”気になっていた！”うちの実家は3000万円控除使えるの？

このブログ記事の趣旨
国土交通省が平成26年に実施した空家実態調査によると、周辺の生活環境に悪影響を及ぼし得るその他の住宅である空き家の約75％が旧耐震基準の下で建築されたものであり、また、平成25年における住宅の耐震化の進捗状況の推計値として国土交通省が平成27年6月に公表した数値を考慮すると、そのような空き家のうち約60％が耐震性のない建築物であると推計されています。そこで平成28年度税制改正により、「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が創設されました。さらに令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以後、この特例の適用対象となる譲渡について範囲が拡大されました。

【目次】

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被相続人が一人で住んでいた家を譲渡して3,000万円控除

相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。

令和6年1月1日以後の譲渡から家屋や土地を取得した相続人が3人以上の場合の特別控除は2,000万円となっています。

①一人ぐらしでなくてはならない

この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。被相続人に同居者がいなかった場合に限り、亡くなられた方が住んでいた空き家とその敷地を相続された方が売却して利益を得た場合に、その利益から3,000万円の特別控除が認められます。

②昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限る

対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。

もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。なお、令和6年1月1日以後は、譲渡後一定の期限までに買主が除却工事や耐震改修を行った場合でも特例が適用できるようになりました。

③相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない

相続した後、その家や家を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。あくまでも相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならないのです。

「相続開始から譲渡まで空き家であったこと等」については、所在市区町村に状況に応じて売買契約書の写しや電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真などとともに「被相続人居住用家屋等確認申請書」を提出し、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付しなければなりません。

④老人ホーム等に入居者も対象に

被相続人が老人ホーム等に入居していた場合であっても、次に掲げる要件その他一定の要件を満たす場合に限り、相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例の適用が受けられます。

１．被相続人が老人ホーム等に入所をした時点において介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホー
ム等※1に入所をしていたこと。
2・被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用※2がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

※1 老人ホーム等とは、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居（いわゆるグループホーム）、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設、障害者共同生活援助を行う住居をいいます。

※2 ここでいう一定の使用とは、被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその被相続人居住用家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたことをいいます。

実務上、次のいずれかの書類による確認も必要となります。

　① 電気・水道・ガスの契約名義（支払人）及び使用中止日が確認できる書類

　② 老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録

　③ 市区町村が認める者が家屋の管理を行っていたことの証明書

　④ 不動産所得がないことを確認するための地方税の所得証明書等

令和6年1月1日以後の譲渡から買主が耐震改修等を行っても適用対象

令和6年1月1日以後の譲渡から、売買契約等に基づいて、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象となっています。

譲渡価額が 1億円を超えるものは特例が適用されない

建物及び土地の合計譲渡価額が 1億円を超えるものについては、特例が適用されないこととされています。もちろん2回以上に分けて売却した場合には通算して1億円超かどうかが判定されます。

また、共有者がいる場合には、その合計金額で判定されます。

共同被相続人が時期を間違えて譲渡等した場合

譲渡対価の額が 1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人居住用家屋とその敷地を相続し、その後、時期を前後して各相続人がこれらの資産を譲渡した場合などには、相続開始の日から最初に譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡を合計して1億円以下かどうかを判定することになります。

適用前に譲渡及び譲渡の期間内に贈与や低額譲渡があった場合

この譲渡には贈与及び低額譲渡が含まれますので、相続開始の日から譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに贈与等があった場合には、贈与時の価額又は低額譲渡時の価額を加算して1億円を超えるかどうかを判定することになります。

本制度の適用を受けた場合は、対象資産の譲渡と前後する贈与や低額譲渡について、期間内の合計価額が1億円を超えないように留意する必要があります。

被相続人との共有物件の場合

空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例は、相続又は遺贈（死因贈与を含みます）によって取得した被相続人居住用家屋とその敷地について適用があります。被相続人居住用家屋とその敷地のうち、相続人が被相続人の相続開始前にすでに共有によって所有している相続人所有部分については、この特例の適用はありません。

譲渡所得の相続税の取得費加算の特例との選択適用

相続した土地等を相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡した場合には、相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例がありますが、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」はこの特例との選択適用となります。

この「譲渡所得の相続税の取得費加算の特例」は、取得費に加算できる相続税額が、相続によって取得した財産を譲渡した者が納付すべき相続税額に相続によって取得した財産価額の合計額に占める譲渡した財産価額の割合を乗じた額となりますので、多くの場合が「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」の適用を受けたほうが有利になると考えられます。

一方で、相続によって財産を取得した人の相続税額が3,000万円を超える場合であれば、例えば、相続した財産のすべてが被相続人居住用家屋とその敷地で、そのすべてを譲渡したときには、譲渡所得の相続税の取得費加算の特例を選択した方が有利になります。譲渡所得の相続税の取得費加算の特例を選択した方が有利になる場合は、次の条件を満たす場合でしょう。

相続税の「小規模宅地等の特例」との適用関係

被相続人の居住用家屋の敷地を相続する場合、特定居住用宅地等については、相続税の課税価格から面積330m²までその評価額の80％を減額できる特例（「小規模宅地等の特例」）があります。

被相続人の居住用家屋が相続後に空き家となり親族が敷地を取得する場合、原則として次の2つの要件を満たせば、この特例の適用が受けられます。

1.被相続人に配偶者又は相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族でその被相続人の相続人がいないこと
2.相続人（取得者）が相続開始前3年以内に日本国内にある自己又はその配偶者、その者の3親等内の親族・同族会社・一般社団法人等が所有する家屋に居住したことがなく、かつ、相続開始時に居住していた家屋を（相続前に）所有していたことがないこと

被このような場合、小規模宅地等の特例の適用を受けた上で、空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の適用を受けることもできます。

ただし、小規模宅地等の特例においては、その宅地等を相続税の申告期限（相続から10か月以内）まで所有していることが要件とされていますので、相続してすぐに譲渡しないようご注意ください。

他の特例との適用関係

居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の適用を受けた場合、その年、その翌年及びその翌々年に特定居住用財産の買換え特例、居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

しかし、空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の適用を受けてもこれらの制限は課されないこととされています。ただし、同一年内に居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例を併用する場合に限り、2つの特例を合わせて3,000万円が控除限度額となりますのでご注意ください。

適用を受けるための手続き

この特例を受けるためには確定申告書に、地方公共団体の長等の被相続人居住用家屋及びその敷地の用に供されていた土地等が相続開始から譲渡まで空き家であったこと等の確認をしたことを証する書類その他の書類の添付を要します

（1）家屋又は家屋及び敷地等を譲渡する場合

（2）家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合（各書類の詳細は（1）と同じ）

1 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
2 被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
3 敷地等の売買契約書の写し等
4 被相続人居住用家屋等確認書

被相続人居住用家屋等確認書は、申請者が物件所在地の市町村において「被相続人居住用家屋等確認書の交付のための提出書類の確認表」とともに交付を受けることとなります。

適用時期

この特例は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡に適用することとしており、相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までが譲渡期限とされます。

※本サイトに掲載の内容は、令和7年6月現在の法令に基づき作成しております。

法改

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まとめ

不動産の取引には非常に複雑な知識や経験が必要になります。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。

また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。

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