられます。そこで不動産売却を成功させるため、リフォーム以外でするべきことをご紹介します。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、専門の資格を有する検査員による住宅診断のことです。目視や動作確認を中心に、以下の項目を検査します。

構造耐力上主要な部分：基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版、横架材など
雨水の浸入を防止する部分：屋根もしくは外壁またはこれらの開口部に設ける戸、枠や建具、雨水を排除するために設ける排水管（屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分）など

個人では判断できない不具合や欠陥の有無を調べられるため、不動産売却前にはホームインスペクションを実施するのがおすすめです。
売主側でリフォームしない場合でも、工事すべき箇所を把握しておくことは重要です。

ホームインスペクションのメリット

中古住宅を売買する際、不動産会社はホームインスペクションについて売主・買主に説明しなければなりません。検査自体は義務付けられていませんが、トラブル防止のためにも不動産売却前の検査がおすすめです。

売主側で検査を実施すれば、インスペクション実施済みの物件として売り出せます。
売主側で簡易リフォームを実施するときも、検査結果に応じた工事箇所を決定できます。そして買主にとっては、不具合や欠陥の有無がはっきりした状態で購入判断できるのがメリットです。検査により多少の不具合が判明しても、修繕できる範囲だとわかれば安心して購入に進めるでしょう。

ハウスクリーニングを実施する

目立った汚損がなかったとしても、ハウスクリーニングは実施しておくのがおすすめです。一見キレイになっているようでも、個人では掃除しきれない箇所は少なくありません。そこで少なくとも生活感の出やすい水回りは、プロのハウスクリーニングを依頼するのがポイントです。

水アカや黒ずみ、油汚れといった頑固な汚れもしっかりと落としてもらえます。
また天井といった高所の掃除や、床のワックスがけなども、プロに依頼するほうがキレイに仕上がります。ポイントを絞ったハウスクリーニングなら数万円から実施できるため、不動産売却前に済ませると良いでしょう。

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まとめ

不動産売却をするなら知っておきたい、リフォームのメリット・デメリットや必要性についてご紹介しました。基本的には、リフォームしないほうが良いケースが多いでしょう。しかしホームインスペクションやハウスクリーニングは有効なので、まずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。

不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。

また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。

彦や不動産では、不動産賃貸経営・売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。賃貸経営・売却を考えている方や、物件の購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。

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