賃貸中の投資用マンションでも売却は可能？

このブログ記事の趣旨
投資用マンションを売却したくても、賃貸中のケースがあるかもしれません。その場合は、空室になるまで売却を待たなくてはならないのでしょうか。今回は賃貸中の投資用マンションの売却について、注意点などを踏まえながらご説明します。

【目次】

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賃貸中の投資用マンションを売却する方法とは

投資用マンションを売却したいときに、部屋が空室であるとは限りません。
賃貸中の場合は、「入居者に売却することを伝えなくてはならないのか」「そもそも、売却できないのではないか」など、さまざまな疑問が生じるでしょう。
結論から申し上げますと、賃貸中の投資用マンションでも売却は可能です。
オーナーだけが変わることになるため、賃貸中の投資用マンションは売買の際に「オーナーチェンジ物件」と呼ばれます。
また、入居者に売却の許可を得る必要はなく、売却後に賃貸人変更通知書を作成して、オーナーの変更を知らせれば問題ありません。
ただし、賃貸中の投資用マンションを売却する際は、「売却を理由にして入居者を退去させることはできない」という注意点があります。
その理由には、不動産の賃貸借契約が大きく関わっています。

不動産の賃貸借契約について

不動産の賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約は期間の定めがなく、入居者が希望した場合は基本的に更新される契約です。
正当な事由がないと、オーナーから退去を求めることはできず、借主の権利が強く保護されています。
一方、定期借家契約には期間の定めがあり、期間が満了になると基本的に借主は退去します。
「長期出張している間だけ」など、決まった期間のみ貸したい場合に有効な契約です。
ただし、期間が満了する半年前までに、その旨を入居者に伝える必要があるので注意しましょう。
このように、どちらの契約でも、オーナーの都合である売却を理由に退去してもらうことはできません。
ですから、賃貸中の投資用マンションを売却したいときは、入居者がいる状態で進めましょう。

サブリースの場合の対応について

サブリースとは、管理会社がオーナーから借り上げた物件を入居者に貸す方式のことです。
この場合、オーナーにとっての借主は管理会社になるため、売却は管理会社との契約内容に沿って進めます。
ただし、この場合も入居者の権利が強く保護される点は同じなので、覚えておきましょう。

賃貸中の投資用マンションの売却で必要な賃貸人変更通知書とは

賃貸中の投資用マンションを売却する前に、入居者へ連絡する必要はありません。
ただし、売却後はオーナーが代わった旨を入居者に知らせる必要があるため、賃貸人変更通知書を作成することが一般的です。
賃貸人変更通知書は新しいオーナーが作成することが多いので、売主が作成するケースは少ないかもしれませんが、内容は把握しておきましょう。

賃貸人変更通知書の必要性と記載内容

入居者にとって、オーナーの変更自体はそれほど影響があることではないでしょう。
ただ、家賃の振込先など、オーナーが変わることによって変更になる事項を伝える必要があります。
そのために発行する書類が、賃貸人変更通知書です。
賃貸人変更通知書には、主に以下のような内容を記載します。

オーナーが変更になったこと
敷金や保証金の返還義務は新しいオーナーが引き継ぐこと
賃貸借契約の内容に変更はないこと
家賃の新しい振込先
管理会社が新しくなる場合は会社名や連絡先

これらの内容は入居者に関係することなので、しっかりと伝えておくべきです。
賃貸借契約については、思い違いを防ぐために、現在の賃料や契約期間などを記載しておく良いでしょう。
振込先は銀行名や口座番号だけではなく、切り替わる月も忘れずに記載しておきましょう。

マンションの売却開始から賃貸人変更通知書を発行するまでの流れ

投資用マンションの売却開始から賃貸人変更通知書の発行までの基本的な流れは、以下のとおりです。

物件の査定を受ける
不動産会社と媒介契約を締結する
売却活動をおこない、買主が決まったら売買契約を締結する
決済をおこない、物件を引き渡す
賃貸借契約の引き継ぎをする
賃貸人変更通知書を発行する

居住用の不動産は物件を引き渡したら終了しますが、投資用マンションの場合は「賃貸借契約の引き継ぎ」と「賃貸人変更通知書の発行」があります。
賃貸借契約は、不動産の所有権移転登記をおこなうと引き継がれるため、再契約などは不要です。
ただし、入居者から敷金や保証金を預かっている場合は、以下の方法で引き継ぎをしましょう。

新しいオーナーに預かっている現金を渡す
入居者に一度返金し、新しいオーナーに預け直してもらう
売却代金と相殺する

預り金の扱いに関するトラブルは多いので、新しいオーナーとしっかり話し合って、お互いが納得できる方法にしましょう。

賃貸中の投資用マンションを売却する際の注意点

投資用マンションが賃貸中の場合、売却する際に覚えておくべき注意点があります。
主な注意点は、以下の3つです。

賃貸借契約の内容変更は入居者とおこなってもらうこと
購入検討者が内見できないケースが多いこと
売却に時間がかかる可能性があること

これらの注意点について、順番にご説明します。

注意点①賃貸借契約の内容変更は入居者とおこなってもらうこと

賃貸借契約は先述したように、投資用マンションの売却手続き終了後に所有権移転登記をすると引き継がれます。
ただし、このときに賃貸借契約の内容を変更することはできません。
新しいオーナーが賃料の変更などを希望する場合は、入居者と交渉してもらう必要があります。
引き継ぐことができるのは、現在の契約内容であることを覚えておきましょう。

注意点②購入検討者が内見できないケースが多いこと

購入検討者から希望されても、賃貸中の場合は内見に応じられないことが多々あります。
物件を実際に見て確認できないと、購入検討者が不安を感じてしまい、売却につながらないことがあるかもしれません。
売却する投資用マンションが賃貸中の場合は、購入検討者の不安を少しでも解消できるように、物件の間取り図や写真などを準備しておきましょう。

注意点③売却に時間がかかる可能性があること

賃貸中の投資用マンションは、購入検討者に内見してもらえないことが大きなデメリットです。
先述したように、売却を理由にして退去を求めることはできないので、内見できなくても購入してくれる買主が現れるまで待つ必要があります。
投資用マンションは居住用の物件に比べると、ただでさえ買主候補になる方が少ないので、売れるまでに時間がかかってしまう可能性があるでしょう。
ただ、賃貸中の投資用マンションを購入すると、「入居者を探す必要がない」「すぐに賃料を得られる」などのメリットがあります。
ですから売却の際は、それらのメリットをしっかりとアピールしてみましょう。
また、投資用マンションがなかなか売れないときは、不動産会社による買取もおすすめです。
買取は、不動産会社が物件を直接買い取る方法なので、買主を探す必要がありません。
手間や時間をかけずに売却できるので、すぐに現金化したい場合などは、ぜひ検討してみましょう。

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まとめ

賃貸中の投資用マンションを売却する際は、時間がかかる可能性があります。
なかなか売れずに困ったときや、できるだけ早く売却したいときは、不動産会社による買取も検討してみましょう。

査定をご希望の方はもちろん、売却方法についてお悩みの方もご相談ください。

彦や不動産では、不動産売却・購入・建築ともにさまざまなサポートを行っています。売却を考えている方や、物件の売却や購入・建築でお悩みの方は、是非、彦や不動産にお問い合わせください。

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