”ココだけの話” 財産分与の不動産について解決方法とは
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財産分与の不動産について解決方法とは
- このブログ記事の趣旨
- 離婚することになると、子どもの養育や年金など、さまざまなことについての話し合いが必要になります。夫妻の財産を分ける財産分与もそうした手続きの一つです。中でも不動産の財産分与は複雑です。今回は、不動産の財産分与をする際の注意すべきポイントについてご説明いたします。

財産分与とは?
家や土地も財産分与をする必要がある
財産分与の対象となるもの、ならないもの
財産分与の種類
(1)清算的財産分与
(2)扶養的財産分与
(3)慰謝料的財産分与
特に、一方に原因があって離婚に至るケースでは、その精神的な苦痛を償うための慰謝料を財産分与の額に含めることがあります。
財産分与においては、清算的財産分与をベースに、慰謝料的財産分与の理由があればそれも考慮し、さらに扶養的財産分与も期間を定めて考慮されることがあります。
実際の財産分与の請求については、専門家である弁護士に依頼するなどしてやりとりをすることも多いと思います。ここでは、一般的な考え方として理解をしておきましょう。
不動産の財産分与をするとき確認すべきポイント
その1 不動産の登記名義の確認
その2 住宅ローンの債務者や残債
住宅ローンの債務者や、住宅ローンがいくら残っているかといったことを確認します。債務者については、登記事項証明書の権利部(乙区)(所有権以外の権利に関する事項)の登記目的の欄を見ればどこ(誰)が抵当権を設定しているのか、また、いくらで抵当権が設定されているかが確認できます。
住宅ローンの残債については、住宅ローンの返済明細から確認することができますが、繰り上げ返済などをしているケースもありますので、借入先の金融機関に確認し、場合によっては残高証明書を取得する必要があります。
その3 財産分与に該当する期間
その4 不動産の価値
その5 分配方法
不動産の財産分与をする際に、最も重要なのがこの分配方法です。分配方法には、売却して現金を分ける方法や、一方が住み続けて他方に不動産の価値の半分の金銭を渡すという方法があります。
どちらのパターンをとるかで財産分与の手続きも大きく変わってきます。この分配方法については、以下で詳しく解説します。
不動産の財産分与の方法
売却処分して代金を分ける
①財産分与対象の不動産を売却して、その代金を分割する場合
②一方が財産分与対象の不動産に住み続けて、他方はその不動産の価値の半分を現金にて受け取る場合
住宅ローンがある場合の財産分与
◆アンダーローンの場合
◆オーバーローンの場合
◆どちらかが住み続ける場合の住宅ローン
この場合、以下のパターンが考えられます。
一方が債務者で、そのまま住み続けるパターン
借りている人がそのまま住み続けるので、特に住宅ローンの問題もありません。財産分与で、金銭的な清算が終われば、後は住み続ける人が住宅ローンを返済していくだけです。
一方が債務者で、他方が住み続けるパターン
住宅ローンを返済する人と、住み続ける人が別のパターンです。この場合は、住んでいないほうが住宅ローンを返済していくことになります。住んでいるほうからすれば、住宅ローンの返済が行われるかということが気になります。万が一、住宅ローンの返済が滞れば家が競売にかけられるといった恐れもあります。
それでは、「住み続ける人に住宅ローンの債務者を変更すればよいのでは?」という疑問も浮かんできますが、話はそう単純ではありません。
住宅ローンを借りるには審査があります。その審査が通ったのは、収入など債務者個人の状況が基準をクリアしていたからということになります。そのため、債務者を変更するにも、住み続けるほうが新たに審査を受ける必要があります。同じ金融機関で債務者を変更するにも、別の金融機関で住宅ローンを借り換えするにも、審査が通らなければいけません。
債務者変更ができなければ、住み続ける人にとっては、どれだけ住宅ローンの返済がしっかりと行われるかということが重要です。そのため、後述のような公正証書を作成することで、返済を担保するということが行われます。
◆夫妻共同で住宅ローンを借りている場合
離婚時の財産分与における注意点
(1)財産分与の請求ができる権利は2年間
財産分与の請求ができるのは、離婚成立から2年間です。2年を経過すると、いくら財産分与の対象となる財産があったとしても、請求ができなくなります。ただし、これは請求の話で、離婚成立から2年以内に財産分与を完了させなければならないということではありません。
(2)不動産の連帯保証人になっている場合は返済義務を負う場合も
先ほど、ペアローンや連帯債務について書きましたが、もう一つ注意しておくのが住宅ローンの連帯保証です。連帯保証とは、直接の債務者ではありませんが、もし債務者が返済できなくなったときに、代わりに返済する義務を負わなければならない契約です。
家に住み続ける場合でも、住み続けない場合でも、住宅ローンの連帯保証をしていれば、返済が滞ったら、自分に返済するように請求が来てしまいます。住宅ローンの契約を確認して、自分が連帯保証人になっていれば、財産分与の状況に応じて連帯保証を外すように金融機関に交渉をすることも必要です。
とはいえ、住宅ローンを組む時の審査の一つの条件として連帯保証がありますので、必ず認められるわけではありません。
万が一、自分が連帯保証人として、住宅ローンを支払うことになってしまえば、支払った分を相手に請求(「求償」といいます)することもできます。
(3)離婚協議書を公正証書化する
例えば、一方が家に住み続けて、他方が住宅ローンを支払う場合、住宅ローンの支払いが滞って競売にかけられると、その家に住み続けることができなくなります。このように、いったん決めた財産分与の内容でも、一方が金銭の支払いをストップして、他方が被害を受けるということがあります。
そのため、離婚協議書を公正証書で作成するという方法があります。公正証書とは、公証役場で作成する書類です。公正証書があれば、返済が滞った場合に、裁判を経ずに差し押さえなどの強制執行が可能となります。
まとめ
もし、離婚ということになれば、早めに話し合いの場を設けて双方で話し合いましょう。2年という期間の制限もありますが、時間が経過するほどに解決が難しくなることもあります。早め早めに動くことが重要です。
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